标题：杭州：房价“高处不胜寒”？

   “现在什么时候买房子都赚钱，两年前买房子升值了；现在买，房价将来还得涨。”在杭州采访中，购房者多是说出这样的判断。这是一种在购房“羊群效应”下的认识和所为。虽然是非理性的，但确实是不少人的选择。

　　8月初的杭州，已经没有7月时的炎热，大雨时常光顾这座美丽的城市，但杭州火爆的楼市却没有随之降温。据统计，7月份杭州楼市成交量约为6000套，相对于6月份虽有所下跌，但仍维持了高位运行态势。

　　与高成交量同行的是房价的一路走高。据杭州汉嘉机构提供的数据，7月份，杭州主城区商品房成交均价为每平方米14566元，创出了今年来的新高。目前，市中心部分楼盘已超过2007年最高水平。其中，名城燕园、蓝色钱江是杭州上半年涨幅最大的两个楼盘。2月份时，名城燕园的销售单价仅为每平方米1.2万元，到了8月份12号楼开盘时，售楼人员给记者的报价已达到每平方米1.9万元，而且这个价格还没有商量的余地。

　　高房价下购房者、开发商、中介机构的众生态

　　在高房价和高成交量的笼罩下，购房者、开发商等各个市场主体似乎有一种兴奋。春节之后，杭州楼市就像一匹脱缰野马，跃起的高度超出了市场专家和研究机构的预料。

　　“年初时，杭州主城区商品房库存量有3.2万套，到6月末就下降到1.6万套，加上新开盘的1.7万套房源，市场上半年实际消化了3.3万套房子。”浙江中原置业公司市场研究总监盛毅告诉记者。

　　而据杭州市房管局分析，杭州楼市火爆的主要原因有三：一是购房者对房产发展预期转好，担心房价还涨，于是加快了购房速度；二是对未来通胀的预期以及目前实体经济投资环境不佳，一些资金进入房地产领域；三是股市持续上涨带来的财富效应，激发了居民的购房信心和购房能力。

　　今年26岁的葛先生已参加工作３年，尽管还没决定结婚，也一直没有购房计划，但在今年房价快速上涨的形势下，还是在父母的催促下买了位于拱墅区莫干山路的一套房子。

　　“现在有点后悔买晚了,过年的时候还在说开发商的日子不好过，房价要下来，现在看来是判断错了。”葛先生说。尽管近5000元的月供，让这位参加工作没几年的白领捉襟见肘，“不过能抢到一套房子还是蛮高兴的……”

　　新城建设以及杭州品质生活城市的品牌，使得房价上涨几乎成了所有购房者的预期。

　　8月3日，当记者来到位于拱墅区的上河售楼处时，沙盘上只寥落地标着几栋还未售出的楼盘。售楼人员告诉记者，该楼盘600多套房子不到一个月就全部售完，现在只剩几套排屋，“老板都后悔卖得太快了，要不价格还涨。”来签单的购房者则告诉记者，该楼盘排屋3月份时价格只有每平方米1.8万元，现在已经涨到了每平方米2.7万元。而位于钱江新城的东海柠檬郡由于定价较低，5月份开盘当天凌晨2时就有人搬板凳排队，600多套房子一天之内就已全部售罄。

　　“在杭州这样宜居的城市，买房的人会越来越多，房价上涨是必然的。”葛先生说，他所认识的人大部分有跟他一样的想法。而买房时遭遇的“一房难求”，也触动着购房者的敏感神经。

　　记者所调查的蓝色钱江、东海柠檬郡、上河等上半年开盘的楼盘，都已基本售罄，而在即将开盘的许多二期项目中，预订者也已超过了售出数量。按照动力地产的数据，7月开盘的20多个楼盘预订量都非常理想，主城区目前存量住宅只有6000套，7月新增供应量约为2000多套，而住宅成交约为9000套，可以看出，8、9月份的供应量明显不足。

