标题：四大热点城市房价调查

今年1至7月，北京、上海、深圳、广州四大一线城市的房价不约而同地走出了一个“V”形曲线。在遭受金融危机重创的宏观经济仅处于企稳回升之际，楼市的急剧加温、房价的飙升也引发了一些担心。楼市究竟是已经反转还仅仅是“超跌反弹”？四大热点城市最新出炉的楼市数据已现端倪，价升量跌之中，市场风险悄然显现。

调查之一 北京：楼市新博弈期震荡加剧

仅仅半年时间，北京楼市便完成了从低迷观望到量价齐升的华丽转身。业内预计，在通胀预期影响下，北京商品房销量出现大幅回落的可能性不大。但开发商主观提价、刚性需求集中释放期消退，将使楼市进入新的博弈期，价量波动将加剧。

数据显示，从4月份开始，京城在售项目提价销售的比例逐步攀升，6月开盘的老项目后期中，2/3的项目相比前一期提高了售价，提价幅度在500元至3900元/平方米区间，平均增幅为12%。

亚豪机构的监测数据显示，7月份北京有45个项目开盘销售。其中纯新盘项目有16个，其余项目均是老项目后期开盘。从新盘入市的比重看，开发商推盘仍较为谨慎。业内人士认为，这主要是因为开发商在定价过程中“把握不准”。21世纪不动产分析师孟奇表示，在投资性购房行为的推动下，非理性追涨的现象已出现苗头，开发商希望“顺应市场”抬高价格，但是目前市场的回暖，主要是受政策刺激，尤其是房价的上涨，主要是所谓通胀预期和宽松货币政策所致。由此推动的楼市增长，缺乏实体经济的支撑，容易滋长泡沫。

亚豪机构副总经理高姗认为，目前市场的主流还是刚性自住型需求，他们对价格的敏感程度较高，一旦价格过快拉升超出心理价位，将会重新观望。

统计显示，7月份北京共成交现房商品住宅4207套，期房商品住宅销售套数为12840套，其中除经济适用房和两限房外的期房商品住宅签约套数为10862套，日均350套，较6月份日均385套下跌9.1%。与此同时，据北京市房地产交易管理网统计，7月二手房住宅网签总量环比再增7.37%，以24916套的成交总量再次刷新了二手房市场的交易记录。我爱我家公司的相关数据表明，7月二手商品房在整体成交比重中的所占份额为62.49%，二手房市场的整体交易均价环比再涨3.17%，目前以13341元/平方米的价格水平再创历史新高。

业内认为，7月北京的二手房市场再次呈现出量价齐升的交易特征，一方面，从成交量的持续攀升走势分析，近段时间以来，伴随着房价的快速飙升和土地市场抢地潮的历史重现，部分一手楼盘的捂盘惜售行为开始浮出水面，此举直接导致部分客户分流至二手房市场，7月一、二手网签量的对比数字继续扩大，两者的成交量比值为1：1.44，而前月比值则为1：1.34；此外，随着时间的推移，前期因房价明显回探带来的自住需求井喷的交易格局已经有所改变，楼市连续数月的强势上攻已经吸引了部分投资客的陆续进场，由此进一步助推了二手房市场成交总量的再次攀高。

另一方面，从成交均价的发展趋势来看，投资客群交易比重的上扬在一定程度上形成了对自住需求客群的挤压效应。我爱我家提供的数据显示，7月有投资意向的客户已占二手房市场的39.28%，其资金相对充裕的交易特征正在加剧房源成交价格继续上行的预期。此外，7月120万元以上的房源交易比重环比上月明显增加了4.31%，且120平方米以上中大户型的成交份额也同样出现了1.29%的涨幅趋势；与此同时，土地市场住宅用地的大幅溢价、开发商的惜售之风以及可售房源量的渐趋减少也间接抬高了二手房卖方市场的收益预期，部分业主的跟风提价行为和二手房源偏紧等现状也成为市场交易价格非理性上涨的诱因。

