避免买到“蜗牛盘”
“蜗牛盘”因为价格上涨幅度较小而得名。对于投资者而言，为了获得更为理想的投资回报，应该尽量避免这类物业。
老刘曾经在奥体板块的金马郦城购置了一套住宅。老刘的这套房是在二手市场上买的，当时单价9500元/平方米，和不少挂牌价上万的房相比，价格还算低的。在签订房屋买卖合同之前，他还曾考察过附近的一些楼盘，比如万科光明城市。万科光明城市当时房价就比较高，基本在10000元/平方米左右。但老刘觉得金马郦城买到的是现房，而且已经有不少人已经入住了,就放弃了万科光明城市。
之所以做出这样的选择，老刘表示，自己没有做足功课，高估了金马郦城的升值潜力。他认为，同样在奥体板块，以后房价肯定会趋于相近，自己买了便宜一点的房子，升值潜力肯定就会更大一些。
但市场实际运行轨迹却与老刘的判断大相径庭。在买入这套房子之后长达两年多时间里，房价变化不大，即使在2007年夏天，当万科光明城市的“楼王”售价涨到14000元/平方米、所有二手房售价超过12000元/平方米时，老刘购买的那套房子售价却刚刚超过10000元/平方米。而就在今年上半年房价上涨期间，万科光明城市二手房售价普遍超过14000元，但金马郦城售价上涨幅度也要小一些，目前整个小区均价仍是约10000元/平方米左右。
解读：其实，市场上存在不少“蜗牛盘”。顾名思义，“蜗牛盘”是指涨幅相对较小的楼盘。在房价普涨时期，总有个别知名楼盘充当“领头羊”角色，总是领先市场一步上涨，而后带动其他楼盘，在这期间，“蜗牛盘”售价虽然也会随着大势一起水涨船高，但其涨幅总是要落后于其他普通楼盘。而板块内“领头羊”涨幅则还要更大一些，“蜗牛盘”与之的差距也就更大了。除此之外，“蜗牛盘”在租赁市场上的表现也往往让人难以满意。由此看来，对于投资者而言，应该尽量避免投资这种物业。
50年产权也有赚钱机会
一般来说，商品房都是70年产权。因此50年产权的住房往往会价格稍低，但是对于有居住需求的人来说，50年和70年没有本质区别，价格也就不会相差太大。
2007年4月初，小良花120万元买进了位于朝天宫附近止马公馆的4套50年产权的精装修房。
虽然随后遭遇了楼市冰冻，今年6月份，他将这4套住宅悉数抛出。短短2年时间，一下子赚进60万元。
一般来说，住宅都是70年产权的。而小良这次操作选中的却是看似50年产权的房子。“这样的房子属于价值严重被低估的。”小良这样认为。
什么是50年产权“住宅”？在这次实盘操作之前，小良已经对这类也许连专业人士都说不清楚的投资品种作了深入研究：一般来说，所有70年产权的住宅小区偶尔有少数房子只有50年产权的。这类“住宅”和普通的写字楼不一样，虽说都是50年产权，但从居住功能上看，和住宅是一模一样的。
别简单地看待这“50年”和“70年”的区别，一般来说，这些“住宅”售价都要明显低于同类住宅。比如小良选中的4套住宅在购买时的售价在7000元/平方米左右，而周边任何一个小区，70年正常产权的住宅当时售价要10000元/平方米左右。
“我判断每套房可赚5万元。没想到楼市行情在今年上半年突飞猛进，到了今年5月份，每套房的转让利润已经上升到10万元。”看到买房的人接踵而至，原本打算5月底出货的小良狠狠心，将出货时间延迟到了6月底。
小良手头的这4套房子是陆陆续续出货的：最早一套是6月上旬抛的，最后一套是6月下旬抛掉的。虽然每套赚的不一样多，但是总体上赚到了60万元。
解读：50年产权和70年产权，在购房者看来确实有不小的差距。但是在居住功能上却是完全一样的。小良投资的止马公馆，多数是精装小户型，非常实用。现在一套38平方米的房子月租金可以达到1700元左右。因此这样的房产在转手的时候也比较方便，目前市场均价为10000元/平方米左右。在7000元左右购入的购房者，在两年不到的时间里，获得了近50%的收益。
