标题：沪上二套房贷“明紧暗松”？

　　面对半年来持续走高的楼市和信贷的飞速扩张，进入2009年下半年，银监会再次对二套房贷念起“紧箍咒”。从8月份开始，沪上银行纷纷对二套房贷全面收紧。近日，记者走访沪上多家银行，几乎得到了同样的答复，“两成首付、7折利率”的二套房贷已经成为过去式，“四成首付”成了一道不可逾越的高压线。然而，不少房产中介却表示，仍有“办法”绕过二套房贷政策

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　　房贷收紧成“伪命题”？

　　房贷：紧收前的“狂欢”“还好赶在二套房贷收紧前买了房，要是放到现在，可能还要观望一段时间。”时至今日，杨珊化名还为自己的决定庆幸不已。6月中旬，她和丈夫一起在临港新城书院1号社区购置了一套公寓房。为此，她特地向上海银行咨询了相关二套房贷事项：“工作人员说要贷款就赶快，等房贷收紧了就没有那么优惠了。”

　　由于夫妻俩的第一套房，是以杨珊丈夫的名字进行贷款的。银行工作人员表示，只要第二套房由她自己主贷，就可以按个人首次贷款的名义按首套房贷款。很快，杨珊在该银行以“首付两成、7折利率”贷得40万元。“加上2万元定金，首先交了10万元，而按照现在的政策，就要一次性付18万元。”

　　“这在银行发放二套房贷的过程中，是最常见的做法。”一位易居臣房产中介工作人员介绍，原先央行对二套房贷的规定是“按户放贷”，但是许多商业银行通过“按人放贷”打“擦边球”，比如夫妻双方各以主贷人的身份申请贷款，虽然对家庭来说是“第二套房”，但对个人而言却都是首次贷款，从而绕过了二套房贷的政策。不过，“进入7月以来，绝大多数银行不再这么做了。”

　　像杨珊一样，不少购房者趁着二套房贷收紧前加快了自己的购房计划。到6月底，开盘仅一个多月的临港新城书院1号楼盘，几乎被抢购一空。“听说二套房贷政策可能会变，几个同事有的都买了2、3套。”杨珊表示。

　　统计数据显示，整个6月，全市新建住房销售成交25449套，成交量在近期高位水平上增长1088套，环比面积增长5.74%，创出21个月度销售规模新高。

　　就在杨珊的贷款获批后没几天，6月19日，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》简称《通知》，拉开了银监会收紧二套房贷的序幕。一个月后，银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。

　　银行：首付成“硬杠杠”，利率空间仍在不过，即便二套房贷政策重新“回归”，各家银行仍然可以运用各种灰色地带大打“擦边球”。交通银行信贷部的工作人员介绍，事实上，银监会关于二套房贷的政策从来都没有变，而此次收紧二套房贷，只是要求银行严格执行原来的政策，即从“按人放贷”恢复成“按户放贷”，从而恢复“40%首付、1.1倍利率”的二套房贷规定。

　　记者以购房者的身份，分别致电各家银行信贷部门。其中，交通银行、农业银行等多家银行均表示，目前二套房贷首付必须为四成，但利率方面可以尽量满足7折的要求。而此前杨珊贷得“两成首付、7折利率”的上海银行则称，目前该银行的二套房贷只能“按户放贷”，即夫妻只要有一方曾经贷款买房，第二套房将以二套房贷的标准放款。但在利率上，上述几家银行均表示，银行将结合购房者的年龄、工作单位、收入等综合情况，给出一个贷款利率，利率一般会高于7折优惠利率，但一定会较基准利率有所下浮。而建设银行、上海银行的工作人员则向记者表示，利率可以在7.5折到8折之间。

　　据了解，银监会下发给各商业银行的《通知》，其中并没有重申银监会2007年出台的“二套房贷利率上浮10%”的规定，而是要求各银行“要严格执行《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》简称《意见》”。而《意见》规定，“银行可根据客户风险状况自主确定贷款利率水平”，为了不流失太多客户，各家银行放松了二套房贷款利率必须上浮10%的限制，只是象征性地提高了利率。

