标题：换房群体左右楼盘销售榜

　　由《南方日报》主办的“公务员最喜爱的消费品牌调查”已经接近尾声,记者从公务员最喜爱的房地产品牌排行榜中发现,最受公务员追捧的多个开发商恰恰就是上半年广州楼市回暖中的领军企业。在换房浪潮席卷广州楼市几年后,以公务员为首的换房大军已经达到了可以左右楼市销售冷暖的惊人程度。

　　此次“公务员最喜爱消费品牌调查”自今年5月19日启动后,一直备受各级政府机关以及大中型企事业单位广大读者的高度关注,截止7月31日,来自网络、邮寄的有效投票已达到218677份。大批公务员、事业单位、国有企业及其他单位关注房地产动态的读者参加了投票。截至上周末,排在公务员最喜爱的房地产品牌分别有碧桂园、保利地产、万科地产、雅居乐地产、恒大地产、合生创展、时代地产、新世界中国地产、祈福集团与新鸿基地产等。

　　堪称巧合的是,据中国指数研究院统计,上半年广州楼市单盘销售冠军正是碧桂园旗下的凤凰城项目,该盘上半年共售出住宅2791套。按照销售金额排名,保利中环广场则以12.68亿元排在中心六区的第二位。此外,上半年最热销的楼盘如万科金域蓝湾、广州雅居乐、恒大山水城的开发商也都跻身排行榜前五位。在此次调查中公务员投诉量最少的星河湾项目上半年也取得高达14亿元的销售业绩,表现出拥有良好美誉度所带来的丰厚价值。

　　据业内人士分析,上半年广州楼市剔除限价房因素外,销售最好的楼盘具有两大鲜明特点:一是性价比高,符合改善型换房需求注重品质的需求,如碧桂园凤凰城、恒大山水城、山居十一墅、广州雅居乐花园等；二是品牌美誉度高,对高收入、高学识、高社会地位的换房族更具吸引力,如中环广场、玖珑湖、岭南新世界、祈福水城等。广州楼市在6 月创下110万平方米的成交天量后,7月广州一手住宅成交回落至88万平方米,楼价也突破万元大关。在楼市重新步入“万元时代”后,公务员换房族喜好左右楼市销售冷暖的局面有望受到各路开发商的重点关注。

　　王昊

　　换房族抄底购房带旺成交

　　在上半年广州楼市回暖的过程中,公务员和企事业单位干部换房已成为支撑楼市持续向上的动力源头。合富辉煌分析报告显示,目前广州潜在置业者中二次或多次置业者占比超过60%,已成为市场主流。

　　换房族抄底购房带旺成交

　　记者上半年接触到的买家中,有超过六成是公务员、事业单位中层以上干部,他们关注区域多为珠江新城、南湖、金沙洲、花都等热点区域,并且购房成功率几乎是100%。相比公务员的换房热潮,部分企业家和年轻白领尽管也有购房意愿,但在选择时颇为犹豫,实际成交情况远远不及换房一族。4月份在珠江新城某楼盘以14000元/平方米左右单价购得两套单位的某事业单位部门经理李先生告诉记者,他关注该区域已久,原本预计要到9月份才会出现的心理价位在3、4月就达到了,所以毫不犹豫地买下。他介绍,尽管还拿不到房产证,但该盘在售单位的毛坯价格已经去到18000元/平方米。

　　由于公务员和企事业单位干部购房热情高涨,广州的公积金放款量近半年来出现井喷式增长。据广州市公积金管理中心负责人透露,今年前5个月公积金放款量平均每月近10亿元, “像2006-2007年房地产高峰期也只有个别月份有那么高水平”。据了解,往年公积金的放款量约占房贷总放款量的10%,而今年则占到20%。

　　购房多为改善居住

　　合富辉煌首席分析师黎文江指出,上半年广州楼市回暖的首要推力来自刚性需求,其持续性则取决于改善性和投资性需求的释放。换房需求呈现出,价格承受力较强,更注重产品质素,更容易受经济、政策环境因素影响的特点,并有买涨不买跌的心态。

　　金沙洲某在售楼盘负责人表示,在该盘上半年的成交中就有不少在越秀、荔湾工作的年轻人,这两个区域的政府、国企、事业单位众多,年轻职工收入稳定又有购房需求,因此助推该盘上半年屡创开盘售罄佳绩。

　　公务员换房的目的除了自住外,必然也不乏保值增值的投资需求。据合富辉煌统计,明确以投资、保值为目标的购房者比例已经上升至18%,另有11%潜在买家在第一选择自住之外,将投资需求作为第二选择。王昊

　　强劲消费力支撑公务员换房

　　今年以来,带投资保值购房意图的换房族进场,成为广州楼市消费最强劲的群体。政府机关高级公务员、企事业单位高管的享受型换房；政府机关、企事业单位老员工的改善型换房；因孩子读书需要,中青年公务员及企事业单位职工的功能性换房……,有着不同居住需求,收入稳定且有住房公积金福利的换房族,成为广州楼市的核心消费人群。

　　公务员的换房需求推动着广州楼市的销售攀升,那么又是什么支撑着公务员的强劲消费力呢?

