进入8月的上海楼市，日前出现成交量持续萎缩和价格继续冲高的“量跌价涨”新格局。房产分析机构易居中国的分析师昨天表示，目前上海楼市品质新盘“供不应求和库存量下滑”的状况使得楼市成交量萎缩，从而支撑价格维持高位运行。而8月份由于一批高端物业，如星河湾、黄浦湾、四季雅苑等豪宅陆续上市，在这两大因素推动下，预计上海房价将创下历史新高。
专家预计，8月上海商品房销售均价可能突破1.8万元/平方米，突破2008年7月创下的17116元/平方米的历史纪录。环比涨幅则将以20％创下单月环比涨幅新高。
楼市呈现“量跌价涨”格局
昨日，易居中国CRIC系统的房地产市场交易监控数据显示，上周（8月3-9日）商品住宅的成交量为34.9万平方米，环比下滑20.6%，创3月中旬以来的近20周新低。易居中国分析师薛建雄认为，成交量下滑的主要原因并非购买力的消失，而是供应量的难以释放。他表示，上海楼市从之前两周38.3万和36.3万平方米的供应量，下滑到7月末最后一周的22.9万平方米，是导致成交量从之前两周的44.1和44万平方米，下滑到上周34.9万平方米的主要原因。
供应不足导致了成交量的下滑，也支撑了价格的高位盘升。易居中国系统显示，续前周商品住宅平均成交价格上升6.26%之后，上周的房价又上升了7.36%，达到16538元/平方米。与一手房的量能和价格之间的背离相似的是二手房市场，中国证券报记者13日从上海网上房地产了解到，7月上海二手住宅成交2.8011万套，环比下降7.3%；成交均价为1.1968万元/平方米，环比增长2.3%。量缩价涨的比例均大于同期一手住宅。
高端物业成“托市”主力
上海楼市价格居高不下的另一主要因素，则是近期包括星河湾、黄浦湾、御翠豪庭等豪宅在内的高端物业集中上市成交。记者从号称全球五大梦幻豪宅之一的“星河湾”上海售楼处了解到，售价4.8万元/平方米的星河湾开盘当天就有264套房源被预订，销售金额超过40亿元。此外，高达5万元/平方米的上海黄浦湾也是在推出当天就销售一空。
房地产分析师付琦表示，1-7月，上海单价4万元/平方米以上的高档住宅共成交了21.9万平方米，与2008年同期的15.1万平方米相比，增幅达到了45%。不仅成交绝对量上升势头明显，高档住宅在全市成交中的份额也明显上升。统计数据显示，单价4万元/平方米以上的豪宅占全市成交总量的比例在今年六七月分别达到了3.1%和3.4%，而这一指标在年初仅为1.2%。
目前，离星河湾不到一公里处的“四季雅苑”楼盘正在进行大型的外立面改造工作，附近道路的广告牌也已经清一色刷上了该楼盘的广告。据悉，“四季雅苑”是上海内环内唯一低密度别墅，凭借这一卖点和李嘉诚的品牌号召力，专家预计其开盘价格将超过星河湾一倍以上，达到10万元/平方米。此举意味着李嘉诚的这一“10年力作”将正式“转租为售”，其和记黄埔公司也已开始部署大规模的推广计划。另据了解，瑞安房地产旗下售价8.5万元/平方米的翠湖天地嘉苑，也将在沪港两地同时推出新楼盘。从目前的市场环境和瑞安、和黄两家开发商的以往风格来看，翠湖天地嘉苑和四季雅苑也可能是短期售馨。
今年7月份，单价4万元以上住宅的成交量突破历史新高，达到321套，上海当月商品住宅的平均成交价格就被拉高到15808元/平方米；8月仅星河湾和黄浦湾两个项目被预定的房源就已超过350套。薛建雄认为，只要这些预定房源在8月份转为签售，8月豪宅的成交量就会再创历史新高，加上翠湖天地嘉苑和四季雅苑等顶级楼盘的上市销售和远郊楼盘的纷纷破万，房价大幅飙高只是时间问题。不过薛建雄认为，豪宅市场出现在量升价涨的同时，租金不涨反跌，已经积累下了巨大的风险。