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上半年津城楼市火热普涨
“落价！不可能，不涨价就不错了。”某日23时许，一位老者在上百人的队伍中拿着已经揉搓得满是褶儿的项目楼书，焦急地等待着。
据记者了解，该项目开发商选择夜间开盘的理由是，白天人会很多，为了防止意外发生，不得已在夜间开盘。据了解，目前该项目的均价已经逼近万元大关，比一年前上涨了3000元左右。
销售火爆的例子还有不少，老城厢区域的天津富丽城、金茂现场、天津壹街区等多个项目，销售价格也从4、5月的8000多元上涨为接近万元。楼市已经炙手可热了吗？
据《楼市》市场研究部了解，由于区域价值提高、产品升级，多数在售楼盘二、三期等后期价格普遍上升。有的项目一共N期入市，每期开盘均价都要以最少1000元的幅度上涨；有的项目明天和今天的单价就相差100～200元。如地铁沿线及环外区域，价格都有明显的涨幅，中北镇由于有地铁交通利好因素，目前项目房价已经上涨了20%左右。
另外，周边地区的热点板块房价环比涨幅也在5%至9%之间。其中，5月，西青中北镇板块均价为5112元/平方米，环比上涨5.73%；瑞景板块均价为4031元/平方米，环比上涨9.06%。
根据21世纪不动产天津区域分部根据房管局公布的交易数据显示，我市上半年房价保持上涨的势头，上涨幅度超过10%。2007年1～6月全市商品房销售421万平方米、245亿元，销售均价为5819元/平方米，比去年上半年上涨了16%以上。其中商品住宅成交362万平方米、201亿元，均价为5552元/平方米，上涨16.6%。商品住宅均价比去年全年上涨16.4%。多种迹象说明，刚刚回归平静的楼市在夏季又开始躁动起来，天津楼市如同热辣的天气，火爆的同时涨声一片。
多样需求引爆投资热潮
为什么在连续政策的打压下，房价仍然顽强上涨呢？股市和楼市都是在一定程度上有相互拉动的作用，近期，股市大盘已经突破3900点，股市发生波动，是否是房价上涨的动因？股市会怎样影响楼市？
据了解，近期股市行情波动，一些股民在被套牢的同时，开始重新关注楼市，有的甚至套现“杀回”楼市，用刚刚套现的钱去买房。
对此，南开大学经济学博士刘玉录认为，虽然影响房价的因素很多，目前不排除与股市资金回流有关。他表示，火爆的股市曾经吸引了大量的投资资金，也分流了部分楼市需求。这恰恰说明以往进入楼市或准备进入楼市的大量资金是出于投资目的，而非自住需求。
“股市资金回流，对楼市影响不会很大。”中原地产高级分析师余洪涛认为，股市资金回流只是一少部分，不会有根本的影响。业内专家很多持有相同的观点，我市仍以自住和改善性购房客户为主，从股市套现转投地产的仅是少数人，不会对楼市有大的影响。
那么，除股市的影响之外，是什么原因影响了楼市呢？根据《楼市》市场研究部调查，本市今年特别受宠的楼盘，仍然以90平方米以下小户型为主打的楼盘。今年新上市的楼盘中，90平方米以下的户型受到买房人的追捧，甚至在楼盘开盘当天就被预订而空。然而，今年，新开工的住宅项目多数在下半年开盘，所以市场上小户型产品总量并不多，难以满足购房人的需求，在一定程度上会促使新项目开盘价格的上涨。
另外，在《楼市》市场研究部特联合搜房网推出“津城楼市下半年购房意向调查”中显示，以满足消费者自身居住需求的共占81%。在房价日涨的今天，如此大比例的自住性刚性需求无疑更给了楼市持续涨价的理由和信心。这不仅与天津楼市刚起步的阶段特点想吻合，也让更多投资者看到了机会。
供需矛盾造成“有价无市”？
业内专家认为，多种因素都会对我市房价造成一定的影响，股市资金回流、市场供应量减少以及小户型的热销都不无关系，特别是中低价房供应量减少对市场的影响尤为明显。
天津最新统计数据显示，上半年住房价涨量跌，房价比去年上半年上涨16.6%，而成交量比去年上半年下降了6.8%。“有价无市”的现象，是否说明市场存在一定供需矛盾？下半年市场是否会延续这一态势？
对此，余洪涛表示，今年上半年成交量还是比较稳定的，只是由于供应量不足，在一定程度上成交量受到影响。但是，余洪涛指出，这里的同比下降主要是指市区，郊县的成交量还是稳中有升的。
还有一些业内专家认为，房价同比16.6%的上涨幅度，已经远远超过大多人的心理预期，可以说明目前供需存在一定的矛盾。
根据《楼市》市场研究部联合搜房网推出的“津城楼市下半年购房意向调查”也可以说明问题。调查显示，42%的消费者认为比较合适的房价是3000～4000元/平方米。
从中可以看出，目前商品住宅的销售价格或是成交价格都要远远高于消费者的心理价位。当前，房地产市场的突出矛盾是，部分城市住房价格上涨过快，中低收入家庭难以承受，供需结构存在矛盾。
与此同时，目前，80平方米的小户型总价已经超过50万元，对于中低收入者来讲只能望房兴叹。近几年，天津滨海新区受政策利好影响，开发企业对天津的定位和发展产生房价上涨预期，所以无论市中心区项目还是边缘普通房项目，开盘价起点都较高，而且拉升速度也较快。
再加上中小户型的短缺，以及一些周边区域的中档大户型因为交通、配套等众多因素的影响不能满足人们的基本需要，一些人选择回归市区生活。这样，中小户型更加稀缺，突出产品供需失衡，供需矛盾开始呈现。
高涨房价分化后市需求
火爆楼市的背后供需矛盾显现，未来房价会如何？人们的心理预期怎样？日前，中消协发布了联合北京、天津等12个城市消协组织，对218个普通住宅小区、楼盘的商品住房进行消费者满意度调查的结果。
调查结果显示，12.6%的消费者预期房价比现在涨得还快；预期“以现在的速度上涨”的消费者比例为17.2%；预期房价上涨但增速放缓的消费者比例为31.2%；认为房价会以某种形式下降的消费者比例为25.6%。可见，六成消费者认为房价还会上涨，其中多数人认为房价会以低于目前的速度继续上涨。
对此，业内专家认为，上半年超过10%的价格涨幅已经达到了较高水平，从国家调控政策导向及股市分流资金的大环境来看，抑制房价快速上涨已经成为政府管理的的主要任务之一。涨幅过快必然引起政府部门在政策等方面进一步干预，因此对房价继续上涨起到了抑制作用。
另外，股市经过洗礼后也将逐步稳定，这对吸引和滞留部分投资资金起到促进作用，从而削弱了房地产市场的投资力度。同时，天津房屋租金的持续下降一方面抑制了投资型买房需求，也使一些急需住房的消费者暂时放弃买房转而租房。
由此，多方面因素下，可以预计2007下半年房价还将继续上扬，但涨幅不会太大，多数机构专业人士认为，天津住房市场下半年将呈现“高位盘整”的走势，房价总体涨幅将在10%～15%。
面对房价上涨，购房者该如何应对呢？楼市传媒副总经理殷苏峰说:“现在房价上涨与下跌已成为理想和现实的关系，购房者要理性面对。对于自住的，房价再高，该买还得买，看好了，买得起，就别犹豫；买不起，租房也是一种现实的选择；对于投资者，现在买房确实已经不是入市的最佳时机了。”。