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楼市的特征
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房地产市场最近几年体现出一些特征，我们认为最主要的特征有两个：一是房地产市场可投机性强；二是房地产市场是
政策市。
一、房地产市场可投机性强
任何一项投资都是要在持有期间产生一定的现金流收益，而投资价格或者金额的多少就是这项投资所产生的现金流的现值。据了解，在美国，
房价和住宅
房产租金紧密相连，投资房产的价格，其实就是持有房产所能获得的现金流的现值。投资者投资时，现金回报率是主要依据，而不考虑对房产升值的期待。房产投资，与股市股息、
银行利息一样，要有一个相当的回报率。同样数额的资金，放到银行，回报率如果是2.5%，那么放到股市的共同
基金，回报率就可能是8%，而投资房产，则一般要求年回报率达到8%—10%。投资人愿意出的房价，就是根据回报率来计算的。换句话说，如果一个房产的还贷前现金收入（NOI)是每年2万美元，那么按照10%的回报率，投资人所能承受的房价就是20万美元。对房价高的地区，房价会反映到租金上，而租金是房产能够产生现金回报的实际指标。
投资房产，租金每月增高20美元，房价就增高2400美元。如果投资一座100个单元的公寓楼，每个单元每个月增加房租20美元，就会直接使房产增值24万美元，这是公寓楼受到很多投资人青睐的主要原因。如果出租率能达60%，每单元平均租金500美元，以10%投资回报率计算，管理费和各种费用大致是房租的35%，房价就是月租500×100单元×60%（出租率）×65%（维修）×12月/10%（回报率）＝223万美元。如果投资者投入100万美元装修，每单元投入1万美元，把出租率提高到95%，每单元租金提高到600美元，房价就是：600×100单元×95%×65%×12/10%＝445万美元。由此可以看出，用增加现金回报的办法提高投资房产的价值，是十分有效的。
商业房产一个很重要的指标是还贷前现金净收入（NOI）。一般情况下，房租收入是减去空房率、管理费、维修费、保险费、地产税后所得的净收入。在美国，专业投资人投资房产最忌讳空置。从现金回报来看，房子收入的唯一来源是租金，其他各项都是花销。房子空置，没有现金收入，对投资者压力很大，房主要为空置房产承担更多的花销和风险：一是房产税和物业费；二是高额的保险费，保险公司认为空房承保的风险更大，一般要收三倍的保险金。总之，投资房产要有实际的租金回报。
在我国，并不缺乏通过现金回报投资房产的投资者，正如投资
股票也可以作为长线投资一样。但与美国相比，在我国投资房产的投机性则更强。在我国买入房产以后没有如管理费、保险费与地产税等固定支出，持有房产的成本相比美国小很多，投机者完全可以买入持有，待涨价后再卖出，持有过程中可以不需要租金等现金流，只需等待资产增值后一次性交易就可以获得收益。这种交易与国内现行的股票交易基本没有什么差别。虽然投机性需求只是房产投资中的一部分，但这种利于投机的特性足以激发投机热情。
二、房地产市场是政策市
说中国房地产市场是政策市是有原因的：一是房地产市场对银行信贷依赖度比较高；二是房地产市场开发的重要成本之一是地价成本；三是房地产企业IPO、发行
债券是
融资的主要途径之一；四是诸如廉租房、经济适用房等对房价有一定影响。
银行资金在房地产市场开发中资金来源的占比
银行在房地产
行业中的资金占比平均为31％左右，这31％包含两部分：一是给房地产企业的直接贷款；二是个人住房按揭贷款，可见全行业对银行资金依赖性比较高。而2008年国家信贷紧缩政策也使房地产市场资金链紧张，对房价产生间接性影响。
2008年以前对房地产市场
宏观调控的三个阶段
中央政府在2005年以前房地产市场相对其后几年还比较低迷时，采用的调控政策，促使房地产价格上涨，而后则更倾向于稳定房地产价格的涨势。现在看来，当初实行的政策对房地产市场的影响还是比较明显的，这种调控多少也体现出房地产市场政策市的特征。
房地产开发成本中土地成本是重要一环，