　　记者粗略计算，目前市场中对于房贷利率的浮动水平，大致有0.7倍、0.85倍、基准利率、1.1倍等几个档次。按照当前五年以上贷款5.94%的基准利率计算，这几个档次分别对应的利率水平为4.158%、5.049%、5.94%和6.534%，最高与最低水平相差2.4个百分点。

　　中介：“擦边球”无孔不入比起各家银行对外谨慎的姿态，沪上各房产中介就显得平静得多。记者同样以购房者的身份询问了多家房产中介公司，不少中介人员表示，虽然现在银行表面上收紧了二套房贷政策，但目前房贷业务竞争很激烈，银行和中介都不愿意看到客源过度流失，所以，实际操作中并没有全面收紧。

　　沪上按揭贷款中介公司———“房产之窗”的工作人员告诉记者，尽管目前银行对外宣称“按户放贷”，但实际操作中，购房者仍可以通过中介、运用夫妻一方的名字进行二套房贷，从而得到两成的首付。而在利率方面，银行则要根据客户的单位、收入以及是否是优质客户等方面进行考量。“像农业银行和兴业银行等，与我们公司有合作关系的银行，可以拿到7折的利率，其他的银行也可以有7.5折左右，至少也有8折的利率。”该名工作人员介绍。

　　记者再以购房者的身份，拨打了21世纪不动产上海锐丰宁夏路加盟店的电话。在得知记者首付款上存在困难后，该店工作人员表示，可以通过做高房价来套取更多的贷款。“照理你120万元的房子，得付36万元首付款；如果评估到150万元，银行放贷7成，就有105万元，这样你就只需付15万元首付了。”这名工作人员表示，由于评估是由区交易中心执行的，评估得过高有点困难，“但至少可以按照这一地区最高的房价标准来计算。”

　　而一些房产中介经纪人同样对外宣称，自己可以拿到比条款更优惠的二套房贷政策。易居臣信江苏路店的一名房产经纪人告诉记者，按照目前的形势，三成首付打包票是可以的，两成恐怕有点难。而在利率上，则需要看具体银行对客户资质的评估。该纪经人说：“一般8折肯定没问题。前几天还批下来一个7.9折的，但7折肯定批不下来。”

　　另一位庭成房产中山公园店房产经纪人则介绍，公司和浦发行、工行等都有合作关系，能为客户争取到3成的首付，但在利率上就不能优惠了，必须在基准利率的基础上上浮10%。

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　　二套房贷背后的经济链条

　　看来，在银行、房产中介对二套房贷政策的具体执行中，当前标准并不统一，甚至在不同银行和中介的手中，施行起来也大相径庭。如今的二套房贷政策，可以说是多方博弈的产物。

　　2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》俗称“927房贷新政”规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这个政策的出台，拉开了此轮因政府救市而打断、迄今为止还没有走完调整周期的房地产调整序幕。

　　同年12月5日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，规定以借款人家庭为单位，认定房贷次数；对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。而这个规定，便成为了改善性购房“比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”的前提约定条件，且一直执行至今。

　　“此次6月份所谓的银监会‘再次收紧二套房贷’，其实只是重申。”中房指数系统副主任陈晟在接受采访时一再强调，自“927房贷新政”及其补充通知出台后，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会，没有再出台新政策对“二套房贷政策”内容进行新的规定或解释。“没有过放松，又何来收紧？此次二套房贷政策的回归，可以视作银监会对当前房贷市场过高投资需求的一次警示。”陈晟表示。

　　沪上知名房地产咨询师陈真诚同样认为，收紧二套房贷政策调控房价，是一个不折不扣的伪命题。陈真诚在博客中表示：“二套房贷政策监管不严，导致市场乱象频生。从政策本身来说，监管层从来没有放松过对二套房贷款的政策约束。但要看到的是，到了执行层面，二套房贷政策确实存在监管不严、商业银行普遍性违规的问题，甚至有监管部门‘默认放松’的嫌疑，使政策的权威性、严肃性在客观上受到了挑战。”

　　事实上，从银行到房产中介，最后直至贷款客户，确实在整个二套房贷的发放流程中，已经结成一条紧密的经济链条。银监会重申二套房按揭贷款的审查和发放，是从银行信贷资产的安全考虑，主要是为规避银行的信贷风险，避免违约率上升以及按揭资产、房产过多的问题。但是一位银行信贷部的工作人员表示，对于银行本身来说，很不愿意看到因为首付成数和利率竞争不过其他银行而流失客户。

