标题：09下半年楼市繁荣背后存危机 买房还是上半年

　沉寂半年之久的楼市，终于在2009年上半年神奇火爆，自2月份起，连续4个月楼市呈火爆增长态势，捷报频传。据西安市房管局统计显示，2009年4月份西安住宅成交量创16个月来最高值，5月西安住宅销量突破90万平方米，再次刷新单月销量纪录，6月西安商品房销量首破百万平方米，创19个月来新高。这组数据让开发商看到了巨大的市场潜力，新一轮“开发热”有可能再次引发新一轮楼市阶段性供大于求的局面。关于房价问题，依然是关注的焦点——

　　■调查显示：79.5%购房者认为上半年为最佳购房时机

　　豪盛地产陈方告诉记者：“从地王重回公众视野，到各地又开始出现排队‘抢房’现象，虽然最近包括西安在内的全国楼市已经连连刷新销售‘纪录’。但这种热闹是昙花一现，还是能持续很久，现在还不得而知。”

　　据西安房地产信息网对2009年全年购房时机的调研显示：79.5%的购房者认为上半年为最佳购房时机，其中47.34%的购房者认为今年一季度购房最优惠，但因受到全市购房者观望情绪的影响，期待房价下降错失购房最佳时机。业内人士刘颖说：“现在市场还可以，开发商有利可图，下半年商品房上市量肯定会大幅增加，而购房者却认为最佳的购房时机已经过去，这样一来，供需双方很快将会再次陷入僵持之中。”

　　■业界分析：在售楼盘应理性定价，不要盲目涨价

　　结合上半年楼市的表现及下半年可能会遇到的问题，中国房地产协会秘书长朱中一表示：一方面要维护上半年房地产市场的回暖态势;另一方面则要防范少数城市高地价、高房价等问题的蔓延。

　　成都百佳房产总经理白林认为，在实体经济尚未全面复苏的情况下，下半年楼市充满变数，市场参与各方需要冷静对待。对于开发商而言，要早日看到市场变局的苗头，一方面，不可不计成本盲目拿地，重陷资金链紧张的局面;另一方面，对于在售楼盘也应理性定价，不要盲目涨价。

　　西安房地产信息网研究中心总监李宇兵称，连续四个月西安楼市销量持续呈增长势头，但房地产调整仍未结束，如果房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，市场或会再次陷入困境。

　　有调查显示，目前，西安购房者可承受价位集中于4000元/㎡-4500元/㎡，而今年上半年普通住宅成交价格已经达到4608元/㎡，下半年如果房价继续上涨，大大超出购房者的承受范围时，供需双方将会再次陷入僵持之中，楼市销量将再次下滑，观望氛围有可能会再次显现。

　　■专家提醒：买房自住，越早出手越有利

　　7月30日，记者在西安城南一售楼部遇到了前来咨询的于先生夫妇。听售楼小姐说房价还要涨时，于先生当即表示，愿意先交点定金，让售楼部将房子再留三天。旁边的一位老先生认为于先生操之过急，提醒他应该仔细考虑后再交钱。于先生解释说：“原以为西安的房价会在调整中走低，但几个月过去了，房价不但没降，反而大幅攀升，有些地区的房价甚至回到了历史最高点。上半年我们已经错过了购房的最佳时期，如果再不出手，等房价再涨，恐怕我们口袋里这点钱就不够首付了!”

　　于先生虽然是个案，但是他的做法却让人看到了市场浮躁的一面。排队、托熟人、找关系，一切仿佛又回到2007年。鉴于此，一些研究机构认为，市场越是热闹，购房越要保持冷静。尤其是在售楼部，面对热情似火的销售员及他们透露的涨价信息，务必要保持冷静的头脑。销售员提供的涨价信息，可能只是一种策略，目的是抓住买家的追涨心理，将主动权掌握在自己手中。因此购房者在与销售员交流时务必小心谨慎，在了解清楚所有的问题后再签合同也不迟。

　　一些专家也建议，自买自住，任何时候都是最好时机，越早出手越有利，但投资就不一样，目前房价偏高，投资还需谨慎

　　交行报告：下半年房价将在高位徘徊

　　交通银行研究部最近发布报告指出，虽然目前我国楼市供过于求，回暖根基尚未企稳，但宏观经济企稳回升的势头仍将促使房价在目前的水平止跌回稳，甚至会出现小幅上升。2009年下半年全国房价易涨难跌，仍将在高位徘徊。

　　报告预测，在国家政策指导下，2007年和2008年普通住房和经济适用房用地大幅增加，可以预期今年下半年中小套型的普通住房供给将有较大幅度增加，包括经济适用房和廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。

　　报告指出，开发商投资意愿上升，将使下半年房地产开发投资增幅持续回升。受去年房地产市场不景气及开发商资金短缺的影响，今年1月至5月全国房地产开发投资增幅同比大幅下降。但是6月份随着住宅市场成交量的扩大，开发企业拿地数量有所回升，住宅用地成交量环比增长迅速，表明房地产开发企业拿地信心逐渐恢复，下半年房地产开发投资增幅同比将持续回升。 辛华

　　三因素促使下半年楼市难大涨大跌

　　资深财经评论员 叶檀

　　内地房地产市场在上半年的大幅上涨能否延续到下半年?答案是不能。房价是否会大跌，答案是不会。房地产市场在上半年之所以大涨，原因是经济特殊时期几大利好因素的叠加效应，而到下半年这些叠加效应将逐步衰退。

　　第一个因素，经济复苏亟须拉动房地产投资。上半年以来有关部门事实上采用了以房地产市场启动内需的思路。然而，从二季度开始，房地产投资量有所增加。随着库存量的减少和地块的增加，预计下半年将进行市场内生的循环，为经济复苏拉动房地产投资的力度将有所减少。

　　第二个因素，某些利好提前释放。上半年，自住性住房需求部分释放，由于房价提升，新增的自住性需求被抑制;房价要继续上升，完全取决于投资客对未来房地产形势的判断。现在唯一要判断的就是，通胀预期能否继续维持。只要通胀预期仍在，只要宽松的货币政策不改变，房地产与资本市场一样，将成为主要的受益市场。

　　第三个因素，宽松的货币与房地产信贷政策将出现微调。股市与楼市价格大幅上涨已经引起越来越多的关注，类似于收紧二套房贷与严查信贷的举措已出台。这将部分扼制资本市场的泡沫预期。

　　要强调的是，虽然房地产市场大利好已过去，但房价不可能出现大跌。主要原因是一线城市有效需求跟不上，而上海等地的土地只够几年所需;另一方面，美元长期面临贬值压力，以减小负债压力，人民币汇率也将相应变化。从土地、经济复苏政策和货币来看，房地产市场不存在大幅下挫的空间。