标题：楼市利润羊毛出在谁身上?解密深圳房价构成
“七成以上楼盘悠享低地价”
“全国通过招拍挂公开竞争形式（招标、拍卖、挂牌）拿地的比例实际上非常少，深圳算是比较高的，粗略估算，也不过三分之一。”英联国际不动产总裁郭建波(郭建波博客,郭建波新闻,郭建波说吧)认为当前深圳大部分项目土地成本并不高。
在他看来，2006年之前，以金地、鸿荣源为代表的诸多开发商都是通过旧改、协议等方式获得地，成本相当低廉，这些地块现正成为楼市供应主流。
事实上，深圳许多项目土地成本并没有公开，颇为神秘，只是不断有灵通人士爆料：南山某均价两万的项目土地成本平摊下来不足1千元/平方米，盐田某以景点为主打的豪宅几乎是零成本拿地……而这些在现今看来正是整个楼市的“常态”。
“分片区看，龙岗房价上涨快，历史地价低，地价占总成本比相对较低；宝安中心区比例要高一些；后海等几个板块几乎是清一色的协议拿地，土地成本差不多可以忽略不计。”郭建波表示。
不过，如果撇开整体情况考究另外“三成比例”的土地交易——招拍挂，则可明显察觉其价格上涨迅猛， 2006－2007年两年之间拍得土地的成本在房价中的比例翻了一倍，至40%以上。“但是，需要提醒的是，现在楼市供应的主力绝大部分仍是2006年之前取得的土地，所以这类在售项目土地成本比例仍然不高。”有研究人士分析。
有数据恰好印证了这一点：在售楼盘土地成本在总成本中的比例占10%－30%左右的居多，如招商华侨城曦城（
查看地图）二期楼面地价5440元/平方米，地价房价比约为14.5%；中粮澜山花园（查看地图）楼面地价1427元/平方米，地价房价比约为14%；招商澜园（查看地图）楼面地价2155元/平方米，地价房价比约为21.6%。
研究人士叶曼特别指出：“由于拿地时间段不一，在售别墅、高层等各种产品类型并不一定呈现容积率越低、楼面地价越高的规律，实际上是出现了参差不齐的局面。”
而针对此前“中国地价占房价平均为23.2%”以及“深圳9楼盘地价占房价平均为34.4%”的结论，世联地产深圳区域总经理朱敏认为：“国土部调研的是招拍挂部分项目的土地成本，考虑到其中还有许多相关环节成本以及资本利息，这类楼盘实际发生的土地成本费用会比这一数字高很多。”
“但招拍挂项目只占在售项目三成左右，因此，深圳楼市整体上却要远远低于34.4%这一数字。”郭建波补充。
有专家豪不讳言：“三七开的拿地方式催生截然不同的生存格局，在一定程度上，地产的竞争已经集结于土地的竞争。”
未来房价运行无下限
除市场整体土地成本较低外，若细算建安成本、开发管理费、税费其他几项组成成本，得出的答案与土地几近雷同。
税费关内关外略有差异、管理费用相当，近些年波动不大；而建安成本涨幅更不“出众”——根据深圳市造价工程师协会统计，以高层为例，今年一季度深圳市建筑工程投标价格指数为122.79，而在2006年同期该指数为107.84（原测算的基数100＝1600元/平方米）。
排除成本因素，深圳高房价以何而立？又寓于何种逻辑？答案可能是综合性的，但单从资本角度看，深圳当前楼价高企一大核心因素可能在于其作为一线城市，房和地有着与居住功能“对等”的投资属性。
“与二三线城市不同，在深圳投资风潮盛行，地价等成本因素不可能影响到房价的调整，即便地价下调，仅仅意味着开发商更大的空间、投资客将从更低处接手然后抛出，助长的反而会是暴利。”深圳房地产研究中心副主任王锋直言。
“连同土地的房子交付后，按照近几个月的‘惯性’，增值幅度必定不菲，从物质形态来看，建筑本身没有变，增值大部分应归功于土地。”地产研究人士青忠贵(青忠贵博客,青忠贵新闻,青忠贵说吧)如是地说。这种强烈的资本增值特性使得土地在总房价中究竟占多占少无人（投资群和开发商）关注，甚至将高价地与高房产增值简单划上等号，需要计算的仅是利润。
上游楼市的火爆，使得单纯的下游土地市场“兴奋不已”，一块土地经常会出现数次“倒手”才找到买家。“开发商必须作出抉择——将来买更高价的土地还是牺牲资本利息现在囤积，这个决定是越早越好，不过有一点不可否认，两者都为‘快速递进式’的成本因素。但在土地‘投资烙印’深刻的语境下，只要上游市场能够及时‘出货’，开发商为此就可以不惜重金。”一位不愿透露身份的市场人士分析。
“正是得益于上述一系列‘连贯动作’，在深圳招拍挂类项目中，地价在房价中的比例必定将在未来一段时间内节节攀升（地王频现），而从上游到下游，一条完整的楼市投资链条也跃然纸上。”该人士预言。
“但反过来，如果土地成本比例推进到一定高度，深圳楼市风向却掉头向下，那么这一高度也不会成为开发商的价格底线，既然定性为投资，不可能只赚不亏。事实上，在去年的地产熊市中，万科棠樾等许多地王楼盘都在‘平价’销售，有部分项目更是‘吐血过冬’，地产商应时刻清醒。”该人士进一步表示。
“过度土地营销”恐致“过度楼盘营销”