“开发商捂盘最直接的目的就是制造紧张气氛，显示出房源紧俏，从而让消费者对于楼盘的品质和未来的升值潜力给予肯定，可以带动销售。而且，在房价上涨、楼市火爆时期，捂盘时间越长，产生的效益就越大。”业内资深专家贾卧龙表示，目前楼市与2007年有所不同，仍处于市场恢复阶段。而且，宏观背景也有所区别，虽然拉动内需是恢复经济的需要，但是投资过热带来的金融风险也不可轻视。在当前的市场环境下，开发商捂盘惜售，造成的结果是两方面的：一方面是会将大部分的刚性需求阻止在门外；另一方面，投资者更加疯狂地逐利抢购，伴随着房价的疯涨，楼市泡沫则会越吹越大。

调查之二 上海：投资客进场加快楼市复苏

客观地讲，房地产是上半年上海经济发展活跃的板块之一，它率先走出了“V”形曲线———市场快速复苏，日均成交量已超过2007年高峰期的水平，房价也呈较快上升态势。究其原因，除刚性需求的大量释放外，还有国内外投资者的大量进场等。

7月，上海楼市依然保持高位。佑威·楼市通系统提供的数据显示，7月上海市新房住宅成交面积为194万平方米，相比上月微幅下降5.37%，但仍处于高位；上海市商品住宅成交均价达到15770元/平方米，环比6月又有1.58%的涨幅，这是自3月以来连续第五个月出现上涨。易居中国提供的数据则显示，今年1至7月上海住宅成交量达1100万平方米，比去年同期的574万平方米上升了近一倍。

在售楼处，又现通宵排队，部分楼盘甚至引来黄牛售号；在交易中心，等候缴税、办产证的人队伍排到门外；在银行，过去只要两三天就可以通过的房贷审批需要等上六七天，因为“单子多得忙不过来”。

上海市房地产业协会轮值会长、绿地集团董事长张玉良说，近期房价上涨相对较快的原因有四：一是公众对经济有信心；二是流动性大量流入房地产；三是去年商品房销售量下降，去年及今年上半年的销量集中在今年三四个月内消化；四是去年以来房地产企业开工量下降。

楼市持续火爆、房价快速攀升，除刚性需求的释放外，改善型投资型需求加速入市也是强劲动力。大型楼盘“慧芝湖花园”位列今年上半年上海楼市销售额第三位，该楼盘的销售负责人告诉记者，今年1、2月，投资客“几乎没有”，3月时占10%左右，至5月，投资者购房比例已占当时销量的一半。这位负责人说，投资者购房有明显的特点，一是喜欢挑选方位相对便宜的房源；二是下单速度快，不少人甚至当场付款。

中原地产对上海6月市场成交客户结构分析后发现，与3月初相比，首次置业的纯刚性需求客户已缩减至40%左右，而改善型客户量正逐步释放，约占总需求量的40%，还有10%至20%的长线投资客正回归楼市。投资者最看重的是房子有没有升值空间，而不太在乎眼前的价格。投资性需求的大量进场使开发商难以抑制提价的冲动。

值得注意的是，近期，许多城市的商业地产、工业地产市场等较为平静，高档写字楼的租金总体也在下降，工业用地市场也相对冷寂。这说明，房地产业存在“冷热不均”的局面。这也暗示，住宅市场的快速上扬有催生泡沫的可能性。

对于上海房地产市场的走向，易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，今年下半年将维持房价同比上涨态势，涨幅可能持续扩大。中国指数研究院副院长陈晟认为，不排除短期内商品住宅价格有继续上升的可能性，但如果长期经济面不支撑，房地产业很难维持目前的局面，成交量可能会下跌，价格也有可能出现波动。

一些严峻的现实让上海楼市的走向面临考验：一手房库存已降至500多万平方米的近年来最低点，“供不应求”的局面可能推动房价进一步上涨。另外，新“地王”接连诞生，进一步增强了房价上扬的预期。

