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记者：日前中央电视台的经济新闻中称，如今中国各大城市的房价已经到了历史最高点。在金融危机的大背景下，海外楼市持续下跌，为什么中国楼市会出现这种情况呢？
易宪容：当前国内股市与楼市的价格突然间上涨，最为关键的因素就是大量信贷资金进入的结果。特别是国内房地产市场，今年年初本来周期性的调整刚开始，但不到一两个月就结束了。根本原因就是不少房地产炒作者或投资者纷纷地利用银行信贷资金进入市场，房地产市场也由消费为主导突然转变为以投资为主导。这种情况下，不仅房地产的价格突然快速飙升，而且流入房地产的资金也会越来越多，因为市场经济中资金总是逐利的，所以无论下半年的货币政策是变还是不变，都将面对上半年银行信贷爆炸性增长带来的困境。
记者：这次的上涨与年初的“小阳春”有什么区别？
易宪容：今年前几个月，我国的房地产市场的需求主体还是广大自住型消费者，但到了5、6月份，投资型消费者逐渐占据主导，成交的住宅户型也由中小户型为主转变成了以豪华住宅为主。这个变化已引起政府的注意，国务院办公厅2008年《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》曾明确要求房地产市场需求要以消费为主导。因而，政府很有可能采取措施来解决房地产投资过于火爆的问题，银监会最近已向各地银监局下发通知，再次重申要严格遵守二套房贷有关政策，相信还会有其他政策陆续推出。
记者：2008年美国次贷危机根源是多方面的，但其核心就是房地产泡沫导致的结果。从中我们可以借鉴到什么？
易宪容：导致美国金融危机的根源或近几十年来大多数金融危机的根源基本上是信用无限扩张的结果。如果不对信用的无限扩张进行约束，不管这种信用扩张的方式如何，最后的结果必然会导致金融危机、银行危机及经济危机。同样，信用的无限扩张是这次美国金融危机的根源。只不过此次信用扩张的方式与传统不同，它是通过“影子银行”的方式来实现的，即通过一系列金融衍生产品、金融工具、金融市场的创新突破既有的金融监管体系，实施过度的信用扩张，以便在这种无监管的过度金融交易过程中实现利润最大化。
我们看刚刚结束的首轮中美战略与经济对话，此次中美财经领导人的讲话着眼点就是：重建金融体系的信心，保证金融体系的稳定发展，这是让全球经济走出困境和尽快复苏的关键所在。
如果不用严厉的方式控制信贷规模快速增长，如果还是让大量的银行信贷进入房地产市场及股市，吹大房地产泡沫，那么就无法保证国内金融体系的稳定。因此，只有继续深化中国金融体系改革，进一步推进利率市场化，加快中国金融市场对外开放的步伐，这才是中国金融市场稳定的关键所在。
记者：时寒冰说房价短期的回升，底气主要是来源于对垄断市场的信心。您的观点呢？
易宪容：没有太大关系。垄断在房地产业是很常见的，这在国外也是如此。所以需要政策的合理调整。
记者：普通老百姓最关心的是什么时候我可以买房子，什么时候买最合适,您认为中国的房价收入比应该为多少？
易宪容：国际上衡量房价是否合理有3个指标：月还款额占收入的28％—35％；家庭负
债率不超过50％；更重要的是房价收入比应该在3—6倍，即一套住宅的价格是家庭年收入的3—6倍。
记者：在中国，房产作为居住用的消费功能和作为赚钱的投资功能，两者的比例应该多少才合理？
易宪容：目前没有一个具体的比例，也没有相关部门愿意提供数据供我们研究。但是国外一般是85％用于消费，剩下的15％进行投资。当然具体的要看国民的人口基数、土地资源、政府政策等。我个人认为投资比例不能超过10％。
现在调整的目的之一也是为了合理两者的比例。当时对于第二套房子的界定引起那么大的争议就充分证明了中国房产投资的比例非常高。对于不同功能的房子我们可以在首付比例、税收等方面有所区别，比如提高第二套房子的首付，我们目前第二套房子的贷款是世界上最优惠的，国外有非常严格的市场准入和标准。通过空置税、物业税等税收的调节，任何一个发达国家都不允许住房长期空置，因为这是对社会资源和能源的极大浪费，而我们却没有任何的措施和法规。