房型有缺陷，便宜也别买
如果楼盘存在先天缺陷，如房型不方正，或者小区内部设施不完善等等，这形同次品，自然难以引起购房者的注意。
周先生一年前在河西某楼盘购买了一套140平方米的特价房。当时房价本就不算高，这套房因为面积较大，加之是别的购房人选剩下来的，价格就有了更多的优惠。之所以要买下这套房，出于两方面考虑，其一是投资，另外一方面就是自用。
但交房之后周先生却发现问题不少，比如小区车位少，如果自用，肯定经常要为停车伤脑筋；此外房型也不方正，有个房间居然还是三角形，使用起来不方便。但在出租过程中，客户也会因为这些原因而挑三拣四，或者狠狠砍价。因为也没有装潢，周先生这套一百多万买下的房子，租金竟然只收到1200元/月。
于是他打算把房子抛掉，而让周先生感到有些郁闷的是，最近一家中介打电话称有客户愿意出价115万元购买这套房，这个价格与年初最低房价时相比仅上涨了不到10%，扣除办房产证的费用和税费，周先生几乎是没有赚到钱。而周边其他楼盘涨幅均超过了15%，少数楼盘甚至达到三成。
解读：“我爱我家”专业人士告诉记者，在二手房市场上，有缺陷的楼盘会使市场认可度降低。就周先生投资的这套住房而言，小区车位少，停车不方便，同时房型也不合理，这些都会使其在租赁市场上缺乏竞争力。在租赁市场上乏善可陈，其连锁反应就是房价上涨乏力。
在二手房市场上，购房者尤其在意房屋是否存在缺陷。大的方面如建筑质量问题，比如墙体出现裂纹、屋顶漏水等，购房者对此都会慎重对待。此外，房型方面存在瑕疵，诸如存在通风不畅、采光不佳、暗间等情况，市场也会消极相待。
同一小区，也要看“血统”
即使是出自同一个知名楼盘的二手房，价格涨幅可能会不一样，这是为什么呢？专家表示虽然同出名门，但也要看“血统”。
2007年，金女士在位于瑞金路瑞阳街的中北公司开发的御河苑购买了一套约90平方米的一房，总价80万元。这是一个小区环境不错的楼盘，居民多为高收入阶层。
不过金女士购买的是“拆迁安置房”，即用来安置原地块上居民的房子。当时该地区房价在10000元/平方米左右，拆迁安置房和小区内的其他商品房房价相差不大。但三年之后，两者之间的价差已经拉大，金女士购买的那套房子只涨了10%不到，而商品房的部分的小户型涨幅在30%～40%之间。
解读：我爱我家市场部人士告诉记者，虽然都是出自知名楼盘的二手房源，但“血统”不正者，其价格上涨幅度也要小一些。开发商将拆迁安置房和商品房分成两个区域，而且品质也有着较大的区别，因此两者之间存在价差实属必然。
其实，即使“血统不正”的拆迁安置房与商品房之间未明确区分开来，其价格也会有所不同。与三年前相比，安置房的涨幅也要小于商品房。
为什么会这样呢？究其原因，除了开发商在建造之初便区别对待之外，小区内部局部因素也会影响到升值空间。对于安置房而言，很多高收入人群不愿意租住，因此租金水平相对要低廉一些，这会让大多数投资者心存犹豫。而对于邻居较为挑剔的高收入人群来说，对于这样的环境也不是很感兴趣。在这两个方面的作用下，房价涨幅小自然不难理解了。
当心楼盘价值被过度透支
还有一些楼盘，其品质为市场平均水平，但是由于其前期存在价格透支迹象，因而也有可能会使购房者在几年之内难以获得收益。