　　房改房获利成换房资本

　　房改房、福利房一直是公务员家庭的主要居住来源。随着公务员队伍新旧更替,相当一部分人的晋升,按当年的行政级别标准分得的房子跟他们现在的居住需求不符。然而不能忽视的是,原来位处城市中心的房改房随着时间的推移,也变得越来越“值钱”。优秀的教育资源、便利的交通和完备的生活配套,加上楼价的飞涨, 让房改房的面价也水涨船高,无形中甚至成为一笔不小的财富,成为公务员换房群体的置业资本。

　　公积金贷款百万豪宅不在话下

　　值得一提的是,在去年底广州提高公积金贷款额度前,公积金贷款的买家就开始呈现出强劲的消费力。

　　番禺在售盘开发商坦言,楼盘储客期间,就组织过大学城老师、银行、公务员等单位的团购。这些客户大多数都是公积金贷款,而公积金贷款额度的提高,让买家的购买力急速上升。记者从亿达按揭公司了解到,公积金贷款买家购买“百万豪宅”并非难事。以广州楼市单价在1万元左右,100平方米的户型计算,总价在 100万元上下的单位。公积金夫妻贷款的限额是80万元,公务员购买百万元的豪宅也容易很多。

　　保值意愿强烈

　　今年以来,以公务员为代表的换房置业群体入市倾向最为明显。这是因为一方面换房群体家庭资金实力较充裕,对宏观经济的预期相对较好；另一方面在压抑一年后,换房买家的需求已经逐步开始释放。像保利中环广场、光大水岸榕城、珠江帝景这样的高端产品出现“供不应求”的局面。

　　据人民银行公布,到2008年底我国存款总额达到46.6万亿,居民储蓄存款所占比为47%,而定期存款又在居民储蓄中比重达63%,大量沉淀在银行的资金需要寻找出路。而在春节股市强劲回升后,一部分潜在购房者的购房能力有所回升,因此也将目光转向目前日趋平稳的房地产市场,改善居住条件的同时,以求资产保值。

　　关丽

　　房企应深挖换房需求

　　自去年末房地产新政支持自住型置业需求以来,以公务员、大型国企管理层、大学教授、医生、私企业主为代表的换房群体开始渐次进入市场。以高价、大户型、市中心区为特征的住宅产品,获得这部分人群的热捧。而不少触觉敏锐的地产商直言,要把握住这部分高端置业群体的需求,以针对性的置业联展、团购大礼包等优惠促销吸引买家。

　　合生创展旗下云山熹景,去年曾推出“云山熹景换房圆梦置业大行动”,对百家企事业单位员工团购房可享受额外96折优惠。在优惠推动下,成交中相当一部分是来自公务员和事业单位员工。据记者调查,在珠江新城板块,中国海关、检验检疫局、国税局、地税局、广州财政局、市检察院、省检察院广州市房地产交易中心、广州市政服务中心等政府机构扎堆,附近区域的楼盘中,也吸引了不少以上机构的公务员置业。如广弘天琪,据记者暗访了解,由于该盘针对公务员有特别的置业优惠,成交中有不少公务员。而日前销售大热的星汇云锦,买家中也有不少公务员的身影。

　　广州目前城市中心区中的在推高端住宅盘中,以换房置业群体、投资客构成了绝对的主力。在近期公布的《2009年上半年中国房地产企业销售金额TOP20》中,上半年销售金额20强中,高档项目所占的比例最高,达到53%,近半数项目单价超过20000元/平方米,显示高端项目在上半年楼市成交中的决定性影响力。在这数据背后,改善型置业群体和投资者的果断出手起到了决定性作用。对于房地产企业来说,能否抓住这部分换房群体的消费需求,成为超越今年销售目标的关键。

　　对于这股在眼下市场中呼风唤雨的换房浪潮,本报一直予以重点关注,并及时分析和预测其趋势和变化。早在2006年,本报即敏感地意识到换房浪潮的兴起, 提出“广州楼市已经进入换房时代”,换房的概念逐渐被大家认同,换房群体需求获得了越来越多房地产企业的重视。在党政机关和大中型企业决策层拥有广泛读者群的《南方日报》,针对广大读者的换房需求,也在资讯报道、购房指导上提供了全方位的换房顾问服务,获得了广大公务员换房群体的认可。李广军