记者：中国从2003年开始一直把房地产业作为支柱产业，而富豪排行榜上的前几位也都是房地产业的，您觉得正常吗？
易宪容：当然不正常。土地是国有的，如果不加以调整，无限制地卖土地开发房地产，这是对土地的浪费，对各种资源的浪费。据我所知，香港开发那么多年，而且人口这么密集，还只用了十分之一的土地。而我们一些沿海城市才开发这些年土地就基本快用完了。这是非常不合理的，也是不可能支撑多久的。因为房地产的税收是一次性的，它不像工业可以持续收税。
在经济发达的欧美等国，从来没有听说过哪个国家把房地产作为支柱产业。如美国的支柱产业：军工、汽车、金融、电影、铁路、钢铁、石油、高科技产业等，英国的支柱产业：媒体业、金融业、服务业等，日本的支柱产业：工业、渔业、汽车制造业、动漫产业等，澳大利亚的支柱产业：畜牧业、农业、矿业、机械设备、金属产品、烟草、石油煤炭、化工等，俄罗斯的支柱产业：军工、石油天然气，木材等。甚至于国外不存在房地产这个行业，只有建筑业。因为只有建筑设计企业在从事物质生产劳动，还有建筑企业才是房地产领域物质财富的实际创造者。什么是合理的行业？合理的行业就一定要给消费者提供比消费者自己做还要便宜、质量还要好的产品或服务。而作为“支柱产业”的房地产连合理的行业都称不上。
记者：您认为下一步房价会如何走？中国当前的房地产对经济会有什么影响？
易宪容：最近，银监会向各地方银监局发放《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，再次重申要严格遵守第二套房贷有关政策，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。
从历史经验看，房地产泡沫的出现都与银行信贷过度扩张有关，都是住房投资性过度的结果。因此，将住房投资与消费严格区分，并对住房的投资性信贷进行限制是防止房地产泡沫的关键。如果最近2－3个月以来银行信贷增长而导致的房地产泡沫不能够从制度上来遏制，那么国内房地产泡沫很快就会吹大。可以说，《通知》的出台，就是希望信贷政策的调整来挤出当前房地产泡沫，以此来保证国内房地产市场持续稳定的发展。
记者：未来的房地产会怎么发展呢？
易宪容：我归纳为以下几点：以消费为主、投资会收敛、政府会进行一系列的政策调整。产品以中低档为主、以大众需求为主；住宅通用化为前提，呈现产业化、标准化、工业化；科技进步使得住宅从材料到节能等有所发展；提高住宅质量、品质和劳动生产力等；房产商还必须承担社会责任。
记者：每次看到您总是很开心的样子，您觉得经济跟一个人的快乐有多少关系？
易宪容：财富的创造也许需要机遇，但快乐却是人人都可以拥有的。经济跟一个人的快乐没有直接关系，在满足生活必须的前提下，快乐还是一种心态。我就是一个简单的人，不仅心态简单，对于生活的要求也很简单，没有太多的欲望，所以我很容易满足也很容易快乐。在做学问上，我也没有任何的目的、动机，所以我能够自由地发出声音。因为心安，所以理得。还有是因为个人理想的满足可以让我开心。
记者：您刚才谈到“理想”这个词，能告诉我们您的理想吗？
易宪容：是的，理想很重要，有理想才有动力才有激情。不同时期的理想对我来说不一样。小的时候我的理想是多读点书，以后进个书店、出版社什么的。现在回过头看自己的人生路是父母、老师、家人，还有其他很多人帮你一步步走过来的，也许现在他们并不需要我的回报，那么我就应该把我的所学回报给社会，帮助更多的人，所以我始终站在公众利益的角度，把自己学到的和研究出来的各种知识告诉更多的人，起到普及和启发的作用。你看我每天其实非常忙，真是老在奔波非常辛苦。有时去大学讲课都是免费的，我自己女儿也正在上大学，他们需要这样的知识。学生自费要请我吃饭，我还请他们吃饭呢。
记者：您是一个成功的学者。对于现在的年轻人，您会有哪些经验告诉他们？
易宪容：现在的年轻人最容易犯的通病是急功近利。其实我也是几十年来天天坚持读书，学习积累了大量的理论基础上融会贯通才锻炼出来的，你看这一袋就是我昨晚看的书。敏锐的观察力和分析问题的能力当然也需要灵性和体悟，现在搞经济学研究坐在书斋里肯定不行，需要社会阅历、人生经历、社会现实问题的高度关注、当然还有你们媒体宣传报道等。