标题：李东绪：解读海南楼市的高闲置率现象和影响

　　房屋的闲置主要是市场的供求失衡造成的。海南房产市场外向型仅仅是其中的一个原因，应当还有海口租房市场需求量小于地产销售量的原因在里面。

　　现在海口市由于其优越的气候条件、完善的配套设施吸引着很多的岛外客户来海口置业，有很多打算长期定居，但是也有很多打算暂时作为投资，以后等自己有时间了再过来养老。所以就造成很多岛外客户购房后房屋暂时不自己使用。

　　但是由于海口城市人口少，其他经济发展落后，就业人口需求较少，对于房屋的出租需求的人也就比较少了，这样子很多房子就出租不出去；还有一个原因就是随着这几年海口房价的上升也促使租金的上涨，但是海口城镇居民收入较低，难以支付较高的租金，很多人选择了城中村与之前的很多安置住房，所以也造成了新售房屋难以出租。最终导致海口房屋的闲置率过高。

　　在海南建设国际旅游岛的今天，房屋闲置率过高也与当今的旅游业发展不平衡有一定的关系。家庭旅馆、短租房等形式的租赁和房屋经营方式不发达，造成购房者投资渠道单一，最终导致房屋闲置。

　　房屋的闲置率在海口相对来说还要低于琼海、文昌等地，那里的闲置率更高。

　　问题二：高闲置率主要体现在哪一类的房源上，该数据的形成是否有开发商捂盘的因素？

　　高空置率个人认为主要体现在一些高价位的、周边配套还不完善的地区，例如西海岸。这里居住条件玩不完善，距离市区较远，生活成本较高，不便于生活，很多人选择暂时不居住。并且这一区域由于房价较高，导致租金也较高，出租需求量也较少。但是恰恰这里是这几年海口市供应量最大的地区之一。

　　这个数据不能说明开发商在捂盘，因为我接触的很多开发商都没有捂盘。有一些开发商仅仅是为了一定的销售策略而推迟开盘的。例如为了避开海口的传统销售淡季，并且可以积累一定的客户，到年10月份左右开盘，可以形成一定的销售气氛。

　　问题三：高闲置率对楼市的风险主要体现在哪一点？会对投资有什么样的影响？

　　高空置对楼市的风险主要体现在购房者投资回报率下降，投资购房信心受到打击。投资回报率下降自然会影响到房价的上升，造成购买需求的下降。对于房地产市场的健康发展会有很大的影响。

　　高空置率的问题不仅仅是经济问题或者单纯的房地产市场问题，也很大程度是一种社会问题。在欧美很多国家其城市的房屋闲置率是非常低的，很多城市会让那些没有房子居住的人强行居住近闲置超过一年的房屋。这样可以很好的使社会资源得到利用。这样也可以使社会矛盾得到一定的缓解。

　　问题四：高闲置率是否意味着，海南楼市再现冷色调，或者说楼市已经积累了一定的风险？

　　高闲置率只能从一定方面反映出客户投资回报率的下降，在一定层面上会影响到楼市的发展。但是我个人认为对于海口楼市影响不会很大。主要是因为海口特殊的市场结构形式决定的。

　　海口市现在的市场需求有两种：一种是岛外客户购买，主要用于养老和度假。这些客户看中的是海口的自然条件和生活配套。投资回报只是很少的一部分。所以高闲置率对于他们的购房影响不大；另一种是本地客户购买，这部分人绝大多数为新海口人。这部分人购买主要为了居家。基本为第一次置业或者改善型置业，专门的投资类型客户较少。所以对这部分人的购房需求影响不大。

　　问题五：高闲置率下，海南的楼市应走什么样的道路？

　　对于高闲置率不能坐视不管，因为高的闲置率对于市场的健康会有一定的影响。我觉得应当从以下几个方面降低闲置率：

　　1、在海南建设国际旅游岛的背景下大力发展海口的旅游度假设施，让更多的人选择在海口度假，这样就可以增加短期居住需求；

　　2、要加大出租形式的创新，例如大力发展二级市场中的租赁业务，对于出租业务进行减免税费，对于租赁中介费用进行限制，从而提高市场中的出租效率；

　　3、再次，要大力鼓励海口市更多的家庭旅馆、日租房等经营创新方式，这也是提高出租率的重要形式。

　　问题六：海南近期的楼市销售状况，2009年海南楼市销售的走向

　　海南上半年楼市相对较高，销售量持续上涨，销售价格也有所提升。这与全国的大环境是一致的。从7月份开始海南各地开始进入了传统的销售淡季，但是与以往相比今年的淡季来的稍晚一些。

　　从长远来看全国经济走势还不明朗，很多经济指标还未恢复，在房地产市场于股票市场逆市飘红的情况下让更多的人对于下半年市场预期还不是特别明朗。

　　上半年海口市商品房销售均价为4702元/平方米，与09年年初相比这个价格有很大幅度的提高。从投资增长来看海口下面年房地产固定投资增加很大，开工项目较多，市场供应量会继续增加。国家开始也对投资型购房也有一定的打压。在这样的情况下预计下09年下半年至10年上半年海口市的房价上升压力较大，主要会以提高销售量为主。海南其他的市县与海口的市场情况也很类似。

　　现在国家的经济还没有完全的复苏，国家积极的货币政策还将继续，所以还会有更多的资产进入楼市。如果房地产投资继续加大，房价继续上涨，在国家经济复苏之后，接下来可能就是挤出房地产市场泡沫的时候了，到时候楼市可能会有很大的震荡。

　　问题七：对海口现在房价的均价达到了5000元/平方的看法

　　我觉得这个价格与年初相比有较大的升幅，记得08年的市场均价维持在4200元左右，现在达到了5000元/平方米，对于普通老百姓来说涨速太快了。但是海口房价的这一轮上涨并非是开发商坐地起价，这个是与市场的销售量直接挂钩的。如果房子卖不出去还拼命的涨价，这个与市场的机制是不符合的。所以5000元/平方米的均价是对市场销售状况的一个反映。

　　市场销售价格的高低也与开发商的价格承受能力是一致的，现在金融政策比较积极，开发商资金压力降低，所以价格的承受力较大。如果市场再次出现像08年下半年那样的情况，预计销售均价再继续上涨的可能性会很小。所以接下来市场价格如何还有很多的不确定因素，但是从海口的长远市场来看，随着旅游岛的建设，未来海口的房价不会长期处于5000元以下，所以还是建议如果为了住家而买房的尽快买房。