标题：下半年楼市要看投资性需求的脸色

　　目前市场上比较流行的观点是，被压抑的刚性需求集中释放促成了中国今年初的楼市“小阳春”行情。此后，快速复苏的楼市把投资型需求带进了市场。而关于下半年的楼市，又将会依靠怎么样的需求作为支撑呢？

　　7月境外人士购买量是去年的2.3倍

　　根据上海台庆房产的相关统计显示，7月份，上海二手住宅成交了28011套，环比上月下降7.3%；成交均价为11968元，环比上月增长2.3%。二手住宅从7月开始正式走出了量缩价涨的市场行情，并且，量缩、价涨的比例均高于一手住宅。

　　上海台庆房产副总经理陈史翎在解释7月二手住宅市场行情时表示，数据说明，买方购房热度依然强劲，但房主提价的幅度更大，部分买方已经开始持币观望。未来市场走向，更多取决于是否有利空面的政策出台。而从成交量来看，如果全市二手住宅总成交量持续下降三个月或单月成交量急跌超过两成，这一波大热行情可能就告一段落。

　　统计数据显示，7月港澳台、外籍人士购买上海二手住宅419套，环比上月增长20.1%，创2007年8月以来境外人士购买量的新高；另外，7月境外人士购买量与其2008年月平均购买的181套相比而言，成交量是其2.3倍。

　　陈史翎表示，在年后这一波大热行情中，高总价买方是因中低端市场营造的市场信心而带动入市的，相较于2、3月份刚需购房者的率先暖市，高总价买方则在4、5月，尤其是5月中旬后才被带动积极加入。为了抓住这一轮行情，所以高总价买方很积极地入市，尽管政府已开始有调控市场的政策规定出台，但高总价买方依然热情，尤以港澳台、外籍等境外资金表现最为明显。

　　陈史翎表示，这一波行情由内资发动，而后带动外资进入。若后续行情出现逆转，内资会是赢家，外资却有高位套牢的风险。但如果成交量仍会攀高，外资的积极加入可能会带来第二波涨势，所以未来几个月成交量的变化值得关注。

　　700亿流动性入楼市，投资性需求早就来了

　　相关分析认为，上海乃至全国的楼市在进入5月之后，开始全面“爆发”，与3、4月间的刚需购房不同的是，市场的购买重点从中低端楼盘转向了高端项目，自5月以来，上海的豪宅市场走出了一波前所未有的热销行情。一位专门从事中高端二手房经纪业务的相关人士指出，到目前为止，还没有找到卖不掉的高端楼盘，全部都热销。

　　据其分析，市场热点的转换表明投资性需求正在从自主性需求手中接棒楼市强劲反弹。未来的楼市，投资性需求毫无疑问会取代刚需成为支撑楼市继续上扬的主要力量，这是基于目前民间对于通胀预期的不端加强，更多的人把自己投入楼市。

　　清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明近期表示，初步估算，国家刺激经济的4万亿投资中，已有700亿元进入房地产市场。根据统计局报告显示，上半年全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%。房地产开发投资的60-70%的资金来源都是依靠银行贷款，按此估算，上半年房地产开发银行贷款资金可达16700万元，占到全社会整个信贷规模的2成以上。

　　标普评级中性，警惕出现房地产泡沫

　　知名评级机构标准普尔在近日发布的报告中称，将中国房地产业的短期展望由负面调整为中性，但认为可能出现泡沫迹象。国内房地产业展望评级得到改善，归因于多方面的因素，包括上半年房产销售的快速增长、低成本融资渠道的增加、开发商信用状况增强等因素。随着融资渠道的开放，上半年很多地产商的流动性紧张局面和再融资困局也得到缓解。

　　但标准普尔同时警告称，中国暂时性的经济复苏、潜在的政策变化以及出现房地产泡沫的迹象（特别是近期土地拍卖中出现的激进式竞标）都将导致房地产业继续波动。标准普尔预计，住宅市场交易量可能出现下降趋势。

　　本土中介暗自扩张，诚信建设抢占市场

　　在上半年大批外资、合资房产中介借目前楼市强力复苏之际，大肆扩张的同时，上海的一些本土中介企业也在暗自扩张，并以另一种方式抢占市场。近期，记者获悉，上海土生土长的中介公司——上海申展房地产经纪有限公司欲将门店扩张至10家以上。

　　提及中介公司，人们会很容易想到包括中原地产、美联物业、21世纪不动产、信义房屋等港台以及外资中介企业，而对于上海乃至内地的本土房产中介了解最多的要数易居中国、以及前几年一度相当辉煌的智恒房产。但经过一波又一波的市场调整之后，由于经营模式的落后，本土的中介品牌渐次凋零。

　　此前，在激烈的市场竞争中，房地产中介行业也曾爆出过品牌中介——中天置业、创辉集团等由于挪用客户购房款并造成资金链断裂，乃至携款潜逃等恶性事件。整个行业蒙受普遍的信用危机，

　　记者从杨浦区相关部门了解到，上海申展房地产经纪有限公司自2003年起，便连续被区一级、市一级，乃至全国性的诚信企业，2009年5月，还被西格玛企业信用征信有限公司评为信用等级AAA级企业。

　　上海申展房地产有限公司总经理高俊表示，在当前激烈的市场竞争环境中，本土中介品牌的生存与规范的行业经营行为，以及自身的诚信建设密不可分。据悉，公司成立于2000年5月，从一家小小的中介经纪公司起步，并见证了近10年来，上海房地产市场的几波上升和回调行情，可以说是与上海的房地产市场共同成长。期间，申展公司也从一家门店扩张至遍及杨浦、虹口、浦东、闸北以及宝山等近10家门店。业务范围也从二手房代售代购、收购置换、委办手续、居间代-理、租赁代-理、协办贷款等，扩张至新楼盘的营销策划、全程代-理业务和二、三级市场联动操作等。