陈先生2007年夏天在江北大华锦绣华城购买了一套住房，两年过去了，价格上涨幅度不大。陈先生当时听说江北有地铁3号线的规划，便以4500元/平方米的价格买入了一套两房。谁知在这之前几个月，开发商已经提过价，单价涨了近40%。但陈先生认为地铁通车之后，房价还会上涨，加之当时行情的确火爆，因此他未将开发商的大幅提价行为当一回事。但实际上开发商的提价已经形成了透支，在此后的两年多内，该楼盘价格就一直停滞不前。最近他到附近的中介公司打听了一下，他这套两房市场报价约4600元/平方米。而期待中的地铁3号线，也并没有规划大华锦绣华城车站。
解读：中介人士告诉记者，对于一些价格出现透支迹象的楼盘来说，其价格肯定会出现修正，在这期间，因为透支了未来升值潜力，其价格上涨空间已被压缩，因此价格上涨幅度不会很大。
不过这种楼盘是不是会一直保持这种状况呢？专业人士认为要根据实际情形来具体分析。如果楼盘品质不错，市场认可度较高，经过价格修正之后，在随后的时间内，其价格运行趋势与大势相当。但如果楼盘品质一般，由此一直“沉沦”下去的可能性则不小。
新房市场法则：股市操盘技巧，楼市通用
有楼市投资者操作看上去很不可思议：他们在看似危险的时候大举买入。而大部分购房者过多重视价格的短期波动，害怕“价格波动”，结果是不能走出那道“障”，总是在“高位贪婪、低位恐惧”。其实在房产和股市投资方面，很多道理都是相通的。
法则一：选“蓝筹”
“和买股票一样，投资房产，还是得找品牌开发商。”就职于某商业银行的朱先生得出如此的感叹。他所投资的三套房子都是在房产市场低潮期购入的。
2005年，当南京房价还处于低谷之际，他就购买了万科金色家园一套房子。当时，万科是进入南京河西地区最早的一家品牌开发商，房子价格在5000元/平方米左右，这个价格当时在南京，已然不菲，令家人十分不解，他几乎是一意孤行。然而，短短几年间，河西已是旧貌换新颜，目前已是南京房产最火热的地段之一，他所购置房产的赚钱效应很快显现。
法则二：买跌不买涨
最好的投资时机是在经济低潮期，这时买楼、买股都划算，关键是你是否有胆下手。在楼市低潮期，购买的人少，可供选择的余地就大，购房者能够更从容地找到地段好，价格较为合理的房子。这样的例子比比皆是，不胜枚举。但人们普遍都是“买涨不买跌”，正是这样的误区造成了赚钱的只是少数人。
王女士从2005年起，投资了6套房子。她回忆2007年购房的情景时说：“当时在售楼部买房的气氛很紧张，好像晚一分钟你想买的房子就没了，房子的户型、朝向，小区的绿化、物管好坏、合同细节之类的问题统统不考虑，只关心两点，一是地段二是价格。”事实证明，王女士在2007年买的那套房子，到目前为止依然没有增值，原因就是购买的价格偏高，户型、配套等综合质素相对较差。
法则三：长线投资风险小
投资房产是一项长期的过程，不仅是资金的积累，更是投资经验与理念的积累，不能一蹴而就。在各种投资市场出没的大多不是真正的投资者，更多的是短线投资甚至是急功近利的投机者，他们往往心态浮躁，短期内也许能获得一些既得利益，但久赌必输。股神巴菲特的投资理论的核心就是集中投资绩优股并长期持有，因此他能成为世界首富。而一般人既没有恒心，也没有毅力，却总是期望一夜之间就能发财、暴富。因此，要成为投资理财的高手，就必须要保持长期投资和长期获益的理念。
美籍华人邓先生在上海和南京都持有多处物业。他第一次投资内地房产是于2001年在上海。他当时在陆家嘴购买了一套38万的公寓，五年后卖掉时已涨到155万。在他看来，房价因为宏观调控、不可抗力等因素而下跌只是暂时的。因此，低潮期来临之时，就是长线投资的开始之时。
法则四：计算租金回报率
是否持有物业很大程度上在于投资者对于投资收益的预期。不少投资者在接受记者采访时都承认，现在投资不动产已经困难很多，房子转手就挣钱的时代已经过去了。