统计局公布的
数据显示房地产开放中土地成本平均占20％，东部地区平均为27％，在实际平均占比中，不发达地区、房价不高地区会拉低均数。
信贷、IPO、发债与土地资源均为政府所控制，而廉租房、经济适用房等住房结构调整的进度、购买者身份限制等方面也为政府政策所左右，因此我们认为房地产市场是政策市。
日本上世纪80年代房地产市场的发展历程及启示
一、日本房地产市场的发展历程
我国现在的经济环境和房地产市场的活跃程度与日本上世纪80年代后期的情况有些相似。日本是亚洲最先进入发达国家行列的国度，日本历经半个多世纪的潮起潮落，房地产企业的发展和房地产市场的培育已趋向于理性消费和规范管理。不过，80年代末开始日本的房地产泡沫破裂，这与日本政府的政策措施和态度有密切关系。日本房地产的发展经历了平稳发展期、快速上涨期、急速衰落期以及随后十几年的萧条不振期。日本的经济是“外向型经济”，GDP增长较大依赖出口贸易。20世纪80年代，日本经济飞速发展，居民储蓄率居高不下。到了1985年，“广场协议”签订后，日元出现大幅升值，美元贬值，从1985年时的1美元兑换250日元迅速下跌到1989年1美元兑换120—150日元的水平。美元大幅贬值严重影响了日本的出口贸易，在日本GDP中，净出口从1986年的13万亿日元下跌到1990年的4万亿日元，下跌69%，极大地冲击了日本的经济发展。同期，由于美元贬值和日本的经常收支顺差继续扩大，增强了日元继续升值的预期，促使一部分资本从美国流向日本。加上为了缓解由于出口减少给日本经济带来的压力，日本政府采取了扩大内需刺激经济发展的宽松金融政策，加剧了当时日本国内的资本过剩。但是，大量的过剩资本并没有流向技术创新和实体经济领域，而是集中流向了以股市和房地产为代表的虚拟经济领域，一时间日本的股价、房价暴涨。
日元对美元
汇率 由于出口急剧减少，为刺激经济发展，日本
央行采取了非常宽松的货币政策——大幅降低
利率。日本中央银行从1986年1月开始连续5次降息，日本无抵押隔夜贷款利率从1985年时的5%下降到1987年时的2.5%，两年内数次大幅降息，而且低利率政策持续了两三年之久，结果导致大量货币流入市场。实际上有数据显示日本经济在1986年已经开始好转，企业经营状况得到改善，个人消费也呈上升趋势，但日本政府没有及时调整金融政策，2.5％的低利率一直持续到1989年4月。同时，日本政府还鼓励资金流入房地产市场与股票市场，结果很多投机者利用迅速上扬的股票账面利润投资房地产，致使日本的房地产市场出现暴涨
行情。在暴利的引诱下，当时最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。日本房地产泡沫以1985年的“广场协议”为起点，在1991年达到巅峰。美元贬值后，大量国际资本进入日本房地
产业，更加刺激了房价上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。10年间，日本六大城市地价
指数上涨6倍，地价市值总额高达2400兆日元，相当于整个美国地价总值的4倍，单价为美国的100倍。
日本无抵押隔夜贷款利率
日经225指数
日本主要城市房价指数
没有只涨不跌的市场。1991年国际炒家获利撤离，日本政府为抑制经济泡沫的迅速扩大在短时间内屡次加息，到了1991年，利率被迅速提高到1985年降低利率前的水平，甚至超过该水平。由此，日本房地产市场资金链紧张，终于导致巨大的房市泡沫破裂，房地产价格暴跌。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。日本20世纪90年代房地产泡沫的破灭，在以后很长一段时间里使日本经济萎靡不振，并出现了一系列严重的后遗症，诸如巨额不良资产、投资信心崩溃、大批企业倒闭、持续多年的高失业率等等。这次日本房产泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机，对经济造成沉重打击，使日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。