标题：“金九银十”将至 楼市能否再次上演最后的疯狂

　眼下上海楼市已经到了7月底，即将到来的8月份是各个楼盘蓄水积累客户的关键时期，对9、10月份这一传统旺季的销售业绩将产生重要影响。在经历的3、4月份的小阳春，5、6月份的火爆抢购，7月份的止步彷徨以后，下半年的“金九银十”，上海楼市将呈现出何种走势，这成了广大购房者及业内人士近期普遍关注的话题。

　　根据汉宇地产上海一手房数据显示，上半年全市商品住宅成交面积为867.19万平方米，成交量超过了去年一年。但是，到了7月份，有关银行收紧“二套房贷”、打击捂盘惜售的相关政策一度引起了业内人士的诸多猜测，加上近期成交量的调整，让广大购房者陷入彷徨境地，看跌下半年楼市的声音开始出现。

　　众所周知，房地产市场除了受到宏观经济以及相关政策影响外，实际上主要还是受供求关系影响，即买卖双方的相互博弈。截至7月22日，网上房地产数据显示，全市普通住宅的可售面积仅为167.37万平米，这一数据依然处于同期历史低位。近期，上海市房地产监管部门对于楼盘悟盘的打击力度加大，3万平米预售的相关政策又重新得到落实，在这一政策出台后的第一周（即07.13-07.19）全市商品住宅新增供应面积达到32.31万平米，环比陡然增长了82.9%，让供求关系紧张的燃眉之急似乎得到了一定缓解。但是，汉宇地产市场研展部认为：从深层次来看，政策因素并无法从根本扭转供求关系的基本格局。

　　从供应面来看，虽然在上半年上海地方统计数据公布以后，宏观经济已呈现出比较明显的恢复迹象。但是，我们单从房地产市场来看，上半年房地产投资增长回落已经成为定局。统计数据显示，今年1-6月份全市商品住宅新开工面积为755.47万平米，同比下降了8.2%，上半年房屋开工量不足将成为制约今年楼市供应量的主要因素之一。同时，存量房快速被消化导致了供求关系愈发紧张，上半年供需比达到了惊人的1：1.66，虽然政府近期强化了打击捂盘惜售的力度，短期内增加的市场的有效供应，但长期来看，这些单一措施对于供求只能起到一定缓和作用，下半年商品住宅供应将依然乏力。

　　从需求来说，今年上海商品住宅成交量也已经连续6个月增长，月成交量早已经突破了200万平米。由于市场对于通货膨胀的预期不断增强，房产作为避险投资工具的优势得以凸显，导致近期投资型需求有所抬头，但是这一势头立刻遭到了政策的扼杀--央行发布了要求各商业银行收紧“二套房贷”的相关政策。

　　房地产市场总是呈现出一定的周期性，这不禁让我们想起了2007年的上海楼市。07年，上海商品住宅成交量曾经连续5个月快速上扬，成交量在6月份触顶，单月商品住宅成交达到了近期高点的267万平米，7、8、9开始高位徘徊，进入10月份以后，成交量出乎意料开始快速回落，10-11月份也就因此成了当年楼市的重要拐点。同样的事情在09年会不会再次发生？根据汉宇地产一手房数据显示，截至7月22日，7月份上海商品住宅成交面积为139.19万平米，环比萎缩了12.7%，一手住宅市场呈现出高位整理的迹象。照此预测，未来2-3个月，楼市很可能会继续维持在高位并伴随着小幅震荡，在11月份前后将面临回落下探的市场压力。

　　一方面，供应量偏紧导致供求关系继续面临紧绷；另一方面，成交量的微妙变化，使我们看到了市场需求存在收缩的可能。在供求关系共同作用下，本轮市场行情很可能会延续一段时间，到今年 “金九银十”的传统旺季，卖方依然会占据市场的主导地位，而在那之后，新一轮买卖双方的博弈也许又会重新点燃。(文/汉宇地产)