　　与楼市高涨如影随形的，还有开发商疯狂的拿地热情。7月23日，绿城集团以每平方米20650元的楼面地价拿到了杭州钱江新城南星单元E02、03地块，创下杭州地价新纪录。就在此两天前，名不见经传的国恒地产，将位于城郊的杭州余杭区两幅土地以26.14亿元收入囊中，这两块地平均溢价超165%。

　　据了解，杭州上半年开发商共实现销售收入460亿元。盆满钵满的回笼资金，加上银行信贷政策偏松，使得开发商的资金流极为充裕。杭州滨江房产公司副总经理朱立东说：“去年杭州开发商考虑的是生存，今年考虑的是发展。既然要发展，储备土地就是当务之急。”而在土地溢价率极高的情况下，政府的土地出让收入无疑水涨船高。

　　记者观察：在今年3、4月份楼市回暖时，大家还以为迎来的是小阳春，而现在火爆的市场现实已使涨价预期成为常态。这反映出购房者一定程度的不理性。尤其在当前经济复苏基础不稳的情况下，更应注意市场风险。年初的断供门、退房潮至今令人记忆犹新。如果市场逆转，不理性的购房者以及不断提价、疯狂拿地的开发商难免会从“皆大欢喜”转向“怨气横生”。

　　温州、台州、义乌等外地投资者来杭抢房，推高了房价

　　“现在杭州房价升高，真正高兴的是温州、义乌的老板们。”葛先生告诉记者，真正支撑杭州楼市的并不是杭州本地人的自住需求，而是来自杭州周边的温州、台州、义乌等地的购买力。“杭州楼市不仅仅是杭州人的，作为区域性房地产市场，杭州辐射的各城市居民多来这里置业。”朱立东表示。

　　在今年的许多置业者中，外地投资客越来越多。动力地产的分析人士认为，2009年杭州楼市从3月份开始成交量快速攀升，5、6月成交量达到最高。成交价格在3月份处于年内最低，由此可看出3、4月份是被长时间压制的刚性需求的爆发性反弹，而5、6月份随着刚性需求的进一步释放和带动，以及国家经济复苏、适度宽松的货币政策、去年房产政策刺激、通胀预期等各因素促使了投资性需求的联动，从而出现了5、6月份杭州成交的历史记录。

　　“如果说1至4月份为刚性需求，那么5、6月份投资性需求占到40%至50%。”上述分析人士表示，投资性的需求主力还是来自温州、台州、义乌等地，本地投资客较少，对通胀的担忧应是投资客抢房的一大主因。

　　而这些从实业、信贷流出来的投资资金，“扫荡”的正是杭州的中高端物业。目前，杭州正在从“西湖时代”向“钱塘江时代”转变，钱江新城、滨江等新城区发展很快，投资者的增值预期也大为增强。

　　以位于滨江新区的蓝色钱江均价每平方米2.9万元为典型的高端物业，今年5月份楼盘400多套已经售完，前来买房的几乎全是温州的投资客，“这些买房的一看就是来投资的，既不看户型，也不看装修，只要有房子就买，一买就是一个单元。”售楼小姐告诉记者，明年二期将开盘，现在这些老客户已经有很多人预订了。

　　“今年一季度杭州每个月楼市成交量跟几年来同期的数字相比还是比较接近的，二季度就大大超出几年来正常的成交量。这种多出来的成交量，很大程度上都是投资性需求推动的。”盛毅表示，“尤其在杭州周边区域的板块中，本身的基础设施条件、城市化程度相对不是太高，现在居住适宜性程度并不高，这些区域的购房者都是看中区域的未来增值空间。”

　　不过，对于市场目前的这种投资过热形势，许多市场人士都表示了担忧。杭州滨江房产公司在半年报中提示道：对于当下的市场，我们更为担忧短期内房价和地价的过快上升对行业可能带来的伤害。

　　“房地产业想要保持长期稳定的发展格局，促成行业长期可持续发展，一方面必须依赖于整体经济良好健康发展，另一方面也取决于未来刚性需求的持续长期拉动。”朱立东表示，面对目前的市场，需要所有行业参与者抱以更加理性、更加长远的态度，因为，行业的大起大落最终受伤害的还是行业本身。

