标题：楼市“价升量跌” 京城住宅投资热潮能否继续

　　近日国内各大媒体都在热谈上半年楼市新房成交量连续上升的红火势头，但另一种声音也在与之博弈，有人认为在持续回暖6个月之后，7月份的住宅成交量嘎然而止，楼市即将迎来新一轮的拐点，下半年楼市如果房价持续快速上涨的话，成交量极有可能出现大幅的萎缩。那么京城住宅投资热潮还能否续演

　　观点交锋"价格"涨势

　　09年上半年楼市回暖，经济平稳回升已经得到社会的普遍认可的，楼市价格也是不断攀升，年初的成交均价在1.1万左右，而到了今年7月北京新盘开盘均价为14628元/平米，突破了历史新高。有关数据显示,今年7月与6月份价格基本持平,但五环外及项目价格上涨明显，7月份,五环外项目开盘均价为10901元/平米,环比上涨2.2%，其中,通州区开盘均价为9875元/平米,环比上涨11.1%。

　　而来自北京市房地产交易管理网的数据显示,7月,北京期房住宅成交套数为12840套,成交面积148.1万平米;除去经济适用房、限价房等保障性住房,实际成交的期房商品住宅为10998套,成交面积为133.7万平米。环比6月,期房商品住宅成交套数下降10.5%,成交面积下降5.7%。北京楼市销量出现回调。

　　在楼市价格不断创下今年的历史新高之时，存量期房住宅也有所下跌。北京地区亚豪机构的监测数据显示,截至7月末,存量期房住宅已降至7.1万套左右,与年初相比,降幅达34.9%。与此同时,新增供应量环比还在下滑。据了解7月份,北京开盘项目48个,其中,纯新盘项目4个,其余44个项目均是老项目后期开盘。48个项目的新增供应套数为6842套,新增供应面积为64.1万平米。环比6月,开盘项目个数减少17.2%,新增供应套数和供应面积分别减少18.1%和30.5%。

　　业内人士分析，由于存量项目减少,在售楼盘的销售率持续走高。监测数据显示,7月新开盘的48个项目整体销售率达到了62.8%,其中销售率大于50%的项目有34个,占总供应比重为70.8%,有6个项目的销售率达到100%。

　　面对北京楼市一方面连续上升势头，一方面却在7月份戛然而止的销量。引起了各方纷纷议论，业内有人认为，月均价创出一年来的新高后，成交面积却出现了今年来的首次下跌，可见目前的房价已超过了购房者的承受能力。由于价格涨得太高太快，原先的市场需求主力也在分化，投资需求已经彻底释放，刚性需求可能暂时重归观望。

　　但也有业内也认为，成交量出现回调不一定最终就能带动价格掉头。红山世家策划部经理马赟表示："目前都是市场的波动回调，不一定是市场'拐点'，在目前信贷宽松的背景下，开发商资金充裕，已不存在类似去年降价回笼资金的压力，目前开发商已是现金流充足，不可能再出现大规模的价格下滑。此外，开发商楼盘项目普遍存量的减少，量跌价升的态势属于正常现场，价格平稳略升的走势将会在下半年继续延续，应该对于购房者的投资不会有太多影响。"

　　政策收紧影响不大

　　据中银国际的最新报告称，在8月份后，各地就有可能需要严格执行"四成首付，1.1倍利率"的标准来操作二套房贷款。同时，许多人分析政策上的"微调"很可能意味着国家金融政策的收紧，在股市、银行金融圈、楼市一时引起轩然大波。

　　但国家发改委、财政部、央行在8月7日回应经济热点问题中，对有关政策的深度解读，确定了未来"保证资本市场稳定健康发展"的主基调。同时也给楼市信贷吃了一颗"定心丸"。

　　国家发展和改革委员会副主任朱之鑫在接受采访中公开表示："我们在下半年的工作中要继续保持政策的连续性和稳定性，继续把保持经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务，坚持实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面落实和充实完善一揽子计划以及相关的政策措施。"

　　记者了解到，北京二套房贷款政策收缩风声在各大银行提现尤为明显，多家银行纷纷表示将严格执行二套房贷款政策。在交通银行某分行，记者已购房者身份询问二套购房办理贷款事宜，一位客户经理表示，现在要做二套房贷款四成以上首付是必须严格执行的，但利率是不是还有一些优惠不好说，以前银行审批贷款的周期是7-10天，7月中下旬以来，银行的贷款审批时间都有所拉长，如建行的审批就长达20天左右。

　　而房屋贷款中介更是催促购房者加速优惠办理二套房。"国信证券最新的银行业研究报告，由于房地产市场的复杂性，加上管理层认为经济复苏基础仍不牢固，二套房政策的执行必然难以做到全国统一。目前的房地产市场尽管销售火爆，但主要还是刚性需求，投机性需求仍未非常过火，在这样的条件下，中央政府倾向于只制定总体原则，而把具体的调控权下放给各地方政府和银行，因此各地对二套房政策执行情况仍然不会统一。"链家房屋贷款中介机构的张经理如此解读目前二套购房政策："目前，各家银行对房地产开发贷款基本持谨慎态度。要做二套房贷款大部分银行都是严格按着四成以上首付的，但有的银行还可以按照两成或者三成首付、利率下浮25%的优惠来办理二套房贷，比如交通银行现在还可以，但是要抓紧办理，如果北京二套购房政策具体实施真的严格起来，就没有这个机会了。"

