标题：7月楼市双涨双跌新高并行 萎缩新低最高同伍

　　海珠区

　　出现“双跌”局面

　　今年上半年广州楼市均价和成交量都“涨声一片”，直至本月，楼市一手住宅成交量一下子下降两成。当然，海珠区也无法“独善其身”，甚至出现了“双跌”局面：据广州市国土房管局8月14日发布的数据，7月份海珠区一手住宅成交均价为11158元/平方米，比6月份的12213元/平方米下降了8.6%。成交面积为8.3925万平方米，比上月的13.8万平方米下跌了39.2%。

　　海珠区是广州楼价较高的地段。今年以来，海珠区一手住宅的成交均价基本向上，除了4月份由于早已约定购买集中签约造成楼价大幅下挫，和7月份价格向下微调。除去4月份，其余6个月的成交均价都在万元线上徘徊，与楼市低迷期的2008年同期水平相当，可见海珠区楼市的整体稳定性相当不错。今年7月以来，海珠区一手住宅均价累计上涨了1230元/平方米，上涨幅度为12.4%，但与上半年的涨幅相比，则下降10%。至于一手住宅成交量，7月的成交面积仅为8.3925万平方米，下降幅度也不小，业界专家指出，看来高房价已对住宅成交量产生了初步影响。对比历史数据还可发现，2009年7个月的总累计成交面积为71.2025万平方米，比2007年高峰期的同期下降12.5575万平方米，减少幅度为17%，这说明，2009年的这一次上涨，与2007年的高潮期还不能同日而语。

　　6月份海珠区新增住宅供应相对于其余九区不算多，供不应求的情况不算严重。七八月份，海珠区的新盘也不多，主打盘有光大榕誉（查看地图）及邦泰国际公寓。其中光大榕誉J2、J3栋推货量约400套，邦泰国际公寓新货量208套。另外世纪云顶也正在推A4栋百余个单位，其它楼盘则只有零星推货，或者继续消化存货。不过，中原地产项目部总经理黄韬(黄韬博客,黄韬新闻,黄韬说吧)指出，由于投资需求量大，海珠区未来一段时间仍会有微量的供不应求。

　　预计未来两个月内，海珠区的一手住宅均价供应走势以稳定为主，即使出现轻微的调整也不会跌破“万元大关”，新增供应比较稳定，也不会出现严重的缺货现象，所以一手住宅市场基本稳定。值得一提的是，8月初猎德大桥正式通车也给海珠区部分楼盘带来“利好”信号，随着大桥匝口陆续开通，加上海珠区本身属老城区，配套设施趋于完善，未来区域房产受关注度将会继续提高。

　　天河区

　　楼价为历史第二高

　　今年7月份，天河区一手住宅楼价高达16337元/平方米，成为全市十区成交均价最高的一个区域，同时，还创下了天河区历史以来的第二高月均成交价格纪录，仅低于2007年10月的16714元/平方米。

　　天河区7月成交价格能创下这样的纪录，是成交主要集中在珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)造成的。从市场来看，6月份的天河，后天河北、东圃、华南植物园等价格相对较低的板块还有一定货量供应，使天河区的整体楼价还能维持在1.4万元/平方米左右。但进入7月份，随着后天河北、华南植物园等板块新增供应的枯竭，珠江新城占据了天河区成交的七八成。从市国土房管局公布的数据来看，珠江新城街道一手住宅的成交均价都在2万元/平方米以上，天河区楼价自然会大幅拉升。

　　天河区楼价飙升到如此高位，也抵挡不住买家的购买欲望。7月，天河区一手住宅的成交面积为14.34万平方米，在全市十区中名列第二，比花都、海珠等成交大户还要多，只少于番禺的28.37万平方米。为什么会出现这种状况？“投资客认为珠江新城的住宅保值、增值能力强”，有业内人士给出了这样的答案。确实，珠江新城目前的买家中，九成以上都带有投资目的，记者和其中一些卖家聊天时了解到，投资客多数认为，珠江新城楼价依然有较大的升值空间，因此价高也挡不住购房的冲动。开发商也因势利导，在宣传推广楼盘时也大肆吹嘘楼盘的升值潜力，进一步造成了市场的追涨风潮。