当然，如果遂了大多数房企的愿——上游楼市一路飚升下去，地价比重随之稳步跃升——2006－2007年及2009年的高价地入市，深圳楼市最可能出现的结果会是什么？
星彦地产中央研发中心总经理鄢圣刚分析：“高地价比例的最直接影响就是使得许多开发商在产品设计档次上走向高端，事实上，只有使得项目与周遭楼盘在品质和档次上出现区分，才可能在土地成本较高前提下赢得可观利润。前些年轰动业界的地王红树西岸（查看地图）、香蜜湖1号（查看地图）等无不如此，其中前者楼面地价达到3128元/平方米，而当时周边楼盘如碧海云天（查看地图）、锦绣花园（查看地图）等均价不过七千多每平方米，该类高端项目的面市‘搅动’了楼市的产品结构，拉升的是整个楼市的均价。”
“地王或者高土地成本比重除了引发楼盘过度包装和营销，另一方面，也极大地推进了‘看涨心理’。”某别墅项目负责人告诉记者。
“在2003年和2004年，深圳楼面地价1000－2000元/平方米，约为建安成本的一半，房价约为建安成本的一倍，当时益田花园（查看地图）、桃源居（查看地图）等普通项目均价格在6000－7000元/平方米左右，8000元/平方米属于豪宅，楼盘利润率在20%－30%之间，这样的比重是较为良性的，但此类情况现在只能在昆山等中小城市和区域找到样本了。”鄢圣刚讲述自己心目中最优房产成本比例，不过对于当前激进的楼市，这一标准显然过于“超脱”。
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各地开发商自曝成本
武汉：4成“卖地钱”
日前，在武汉一房地产网站组织的座谈会上，多家开发商首次公开了旗下楼盘的成本构成及利润计算方式，房价主要由土地成本、建安成本、管理成本、税费以及利润构成。其中，土地成本占到4成左右。
作为武汉市最大开发商之一的武汉统建公司，其副总经理杨忠介绍，该公司在楼盘开发中，土地成本占38.2%，建安成本占31.9%，管理成本为6.8%，各类税费占13.8%，而利润一般在8%－10%。
他举例说，一个楼盘地价为2500元/平方米的楼盘，其建安开发成本（含前期勘察、设计及工程、园林、绿化、景观、安防、智能等住宅小区基础设施配套、规费等）为2500元左右，再加上管理及利息费用、土地及营业税等，总成本应在每平方米6000余元。
与杨忠一样公开楼盘成本的还有盘龙城“领袖城”的策划总监邱先汉。据他介绍，他所在的楼盘合计成本为3620元/平方米，“我们卖3800元一平米，虽然每平方米毛利只有180元，但楼盘规模大，总利润仍在亿元左右”。
重庆：税费占30%左右
重庆市政协副主席孙甚林年初透露，以重庆刚结束的西部房交会发布的商品房建面均价3526元/平方米为例，流向政府的土地出让金占房价的20%左右，上缴相关职能部门的税和费占30%左右。
“房价成本包括三大块，即上交政府的+建筑管理成本+利润，置业者可根据三组数据推算合理房价。现在重庆房价整体价格回归理性，4000－4500元左右的房价区间几乎没有多少水分。”他表示。
广州：利润远超世界平均水平
“当前我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，和后三大成本不断飙升有关。”恒大地产掌门人许家印(许家印博客,许家印新闻,许家印说吧)在年初两会上语出惊人，“通常情况下，前两项成本价格变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利，目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会上涨。”
“房企将这一高昂成本转嫁至房价，土地成本的不断上涨，又推动了房价上涨。”许家印说，“开发环节各类税费高达100多项，其成本加起来占到房价的三分之一以上，最终也转嫁给了消费者。”
国土部调查地产成本回顾
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两会税改呼声出现交集，矛头直指“土地财政”。
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地价仅占房价两成多，国土部驳地价决定房价论。
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地价房价比数据“打架”，国土部再发文揭示背后谜团。
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国土部公布620楼盘土地成本，回应地价推高房价。
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国务院研究邀数十位业界人士召开房地产市场形势座谈会。明确就“房价、地价，投资及热点城市”等内容进行讨论。（编辑：山风）