　　记者观察：在刚性需求启动楼市回暖后，后续跟进的投资性需求拉动了楼市由回暖转向火爆。这种充斥着投资性需求的楼市，无疑缺乏支撑，行情能否持续令人担忧。现在刚性需求转化为成交量的速度在放慢，自住型购房者由于经济环境的不确定，观望心态明显。那么，谁是将来投资性需求的接盘者？事实上，进入7月份后，各地楼市成交量都在不同程度地下滑。那么，这是不是市场转向的一种信号？

　　外地投资者购买一手房，当地居民购买二手房，自住型购房者面临窘境

　　“杭州房价高的原因是少数有钱人和炒房人炒作出来的，总体来看杭州未来的房价走势稳中有升。”裕兴地产的一位中介人士告诉记者，但这种上升趋势却逐渐远离了当地居民的购买力，自住型购房者现在正面临窘境。

　　据了解，现在杭州的购买力正出现一个明显趋势，就是外地投资者购买一手房，当地居民购买二手房。根据华邦地产的统计，目前二手市场刚性需求大概占到了七成左右，90平方米以下的房源占据了总成交量的66%左右，自住型的中小套是市场需求的主流。

　　“现在新楼盘的价格涨得已经买不起了。”家在西湖附近已退休的郭太太告诉记者，儿子眼看就要结婚，但一直都没有找到合适的婚房。“能接受的价格在每平方米1.5万元以下的，但在主城区已找不到，又不想离得太远，所以只能在附近找一找比较低端的二手房。”

　　不过，让郭太太困扰的是，就连二手房的价格也已水涨船高。位于拱墅区京杭运河附近的锦昌文华楼盘，由于远洋地产高端物业开建，一个月涨价1000元，3月份时只有每平方米1.3万元，现在已涨到每平方米1.7万元。钱江新城的南星地块拍卖后，周边的二手房也立马跟风而涨。

　　“杭州的房价跟地价有非常直接的关系。”盛毅表示，每次土地出让时都会造成周边房价的快速上涨，包括二手房价格、在售一手房价格都会由于临近的土地价格创出新高而同步提价，这在各个区块已是普遍现象。

　　近日，国土资源部公布了全国620个监测项目的土地成本，涉及到的杭州7个楼盘中，地价房价比最低为元都新景的32.67%，最高为广宇·上东城的50.81%。调查显示，7个项目的平均土地成本为每平方米4206元，开盘平均售价为每平方米10220元，平均值为41.63%，和全国23.2%的平均数字相比，杭州土地成本明显高出一大截。

　　而且，“杭州这个城市土地运营一直都是不饱和供应状态，供应的相对稀缺导致需求本身的制造效应被充分放大。”盛毅认为，总体看杭州土地供应跟需求的差距还是比较大的，导致现在在主城区、在资源比较独特的区块都有土地价格突破历史高位。

　　地价的冲高带动了房价上升的预期，被激发出来的购房热情却被投资性需求挤压。在中介公司给郭太太介绍的万科金色成品楼盘里，入住率极低，仅一座楼上就列出了4套可选房子，并且全部是毛坯房。“本来房子应该是2008年底入住的，现在没有装修就直接挂到中介来卖了，说明购房者仅仅拿了几个月就出手。”郭太太说，而在这几个月里，该楼盘每平方米已经涨了3000元。

　　“现在杭州的许多当地人都是两代人供一套房子，如果儿子买房，我们就把原来的房子卖掉，凑够首付，再由儿子负责月供。”对于未来的购房打算，郭太太已经作好了准备，但也很无奈。

　　记者观察：房价一路冲高，涨价预期上升，百姓很无奈。市场的泡沫迎合了投资者的胃口，却远离了真正自住型购房者的购买力，而这部分购房者由于缺乏资金和声音，在楼市上成为了被忽视的群体，也成了房价预期升高的被动接受者。为抑制过度投资，杭州目前在全国率先收紧了二套房房贷，但成效到底有多大，有待进一步观察。