购房者在决定投资某房产之前，可以先了解该物业平均每月的租金水平，然后根据年收益来判断是否可以投资。按专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：该物业的年收益×20=房产购买价，则认为该物业物有所值。这和股市上的市盈率的概念也差不多。
就当前而言，年收益占总房价5%是一个合理并且可以达到的数据。如果通货膨胀来临，房子的投资价值则更多地体现在了保值上，不贬值某种程度上就是升值。
经验之谈
温州人的炒房经
“不讲究抄底，机会永远存在”
温州人投资并不是很讲究“抄底”概念。他们的买房时间按照个人情况而定。
温州人资金比较雄厚，这跟他们大都是做自有生意有关系，另外，他们购买房子可以很容易获得贷款，投资风险也比较小。
现在，温州人买房的热情高涨，不管有钱没钱的，身上总有那么几把钥匙。“反正买下来的或多或少都有点赚，就算套牢了就当自己住了，那钱还是在的。在中国的大经济环境下，一线城市还是有很多升值机会。房价升升跌跌总是有的。”
“回报率10%，求快不求多”
Z先生最近一直忙着在温州和上海两地跑。他的生意都在温州，但最近有很多时间都在上海看房子，即使在温州的时候，上海的房产中介也不断给他打电话。
Z先生这么多年来买房子只看房子有没有升值潜力，有10%以上的回报率他就会出手买房，等到有新的好房源出现的时候就会把这套房子抛出去，再买进新的。
Z说，投资房产比做生意的风险还要小，而且回报也挺快的，是一个很好的投资渠道。
“房子要炒，主业更不能丢”
Y先生家族几年前在闸北一个小区买了20多套房子。可Y先生并不愿意做一个职业房东。
最近给他打电话，问他在忙些什么，他的回答让人大吃一惊。
“我在摆地摊！”
原来他投资了一个玩具厂，推出几款新玩具。他在做市场调研，摆摆地摊主要看玩具能不能吸引路人。
Y先生还是希望，“能有一个更结实的筐来装鸡蛋”。
二手房市场
投资二手房，考验谈判技巧
实习记者史皓怡报道 虽然二套房贷款政策收紧，但二手房源登记量仍在明显增加，客源也在持续攀升中。
和一手房投资型购房者不同，二手房的投资更像是一种短线“投机”行为，以一定价格购得某处房产之后很快以高价转手，从中获利。
低总价房受欢迎
“并不是什么人都能做‘房虫’的。”舒莉莉认为，投资二手房也须具有一定的经济基础，而且随着未来投资楼市获利的机会会越来越小，加上政府对于投资投机购房的打压，那些眼见房产利润高就盲目入市的投资型购房者存在着一定的风险，应谨慎选择。
那么，什么样的二手房最受投资者的欢迎呢？记者在走访了几家中介之后发现，由于购买二手房购买者自住人群占了绝大多数，面积总价都较为适中的50~100平方米的房子较为受到投资者的欢迎。而中原地产交易服务中心主管李千娥认为，投资者的视野大多集中在固定的区域，只要总价低于片区内其他房子，且各方面综合条件相当，就是投资者的最佳选择。
随着地铁一号南延线的即将开通和周边配套的完善，前期获利的投资人群撤出而自住人群接手，江宁正处于是二手房自住者淘房的好时期。而江北随着地铁三号线及二号西延线、纬三路过江隧道等即将启动，纬七路隧道即将开通，且房价目前尚低于2007年高峰时期，处于目前南京各片区的谷底，也是目前手中资金不充裕的购房者的入市选择。“江宁和江北两个片区将是接下来二手房投资者目光的焦点”。
买得越急，房价越高
“也就是一两个月前，‘云锦美地’的二手房单价还是1.1万元，现在已经涨到1.3万多了。”满堂红置业云河路分店店长张海亮说。房价的飞涨不仅激发了瞄准市场契机随时准备入世的“投资客”，更激发了一部分原本没有刚性需求的购房者的“超前消费”。据介绍，他们店最近就碰到了不少因为害怕房价再涨，提早为下一代购置二手房的事情，即便房主坐地抬得再高，凭空冤枉多支付了十多万元甚至几十万元也匆匆忙忙地出手把房子买了下来。