　　据了解，房贷一向被商业银行视为优质资产，其不良率在各类贷款中一直是最低的。特别是二套房贷，由于大多数有能力购买第二套房子的贷款者都有一定的经济基础，相对放贷风险甚至小于首套房贷款。对银行来说，从二套房贷中获得“收益”等于是低风险、高回报的放贷运作，因而各家银行都希望通过更加优惠的二套房贷政策，为自己多分得一块“蛋糕”。

　　与此同时，房地产商眼中的购房者，就是商业银行眼中的贷款客户。在长年的业务办理过程中，两者也结成了一个利益共同体。记者在调查中发现，不少房地产中介商的背后，都有某家特定的贷款公司支持；而多数贷款公司又对外宣称，自己与某些特定银行有密切的合作关系。不少房屋中介商通常会为客户提供从选房到房贷一条龙服务，甚至有中介商要求客户到指定的银行办理房贷业务。记者在以购房者的身份咨询各家房产中介时，一位房产中心的业务员就介绍，如果客户对银行没有要求，自己可以在某家银行为记者拿到“三成首付”的二套房贷。“由于公司和银行之间有合作关系，可以提供三成的首付，但要换成其他银行，就不一定能得到这样的优惠。”该业务员表示。

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　　还有多少楼市泡沫？

　　对于大多数房产开发商而言，2008年是艰难的一年。货币紧缩、土地供应偏紧等一系列政府调控政策，让持续火热了近3年的楼市体会到了“寒冷”。突如其来的全球金融危机，更是为低位运行的房地产市场笼罩了一层挥之不去的阴霾。

　　进入2009年，伴随着政府各项优惠政策的支持、二套房贷政策的松动以及经济的逐渐复苏，经过2008年一整年压抑的刚性需求，似乎也在一时间爆发。上海房地产回暖的速度让人咋舌，商品住宅成交均价也是一路走高。上海市统计局相关数据显示，今年上半年，全市商品房销售面积1572.21万平方米，增长27.9%。其中商品住宅销售面积1443.12万平方米，增长34.8%，基本达到2008年全年成交水平。

　　“泡沫肯定是有的，只是泡沫多少的问题。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，进入5月份以来，楼市逐步由回暖走向虚火，房价进一步脱离普通市民的收入。上海市统计局相关数据显示，上半年上海市城市居民家庭人均可支配收入为14965元，而目前全市的平均楼价甚至已经达到每平方米17000-18000元。“虽然上海的楼市不能光用人均收入来衡量，购房者可以来自全国各地，但每平方米房价超过人均半年的收入，还是过高。”从这两组数据来看，不少家庭辛辛苦苦工作一年的收入，甚至可能只能买到4平方米左右的面积。

　　除却楼价的虚高，租金收入比严重失衡、过分脱离房贷利率，也是楼市泡沫的依据之一。“300万元买的房子，月租金可能只有8000元，一年下来回报率只有3%左右，可能还不够还房贷。”尹伯成认为，进入2009年以来，居民住宅楼的房价飞速上涨；与此同时，各个商业办公楼的上升比例却远远不及商品房，一些商务楼的租金也没有提高，反而有了下降的趋势。“这说明实体经济的复苏和发展还需要一段时间，而目前房价的上涨，已经超过实体经济的成长速度。”尹伯成表示。

　　“按照比例来看，目前楼市已经有20%左右的泡沫。”陈晟指出，去年底，为应对国际金融危机，中央和各地政府采取了一系列鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的措施，以至于到了今年年初，楼市迅速回暖，“3月到4月的时候，楼市尚且处于正常状态，保守估计，当时楼市中的刚性需求占了购楼总数的85%以上。到了5月份，由于对国内外通胀的预期，越来越多的投资性资金流入楼市，有些楼盘的投资性需求甚至占到了20%到25%。”

　　进入6月份以来，通货膨胀预期的进一步高涨，使得投资者对货币的价格产生怀疑，而资产的价格仍处于一个相对可靠的状态。这种情况下，投资不动产成了投资者对抗通货膨胀、谋求资产保值最有效的途径。陈晟表示，面对投资性需求的猛增，开发商顺势而为地抬价销售，房价形成了真实性上涨。二套房贷在政策要求上的回归，实际上是为了进一步保护刚性需求。

