标题：谁是下半年沈阳楼市“调控之王”？（图）

  时至今日，可以说，中国楼市走出了泥淖，而憋了一年的开发商再也忍不住了，他们做的最多的就是涨价和高价拿地，为此专家不得不承认房价上涨压力较大，楼市存在泡沫。而隐藏在背后的是炒房团兴风作浪、热钱不断涌入房地产市场，楼市又开始火了，但随之而来的还有调控的呼声，物业税、二套房贷等热门政策不断被提及，为了稳定房地产市场，下半年到底有哪些政策可能出台，我们不妨来个大胆预测。

　　二套房贷

  操作指数：★★★★★

  操作指数：★★★★★

  二套房贷是最近被热议的政策之一，而且这种信号也释放了有一段时间。6月底，各地银监局转发银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，提到“不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数”，被视作二套房贷收紧的重要信号。7月17日，银监会主席刘明康在2009年第三次经济金融形势通报会上，强调要控制房地产房贷风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定办理住房按揭贷款首付比例和贷款利率。随后，关于二套房贷收紧的新闻遍地开花，甚至有专家在7月末做出预测，8月1日二套房贷或将全面收紧，尽管政策信号有些飘忽不定，但一出现还是在一定程度上影响了房地产市场的交易。

  8月中旬，虽然说全面收紧有点过，但很多城市都对二套房贷做了不同程度的政策调整。据了解，青岛各家银行二套房贷的“紧箍咒”已经念了一个多月。通过对青岛15家银行的调查后发现，其中仅有四五家银行尚在实行有条件的7折优惠，青岛二套房贷已全线收紧。同时，深圳对二套房贷也做出了微调，近日深圳市银监局出台规范房地产贷款业务的通知，首次对二套房贷标准进行了界定，要求对有未结清两套以上（含两套）非普通住房记录者，不得按首套标准发放贷款。但业内人士对此大呼意外，认为太过宽松。最近一段时间，很多城市对二套房贷政策做了回应，但执行却存在着明紧暗松。

  虽然在二套房贷问题上，银行执行时态度犹疑，但为了稳定房地产市场发展，二套房贷收紧是十分必要的。在刚刚结束的2009沈阳房地产开发峰会上，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，每个地域的每个省出现了问题要落实地方稳定房地产市场的责任，比如二套房信贷政策松的必须要紧一下，这是我的一个主张，这一段时间作为政府来说肯定还是要继续关注房地产市场的一种态势，做好加强对市场的监测和分析。为了稳定楼市发展，相信下半年更多城市将根据自身特点对二套房贷政策作出调整。

　　物业税

  操作指数：★★

  操作指数：★★

  今年上半年，最抢眼的政策非物业税莫属，开征物业税的新闻刚一见诸报端，房地产业专家、学者就各抒己见，房地产企业更是静观其变。但国内开征物业税是大势所趋，这是不能否认的事实。既然开征物业税是早晚的事，那么到底何时开征成为人们最为关心的话题。据了解，深圳将成为首个把开征物业税提上日程的城市，虽然深圳相关部门对这一说法给予否认，但在今年开展开征物业税的准备工作、适时开征物业税符合市场预期。

  在7月29日的2009中国房地产走势高峰论坛上，北京师范大学房地产研究中心主任董藩(董藩博客,董藩新闻,董藩说吧)语出惊人，对于近期被媒体热炒的“物业税”话题，董藩明确表示“物业税150年都收不起来”。同时，华远集团总裁任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)也站在了反对征收物业税的队伍里，他认为，收了70年的租金，就不应该再收土地的任何资金了。但是现在还没有法律说70年以后不再收税了，如果物业税存在的话，这两个肯定会矛盾，不应该收这个税，而且是极不合理的税。

  有人站起来反对就一定会有人站起来支持，“现在的楼市投机气氛很浓，开征物业税比提高首付对楼市投机更有杀伤力。”知名财经评论人牛刀表示，国家如果决定开征，半年时间就可以在70个大中城市全面铺开，对抑制房价上涨可以起到立竿见影的作用。

  无论是赞成还是反对，开征物业税都需要一个十分严谨和复杂的过程，财政部研究所有关负责人在某论坛上说：“物业税按照现在中央的安排进度看，如果进度快的话，下半年人大讨论明年一月份就能实施，如果进度稍微慢一点，明年三月份人大全体会议讨论争取明年年末或者是后年年初实施。”这样看来，今年下半年开征物业税的几率微乎其微。

　　加息

　　操作指数：★

　　操作指数：★

  2008年，我们听到的最多的就是降息，连续几次的降息确实对房地产复苏起到了很大的帮助，贷款买房的人从中也得到了实惠。如今中国经济，包括房地产业迅速升温，这不得不让人们担心，金融危机远没有结束，通货膨胀仍有可能出现。

  现在的房地产业回暖迅速跟宽松的信贷政策是分不开的，据了解，今年上半年贷款额相当于2007年的两倍，历史上从来没有这么高，所以大家关注通货膨胀形势也在情理之中。据沈阳市房地产研究所所长范翰章介绍，现在国内的CPI仍然是负增长，到6月底仍然是负的1.1，那么在这种情况下，通胀国内因素不明显，尽管贷款数额比较大，但是据金融方面的专家分析，贷款去向绝大部分都是贷给了国有大型企业，国有大型企业拿这个钱一部分买了地，大部分又存到银行里，所以说现在国内通胀因素不明显，但是国际因素是比较突出的，所以目前主要防国际因素。

  从目前来看，下半年加息的可能性几乎为零。7月29日，央行明确表示要坚定不移地继续执行适度宽松的货币政策，宽松就意味着加息可能性很小。中信证券首席宏观分析师褚建芳先生表示，上半年信贷投放巨大，下半年货币政策将会有些许收紧，但年底之前不会加息或调整准备金率。

　　沈阳：延续25条房产新政

  操作指数：★★★★★

  操作指数：★★★★★

  2008年11月，沈阳市出台了25条房产新政，这一政策在汲取全国22个城市之长的基础上，依据沈阳市的实际情况而出台的，沈阳市房地产开发协会会长赵昱分析说：“政策对二手房交易完全放开，对普通住宅界定标准放宽。此前，老百姓购买5年以内的二手房，需缴纳营业税、土地增值税等6种税费。现在，这些费用都取消了，能节省总房款的近7%费用。此外，过去，购买144平方米以上”高档房“要交纳4%契税，现在，一般只需交纳1.5%契税。这样，市民购房时能省几万元。”

  可以说，25条房产新政凡是能够给广大购房者的优惠都给足了，能够给开发商的扶植政策也都给了。所以，这一政策出台后，沈阳房地产市场立刻活跃起来，特别是二手房市场回暖迹象明显。但是这一政策有效期到今年年底，面临着优惠政策即将到期，大家也十分关注是否还有其他政策出现。

  在政策的作用下，沈阳楼市正在逐步回暖，可以说这种现象来之不易，又因为沈阳楼市发展比较稳定，不存在房价虚高现象，所以政府不会轻易出台新政策。在2009沈阳房地产开发峰会上，沈阳市房地产研究所所长范翰章也表示，今年下半年沈阳将延续25条房产新政