“前段时间在云锦美地有套90平方米的房子，一开始房主挂出了125万，挂牌当天整个房子里都挤满了看房的人，购房人为了买到房子纷纷叫价，半天不到的时间，价格从125万一直飙到135万。”张海亮说，最后房主“见好就收”，把房子卖给了这对开价135万的中年夫妇。后来他才得知，这对夫妇是为了刚上大学的儿子提前准备婚房，而看房者中有很大一部分也是害怕房价越来越高，买不起合适的房子，决定提前下手的“超前消费者”。
看中好房，尽快交易
房价上涨，同样也会给卖房的人造成一定的影响。部分卖房人也运用了“惜售”这一手段，眼看能谋取更高的利益，不惜冒着违约的风险也要让房子在手中停留。针对这样的现象，中介人士提醒购房者，看中好房子必须尽快下订金。
家住浦口浦珠路的汪先生为了换一套改善型住房，年初将自己正在居住的82平方米的房子以32.5万的标价挂了出去。在收下买家2万元定金后，见浦珠路上的房价已经上涨到4500元/平方米，于是明确告诉中介，想退还2万元定金。中介表示，按照定金协议，他毁约的话必须再交2万元罚金。经过比较之后，汪先生又掏出了2万元交给买家，确定毁约。虽然毁约之后要承受2万元的损失，以4500元/平方米的价格卖掉，相比之前的32.5万元的总价多出了4万元，扣除2万元的定金罚金，汪先生仍能有2万元的利润。
不过，“惜售”并不是不卖，而是为了找到更好的买家。毕竟房源分散，各自的情况也千差万别，有些卖房人是着急用钱，有些是为了置业升级，打算卖房套现入股市的业主也大有人在，他们可能受到各种因素的影响随时放手出售。据赵女士称，李先生曾多次向她暗示，自己的房子有人出价60万元，但为了遵守合同，他还是选择卖给林女士，不过希望能加3万元。“我肯定不答应啊，合同上都写明了55万。”最终，在经过一段纠纷之后，李先生的房子还是落在那位出价60万的客人手中。
投资技巧
发现价值被低估的房产
7月初，各大银行收紧二套房贷的消息，让盛夏的楼市投资者紧张了一下。有人预测，南京房价的上涨之路会由此有个阶段性节点。
“这个时候再做短线可能已经错过了最好的时机。”资深投资者老王认为，4月份至今，南京某些楼盘的房价已上涨了15%~20%。下一步怎么走？政府政策导向如何？这一切似乎都不明朗。为求稳妥，近段时间还是先观望一下再说。但老王也认为，在观望的前提下，只要发现市场价值被严重低估的二手房，还是有操作机会的。
一是拍卖房。一般来说，法院拍卖房产，拍卖价都会低于市场价约15%。去年10月份老王买进的一套河西地区的拍卖房，7500元/平方米，而目前市场价已达到10000元/平方米。老王最后在今年7月份以10500元/平方米的价格卖出，每平方米赚了3000元。但老王提醒，这类房子，一定要注意两点：一是产权是否清晰。有些拍卖房，虽然价格便宜，但可能产权有争议。二是搞清性质，避免拍进一些高税费的房子。比如赠予房产，自今年6月份开始，赠予房产如果是陌生人之间的赠予行为，要征收20%的个税。拍卖时如果不小心拍到这样的房产，交一大笔税费就得不偿失了。
二是“缺陷”房。比如像只有50年产权的住宅，这类房子和70年产权的存在30%的价差，但在实际使用中其实没有那么大的差别。
三是低价二手房。老王认识不少中介的朋友，在投资房产的过程中也常能碰到一些房东因赌博、破产或出国原因挂价明显低于市场价的二手房。仔细淘淘挂牌二手房，如果做足功课，还是会碰到这类房源的。 整合报道