标题：大型房企将垄断楼市

　　领事馆地块的拍卖，无疑是上周成都房地产市场最热门的话题。1860万元/亩、12.2亿元、新地王，加诸在领事馆地块身上的这些字眼能够说明什么问题？成都土地市场的升温，对楼市后势有何影响？成都开发商又如何面对接下来的土地放量现状？

　　销售上升 开发商积极拿地

　　御风行——A成都房地产市场有些“过热”；B 大型房企逐渐垄断市场；C 销售量上升极大地刺激了开发商的拿地热情；D 地价上涨催生房价上涨，但房价上涨不一定带来销售量上涨；E 下半年，开发商和购房者都应冷静入市

　　最近两周，成都房产界比较热闹。一是随着2009上半年销售数据的公布，大家发现，成都市上半年的成交数据已经超过了2008年全年的数据。另一个新闻是领事馆地块和多宝寺地块的高价拍出。这两个事情看似毫无关联，不过却反映出成都当前的现状：

　　一是成都市房产市场不仅是回暖，而是已经有些“过热”。这不仅体现在2009年上半年的数据就已经超过了2008年全年成交的数据，也体现在地块成交的踊跃度上。

　　二是大型房企逐渐垄断房产市场。2009年有开发项目的中小开发商并不多，在土地储备这个层面，中小开发商一直不是大型开发商的对手，更不是有国企背景的开发商的对手。这在客观上逐渐形成大型房企垄断房产市场的情况，而且这种状况会越来越明显。保利延续其全国扩张之势，也为当前热论的“国进民退”增添了新的注脚。

　　三是销售量上升极大地刺激了开发商的拿地热情。疑似出现2007年到处找地的情形。今年成都市推出的地块无一流拍，成交价格也比较理想，相比2008年有了明显的好转。近期听闻各开发商又开始频繁出动看地，有收购拿地的，如合力达收购泰基项目；有公开征集土地合作的，如上实置地；也有在拍卖场上拼杀的。地价上涨会催生房价的上涨，但房价的上涨不一定会带来销售量的上涨。

　　2009有项目销售的开发商都笑了，热衷于各种榜单的排名，没有项目的都在抓紧实施新的项目。但是，市场行情往往会出乎人的意料，准备下半年入市的开发商，请慎重对待你的前期市场定位；准备现在购房的消费者，请冷静选择。

　　市场升温 切忌饮鸩止渴

　　红星国际——A国内市场充沛的流动性与开发商对通胀预期的加重促成土地市场升温；B国企成为土地市场主角；C房地产行业尚未出现疯狂的非理性行为

　　上周五，备受关注的成都美领馆地块，以1860万元/亩的单价、12.2亿元的总价，被保利集团收入囊中，创下了成都今年土地拍卖价格的新高，成为成都年度新“地王”。

　　在此之前，北京、上海、杭州等国内重点城市相继拍出了天价地，地王记录被不断刷新，“地王频出”已成为当前国内房地产市场的一大热门话题。业界有一种声音，将目前地王现象与07年做类比，认为土地市场的升温原因在于行业调整已经结束，重回单边上涨趋势。

　　我们的观点是，当前土地市场升温，主要原因不在于行业市场本身进入扩张周期，行业调整已经完成；而在于国内市场充沛的流动性与开发商对通胀预期的逐步加重。这可以从今年地王出现的一些特点中显现。

　　首先，从企业性质看，地王中，国企背景企业占多数。凭借着民营企业难以匹敌的信贷和融资优势，国有企业成为本次土地市场中的主角，意图通过大量土地储备占领地产行业更多的市场份额；相反，民企虽参与竞标，但普遍不愿意出高价，因为民企缺乏强大的融资渠道支撑。因此对地王的追逐，只是一部分具有强大资金实力的公司，没有如07年一样，出现普遍的拿地疯狂。

　　其次，对地王的价格做深入分析，发现土地单价已经接近甚至超过07年，而总价则尚未达到。一方面反映出，行业没有再现疯狂的非理性市场行为，市场仍属健康；同时，更深层次地表明，开发商对土地等资产的上涨或者说通胀担忧，是建立在预期之上的，使得开发商对高地（查看地图）价进行无限追逐。

　　因此，土地市场升温是建立在流动性和通胀预期基础上的。如果预期真正成立，新地王将不断被刷新，然而市场也随之会进入疯狂，过后，泡沫破裂，行业将有可能重新调整。