　　未来几个月，天河的住宅供应量仍集中于珠江新城，而珠江新城的楼价仍在上升中。也就是说，在未来几个月的时间里，天河区楼价还有望冲击最高历史纪录。

　　番禺区

　　罕见“双涨格局”与众不同

　　7月份，番禺区一手住宅成交均价为8348元/平方米，比6月份的7742元/平方米上涨了7.8%，而成交面积为28.3738万平方米，比6月份的23.33万平方米增加了21.6%。话说7月广州楼市成交量缩减了两成，升幅有所收窄。在此不利的宏观统计下，番禺区却出现了罕见的“双涨格局”，楼价升幅更是进一步扩大。置业预期还将走好，这无疑增加了把目标锁定在番禺的投资者的信心。

　　今年1月，番禺成交均价为6844元/平方米，接下来的几个月一手住宅成交均价均为“7字头”，7月份均价再上一个台阶，达到8348元/平方米，也是番禺今年以来的最高价格。统计数据显示，7个月以来，番禺区一手住宅均价累计上升了1504元/平方米，其中六七月为升幅最明显的两个月份。值得关注的是，虽然2009年番禺区楼市均价不及2008年同期价格高，但成交面积却十分可观：经过3、4月的调整后，成交量逐步上升，六七月份都是量价齐升，7月份成交量为28.3788万平方米，实现了今年以来最大的月成交量，面积之大是以往两年同期所无法比拟的。预计番禺区一手住宅均价及成交面积上涨势头还将持续下去。

　　番禺一直以来都是广州市住宅供应大区。2008年全年，番禺连续几个月的推货量在全市排行第一，但由于成交萎缩，给今年年初带来较大的消化存货压力。今年年初，除了广州雅居乐、招商金山谷（查看地图）等为数不多的楼盘在推新货，其他楼盘基本都在消化旧货、加快清理存货的速度，5月底，新货推量也全面收窄，只有其余一些楼盘在零星加推，预计未来一段时间供应量不多，华南板块等主要供应区甚至出现缺货空档。在“物以稀为贵”的预期下，中原地产黄韬等专家指出，7月后有猎德大桥通车的推动，番禺区的楼价在年内有进一步上涨的动力。加上明年是亚运年，亚运城就在番禺区，一系列重大市政工程、交能配套，将进一步支撑番禺楼市向好。 　　

　　越秀区

　　成交量大降52%

　　房管局统计数据显示，越秀区楼市7月表现为量价齐跌。其中，该区一手住宅成交量降至2.62万平方米，环比6月狂降52.4%，和去年同期相比则增加了41%；7月一手住宅成交价为12791元/平方米，环比6月也降了18.8%，而与去年同期则将近持平。

　　官方数据显示，7月该区新批预售量为2.87万平方米，而6月份该数据则为0。同时，7月该区各主要街道的签约成交均价普遍都比6月份的要高，其中洪桥街成交均价更是比6月的高出了近3000元/平方米。供应增多、各街道价格提高的状况中，为何整个区的成交量和均价都在下跌？其主要原因，还在于高楼价抑制了买家入市的行为。在理性的市场中，价格合理的新货才会受到买家追捧。

　　中地行的统计报告中可见，7月份越秀区签约量最高的楼盘为新盘东越雅居（查看地图），成交量有100套，其1.5万元/平方米左右的价格，对整区均价有拉低作用。另外，该区华乐街7月一手住宅成交均价仅9815元/平方米，一样也拉低了整区均价。 

　　荔湾区

　　成交量创今年最高

　　7月份，荔湾区的成交量达3.98万平方米，是今年1-7月内的最高成交量，也是07年至今的第5高成交量。在价格方面，7月该区一手住宅成交均价为11256元/平方米，环比6月微降了13%，同比去年7月则上升了8%。整体而言，7月荔湾区楼市价跌量升。

　　对比6月，荔湾区7月新批预售量多了0.2万平方米，从市场情况看，新增供应量多集中在非核心路段，例如芳村片区、大坦沙片区等比较多。而这些板块新货成交量的增加，使得荔湾区整体均价有所下降。

　　在中地行统计报告中，7月份该区签约量最多的楼盘分别为芳村的花地河湾、大坦沙的柏悦湾、珠岛花园，三者签约面积已达1.28万平方米，成为荔湾区成交主力，其中花地河湾价格为9000-11000元/平方米，柏悦湾则为12000-13000元/平方米。而位居成交量第4、第5的为逸翠湾和新城市逢源，两盘成交价虽然比较高，但其成交量仅共3600多平方米；在房管局报告统计的7条街道中，绝大多数的均价都和6月相近，其中多宝街均价降至14346元/平方米，降幅为6%，是各街均价变化最大的。

　　8月及紧随的之后，芳村片区、荔湾核心路段还将有不少新货陆续供应，由于产品更有特色、位置更好、货量更大，预计成交价会比7月的更高一些。