当人们对后市的走向忐忑不安之时，上海市政府开始积极努力增加供应、稳定市场预期。上海市近日出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，严查捂盘惜售现象。另一方面，上海已规划安排建设15个大型居住社区，包括6个保障型住房基地和9个以中低价住房为主的居住区。目前，上海经济适用房的建设已经提速，今年年底开工总量将达到600万平方米。业内人士分析，这将有利于维护楼市的健康稳定发展。

调查之三 深圳：暴涨之后出现调整迹象

年初以来，经过一轮暴涨，深圳楼市重回疯狂。然而7月中旬以后，宏观政策的一些微调，给滚烫的深圳楼市泼了一瓢冷水，目前深圳房价虽然保持高位，但成交量已经出现下降。

置业国际研究中心监测数据显示，7月最后一周(24日至30日)，深圳新房成交均价为17394元/平方米，环比上涨10.5%；共成交新房749套，日均成交107套，环比下降33.6%；成交面积7.51万平方米，日均成交1.07万平方米，环比下降32.4%。可以说，楼市调整的迹象比较明显。

事实上，经过半年时间的暴涨，深圳楼市已经站到了高位。来自深圳市国土房管局的统计显示，7月深圳市房价为16080元/平方米，与今年1月份11459/平方米的水平相比，已经大幅上涨了40.32%，与2007年10月深圳房价17350元/平方米的历史高位相比，仅仅是一步之遥。成交量方面，今年1月至7月，深圳市新建商品住宅共销售434.62万平方米，比去年同期增长141%。

细数来看，推高深圳房价的原因不外有三：国家宏观调控政策的支持、货币信贷的宽松环境和投资客的卷土重来。今年上半年我国新增贷款就超过7万亿元，这一数字远超全年新增贷款5万亿元的目标，全年信贷增长超过10万亿元似乎已无悬念。有些贷款没有进入实体经济，反而进入了楼市、股市，直接推动楼市上涨。

就投资客而言，深圳中原地产总经理李耀智表示，深圳投资客比例由年初的不到5%上升到近期的20%以上，个别热点片区的投资比例更高。他指出，从投资客的角度而言，他们通常“买涨不买跌”，当楼价处于上升期间，会是他们选择出手的时机。正是在这样的背景下，投资者频繁现身。

进入7月以来，国家的宏观经济政策出现了微调，央行频频通过公开市场操作来控制市场流动性，银监会收紧二套房贷，各地政府也纷纷出招整治捂盘、屯地等违规违法行为。据深圳市国土房管局房产处人士透露，该局将加大对深圳房地产商捂盘惜售行为的检查，根据目前的检查情况，深圳房产局已经对五六个楼盘进行了查处，封锁了部分违规楼盘的房源。

尽管推动楼市上涨的三大动力没有发生根本性变化，但对于与国家宏观经济政策密切相联的楼市而言，任何政策的风吹草动都足以掀起波浪，特别是全国楼市风向标、炒房氛围浓厚的深圳楼市，随即出现了成交量的萎缩和调整迹象。

在这种背景下，对于深圳楼市的未来走向，专家们意见不一。深圳大学国际金融研究所所长国世平认为，上半年我国实行宽松的货币政策，目的是拯救陷入危机的中小企业。但实际上宽松的货币政策并未让银行在信贷结构上向中小企业倾斜，对实体经济没有实质的帮助，普通百姓的收入也没有得到增长。因此，如果政府加强对楼市的调控，房地产市场可能进入新一轮的调整期。

国世平认为，只有以下四个因素同时出现，房价才有可能全面上涨：一，中国经济全面好转；二，世界经济全面复苏，出口交易增加；三，CPI开始上升；四，居民收入明显增多。

长城证券分析师则认为，宏观层面的宽松货币、极低的实业投资意愿、实际利率的下降、加杠杆化在迅速展开等；行业层面长期趋紧的供求状况、低廉的交易成本、持有物业的低成本等，都使得我国发生新一轮地产泡沫的概率极大。在未确认金融危机已经度过之前，中国仍将坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，因此房地产业至少在今年不会受到大的调控。综合看来，目前地产仍处于新一轮牛市的起点，其演绎的顶峰或许比2007年更疯狂。