　　不少人认为，楼市将面临调整，二套房重新收缩的政策会对北京的房贷市场会造成不小的冲击，新政策不仅对部分资金不够充足的投资客造成影响，真正有购房需求的消费者也出现了观望情绪。

　　有网友称："上有政策下有对策"。这句话一向被应用的很好，二套房贷款政策收缩以后，购房者如果想要购买第二套住房，也可以优先选择公积金贷款，因为公积金不受二套房贷政策的限制，如果有过房贷的也可以采取更改购房人或借款人的策略，另外如果购房者已经有多套房产，可以采取房屋抵押贷款的方式来筹备贷款，购买下一套房产。

　　但记者也了解到，不管是开发商还是房屋中介，推销新房和二手房的信心不减。近期开发商密集推出新盘，并且京城各大房企对外宣传报道中冶都透漏了比较乐观的想法，开发商的二期、三期开盘、认筹等活动呈现出一幅又一幅热闹的景象。房价目前并没有因为二套房政策的收缩而有所退烧，相反楼市涨势还在进一步积累。

　　市场对房地产泡沫并不无担忧。在货币政策微调的过程中，监管部门可能会对房地产开发贷款出台一个指导性意见，但万科、保利、招商、万通、远洋等知名开发商均认为，短期内楼市向好局面很难改变，房价很可能继续冲高。就万科而言，7月份的成交量环比是有所下降，但同比去年还是增长的。

　　地段成投资关键

　　纵观当前世界经济，仍处衰退之中，未来走势还不明朗，对我国经济发展仍存不利影响，那么此时到底适合投资购房吗？如果需要购房应该考虑哪些因素呢？

　　"作为改善性的自住投资，我认为地段价值、项目品质和房地产品牌是最为重要的。一方面是地段自身土地资源的稀缺性决定着未来升值的可能，另一方面，区域已有的及未来确定规划建设的城市大型配套设施情况，很大程度上决定着区域未来的升值潜力。"一位红山世家的购买者告诉记者，当初购买红山世家项目主要是看重其教育配套，由于本身就居住在项目附近，因此对该地区的高度成熟的城市配套度非常满意。该区域完全具备城市中心区特有的高密度、高级别、成体系的城市配套设施。此外，区域内的购物成本和交通成本都相对较低，是很多郊区项目以及东部项目所不能比拟的。而且作为紧邻二环附近的金融产业带上，未来该地区的土地稀缺性是毋庸置疑的，因此，未来的物业升值空间是相对明确的，也是可以得到广泛共识的。也正是由于配套和稀缺性的双重支撑，该项目的抗跌性相对较好。加之良好的教育配套和社区环境，从长远发展的角度看，自身居住较为舒适，未来如果考虑出租，其前景也较为乐观。

　　随着各种市政配套设施、交通路网的建设完善，一些以往主张住宅郊区化人群慢慢改变了内环区域在人们心目中嘈杂、不适宜作为第一居所的印象逐渐淡化，通过一组数据我们也看到了，上半年二环、三环、四环之间的成交量上涨最快，说明以往住在郊区购房者更多能够认同与接受，城区内住房、交通和环境的压力。开始认识到四环以内给工作生活带来的便利性。

　　再从7月份新开盘项目的特点上看，是城区内供应会有所增加，四环内将会有17个项目开盘，占预计开盘项目数量的四成左右。从具体分布来看，其中二环内有4个项目，分别是中信城、红山世家、西派国际公寓和北京尊府；二至三环间有7个项目计划开盘，如中海紫御公馆、金泰城·丽湾、威尔夏国际公寓、智地·钻河公馆等项目；三至四环区域有7个项目预计开盘，分别是万科公园五号、香湾、上海建筑、观筑金洋国际、西海国际中心等；四至五环间有9个项目开盘，分别是首开·知语城、壹线国际、金隅山墅二期、大成郡和亦庄北岸等；其余18个新盘位于五环以外区域。

　　如果我们要分析预测未来是否适合投资，一定要先看历史。"从7月份的开盘项目和销售数量可以发现，二环与三环之间是销售的最好的，但二环的项目供应是最少的，五环以外项目是最多的。从东西南北的区域位置看，目前的房价涨势东部还是投资的中心区，通胀可能高一点，而西部的价值一直是被低估的，这就充分说明地段仍是投资购房的关键因素，只要是看准地段还是可以购买的。"红山世家策划部经理马赟如此分析。

　　同时红山世家策划部经理马赟从地段因素出发，为投资购房者总结出四点购房宝典：第一，从购房居住模式上看，应该购买内环地段。包括美国等很多发达国家，人们都是开始购买一些偏远的地区，一方面价格便宜，一方面感觉远离尘嚣，愿意追求别墅的高档生活，但慢慢的居住理念开始回归，随着生活工作的不便，人们越来越发现城内的居住将节约很多交通和时间成本，北京也是一样，在09年初内环的价格一降，很多人马上蜂拥购买，说明多数人还是愿意住在内环，只是内环的房子价格比较高，一旦价格合适，必然引发购买，从今年的7月份的楼盘销量也可以看出这一点。第二，从土地的稀缺性上看，投资者应该选择稀缺性的地段，比如像银泰中心，这样稀缺性的地段项目。并且选择地段价值被低估的项目，这样升值的空间也就越大。第三，不要购买新兴的地区，选择长期发展并且已经较为成熟的地段，这样短时间保值升值的可能性会更大。第四，选择未来具有发展潜力的地区、地段。（张志鹏）