标题：房地产需要走出“抓死放乱”循环

　　全国范围的房地产热潮再次来临，各地开始了新一波的地产项目大跃进。以珠海为例，今年截至7月，上半年珠海发改局共核准房地产项目35个，项目建筑面积近280万平米。与此同时，地产市场健康度亦不容乐观，上半年全市商品房空置面积同比增长了七成多(《南方都市报》昨天报道)。

　　事后看来，近几个月房价趋势可上溯到2008年10月开始的经济刺激计划，具体到房地产行业有下调契税与贷款利率、免征印花税，深圳、上海等地还出台了具体的救市政策。近半年以来，央行宽松的货币政策也为房价上扬推波助澜，包括低廉的利率和高速增长的信贷规模。然而实体经济未出现明显的好转，资金回报率并未提升，这种情况下，大量的信贷资金进入资本市场，其结果就是飞速上涨的房价和股指。尤其是当前高企的通货膨胀预期，使得企业和个人倾向于投资房地产以规避通货膨胀的风险。

　　自1996年中央利用宏观调控实现了经济软着陆以来，尤其是2001年中国经济逐渐走出低谷后，政府过于依赖宏观调控，大量的调控政策用于平抑投资过热、熨平房价波动、维持资本市场等。就实际效果来看，却不理想。楼市一边调控一边涨价；投资与股市则是随政策的引导陷入大起大落。原本自90年代中期宏观调控机制的改变以后，“一抓就死、一放就乱”的宏观经济周期已经渐离人们的视野。但近5年以来房地产和资本市场的繁荣与衰退却表明，“抓死放乱”的诅咒重返经济生活中。

　　为什么会这样？在抓死放乱的周期中，政府对经济活动进行大幅的行政干预，甚至从事经济活动。宏观调控重在进行逆周期的政策操作，从而平抑周期的峰谷区间。但由于经济周期的难预测性，政策推出的预见性往往会大打折扣，因此在宏观调控经常出现顺周期的政策操作行为，加剧了经济周期的波动幅度，使得市场让人更难以捉摸，增强市场的非理性程度：在衰退的时候更倾向持币待购，在繁荣的时候更倾向蜂拥抢购。目前的房地产市场的现状正是这一逻辑的体现。

　　目前房地产市场的乱象，根本原因是政府频繁着眼于房价的调整，继而被迫让货币、财税政策随着房价周期，形成了抓死放乱的局面。首先必须明确商品房与保障性住房之间的差别，居者有其屋在解决“有住所”的同时不代表解决其“拥有房产”，更不能寄希望于调整房价来解决房屋所有权。厘清这一点，实际上已经消解了政府调控房价的必要性。其次，政府应该以中性的立场来调整房地产市场，目前政府出于抬高土地出让金等种种原因，其实更有动力抬高房价，这种目标与动机的错位也是房地产乱象的根源之一。认识到这些，让调控的目标中立、调控的手段市场化，在对未来经济预见不明确的情况下少干预经济，是房地产市场摆脱抓死放乱的必经之路。要实现这一点，除了珠海市政府要有所作为以外，更多的还需要中央完善宏观调控机制。□聂日明(上海金融与法律研究院研究员)