调查之四 广州：房价见顶回调不可避免

随着自住需求、改善型投资型需求的大量释放，广州楼市从第二季度开始量价齐升。然而，当楼市均价已经接近购房者的最大承受度，尤其是当目前促成上半年楼市“牛市”的条件已经悄然改变，市场风险不可小觑。

广州的杜先生正在为自己的买房决策感到庆幸。今年1月，他在白云区金沙洲以每平方米6000多元的价格买下了一套商品房，而现在这个价位早已见不到了。

随着广州住宅均价从2007年10月的11574元/平方米逐渐调整至2008年12月的8012元/平方米，在被高房价抑制一年多之后，像杜先生这样的一部分自住需求在今年初开始释放。然而，随后广州楼市出现了一轮量价急涨的行情。据统计，广州一手住宅上半年共成交428.20万平方米，同比上涨77.1%，其中1月份仅成交46.18万平方米，均价为8014元/平方米，而到了6月份，成交面积达到了110.40万平方米，均价跃升至9676元/平方米。

满堂红市场研究部总监龙斌认为，在各种政策利好的累积作用之下，第一季度的置业主体主要是以首次置业以及换房自住等群体为主，投资型需求占少数。因此第一季度三个月的楼价也都基本稳定。但进入第二季度以后，广州楼市成交开始发生结构性的变化，市场需求结构向高端物业转移，改善型投资型需求开始大量释放，主流购房群体也从年初的首次自住型需求转换成当前的改善型投资型需求。

据合富辉煌[2.48 -3.13%]首席分析师黎文江分析，当前出口、制造业难有起色，随着楼市回暖，越来越多的出口、制造业闲置资金正在进入楼市。另一方面，今年大量的信贷投放引发人们对未来通货膨胀的担忧，以投资的形式将财富转移到价格已见底回升的高端物业，是人们目前作为长期投资增值、存储保值及改善居住环境的较为稳妥的理财方式。

由于改善型投资型需求大量释放，直接导致广州第二季度楼市量价齐升。据统计，第二季度广州一手住宅共成交271.07万平方米，比第一季度上涨72.5%，其中6月份成交量更是突破百万平方米，成为近两年来的最大单月成交，均价也重回“9”字头。

“市中心部分区域甚至已超过去年同期水平。”戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部董事及主管黎庆文介绍说，上半年广州楼市市场消化能力接近近三年的最高峰，但是过高的房价也会抑制未来需求释放，目前全市价格已接近购房者的最大承受度，市场蕴含风险。

事实上，广州楼价的上涨，已让不少购房者失去了追随高价的意愿。龙斌表示，最先是自用客户在不断走高的楼价面前退出了，接着是一些投资者也开始犹豫。

一些专家也认为，楼市急涨之后，下半年的震荡调整将不可避免，而目前已经初现端倪。据广州一手住宅每日网签数据统计，6月份广州一手住宅每天网签数量都有三四百套，数量最高的6月1日有509套。可到了7月份，每日的网签数降到200多套，成交量已经有所回落。

“事实上，目前促成上半年牛市的条件已经悄悄有了改变：银监会反复申明二套房贷政策严格执行，信贷投放量从7月开始迅速下降，政策面和市场面的变化等，这些政策和市场的变化，已经使得高楼价下，投资者和改善型买家已经不再急于入市，开始变得谨慎。”龙斌表示。

尽管未来成交会放慢，但价格方面有较大的不确定性。不过，多数专家认为，广州楼市是以大开发商为主导，而这些开发商上半年业绩普遍不错，资金比较充裕，没有下调价格的冲动，但是面对日趋谨慎的市场，开发商不会再肆意上调价格，因此价格将呈现震荡变化。

此外，下半年较充足的供应量也将使楼价增长势头减弱。据戴德梁行预测，下半年广州将出现住宅供应的高峰期，将有300万平方米新增供应(3万套)，其中中心四区约有1万套面世，较上半年中心四区的总供应量增长3%。

而广州房地产专家、广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则认为，现在楼市的急涨就如同股市调整中的反弹，只要是反弹就肯定会回调下来，市场会进行新的博弈。