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　　未来预测：房价稳定，投资减缓

　　在上一轮房价上涨过程中，为了抑制楼市的疯涨，中央政府连续出台政策对房地产市场进行调控，却总不见成效。在这种情况下，2007年9月27日，政府终于出台了“二套房贷”政策，并在同年的12月颁布了相关补充条例。二套房贷政策出台伊始，就对即将失控的房地产市场形成了强有力打击。进入2008年，楼市整体陷入萎靡。

　　而进入2009年，整个楼市行情就好像4年前的重复。2009年上半年，经历了严酷的金融风暴后，房价仍然节节攀升，深圳、上海等城市房价，甚至超过2007年的最高点。就在此时，银监会再次将二套房贷政策放上了台面。那么未来楼市，是否又会在新一轮房贷政策调整中出现新的拐点？

　　“现今的楼市和2007年不同，在未来的一段时间里，房价并不会像上一轮楼市那样大幅度下挫。”陈晟解释，2007年的外部环境存在其特殊性，当时房地产过热，对楼市的投资也达到一定规模。此外，2007年全国IPO全年募集资金达4470亿元，超过沪深股市前十年的总和，大量资本随之流入楼市。就目前的情况来看，我国的实体经济并未恢复，经济复苏的基础尚不牢固。“在这种情况下，二套房贷政策的收紧，只能看作是政府对经济危机前调控房地产市场过热而实施组合政策的一个延续，在未来很长的一段时间内，政府不可能出台重大的政策打压楼市。二套房贷政策警示的效果，要远远大于实际意义。”

　　同时，陈晟认为，目前中国房市的销售对银行体系的依赖程度很大。“对购房者来说，信贷的增减就意味着楼市的盛衰。例如2007年楼市的红火，很大程度上就和信贷有关。只要这一块有所动作，肯定会在不同程度上影响到未来楼市。”

　　“如果承认泡沫是投资性需求吹出来的，那么，二套房贷的作用，对抑制泡沫是很大的。”尹伯成同样认为，重新收紧二套房贷，有利于房地产行业今后的健康发展，“不少楼盘投资者，主要也是通过银行贷款进行投资。可以说是拿银行的钱为自己投资。二套房贷收紧后，无论从首付还是利率上，都会增加投资成本和投资风险。”

　　上海大学房地产学院院长唐豪则表示，2008年房价的急转直下，影响因素有很多，并不能单一归结为二套房贷政策。“事实上，目前不少买房者购置二套房的用意，都是一半一半的———一半是投资需求，一半是住房需要。举个例子，父母在自己100平方米首套房的基础上，为孩子又购置了一套房子。你很难说到底是自己住还是投资。可能有一天房价涨了，就选择倒手转卖；也有可能房价整体不尽如人意，那么二套房就当作为孩子今后的住房。”

　　“房地产市场和其他的消费市场不一样，消费者对未来的预期起到很大的作用。”对楼市未来的走向，唐豪表示，购房投资者基本上看的是投资风险与预期收入，只要房价继续高涨，能够抵消购房成本，为了抵御通胀预期，投资性购房仍然会源源不断。如果房价上升预期能够轻易抵消利率上升1.1倍的成本，投资性购房还可能继续增加，而房价自然还会进一步上升。

　　从目前形势来看，由于宽松货币政策下市场流动性泛滥，通货膨胀预期高涨，低利率下的资金成本很低，市场各方对房价走势形成了几乎一致性预期。因此，即便严格执行二套房贷政策，在近期内调控房价的效果也不会太大。

　　面对即将到来的9月和10月，房地产市场早已有“金九银十”之说。很多的楼盘都会选在9月份、10月份开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，可以促成一个相对高于其他月份的购买价格。收紧二套房贷后，面对即将迎来的第一个楼市兴盛期，陈晟给出了自己的判断：“未来的一段时间内交易量将有所下降，毕竟这么高位的成交量不可能长时间持续。在短期内，楼市还能保持一定热度；到明年，楼市将与实体经济非常紧密的联系，整体行情并不乐观；从长远来看，房价必定会受到城市化进程的影响。”