标题：股市已开始调整 脱离基本面楼市还能撑多久

　　股市已经开始调整，房价还能撑多久 制图 邬思蓓

　　昨日最新市场消息，上海楼市已摸高至2万元每平方米，一路高歌的房价被认为有两大支撑：一是市场流动性资金，另一个则是市民的个人财富。然而就在短短十个交易日中，A股市场暴跌600点，蒸发了3.35万亿元市值，接下来人们关心的问题是：投资者财富缩水加上市场流动性的回拢，下半年的高房价靠什么来支撑？

　　【聚焦】

　　股市先于楼市下调

　　对此番股市的下跌，地产业也忧心忡忡，已经有分析师指出，虚高的股市楼市严重脱离基本面，是由流动性推高的，一旦央行收缩流动性，股市通过下跌已先于楼市反映出来。而下一个，或许就是楼市。

　　粗略估计，目前股指已跌回到6月初2900点的水平。而中国证券登记结算公司数据显示，自6月29日到8月7日，沪深股市共有321.54万新开账户。以此粗略估算，新开的321.54万投资者账户全部被套。而全球股市17日大幅下挫，让亚欧部分股市创下了自3月份市场复苏以来的最大单日跌幅。已经有业内学者预计，人们对于经济复苏力度的疑虑，可能终结全球市场5个月来的涨势。

　　对于此番大跌，业内人士认为，从内因来看，前期连续没有调整的大涨，使得市场上涨过度；从外因来看，预期的改变是重要因素，如经济复苏的预期，管理层对股市的态度，货币政策预期，特别是货币政策微调和新股集团性发行都是改变预期的因素。

　　不过股市下跌对楼市的影响也有分歧。一种观点认为，对于普通投资者来说，看到的是股市财富效应的减弱，那么很有可能将资金抽出来改为投资楼市；然而更多的学者观点是，此次股市暴跌是给楼市敲响了警钟：央行收紧流动性后，上半年“涨过头”的股市和楼市中，股市已经率先回调，下一个很可能就是楼市。

　　天量信贷不可复制

　　一度市场担心银行天量信贷流入股市楼市，但数据显示7月份各大国有银行开始控制过度放贷，新增贷款与环比暴跌77%至3560亿人民币，为去年10月以来的最低水平。

　　与此同时,商业银行又面临种种约束:下半年票据融资置换为中长期贷款的空间较大,资本充足率下降较快和风险管理加强对银行业持续快速投放信贷资金产生一定约束。一些建设项目预先储存部分项目资金,上半年贷款有一部分未使用;合格项目开工节奏估计较上半年放缓,新建投资项目增长将有所减慢。

　　而系于货币政策的楼市也在不确定的流动性预计下显得飘摇不定。“地产大腕”王石在其新书《徘徊的灵魂》分享他从2007年的宏观调控开始以来的反思与体会时，指出“房市系于货币政策”。他称，“今年六七月份，虽然国家仍表示将执行适度宽松的货币政策，但很明显，银行系统内部已经开始控制二套房贷。当然，现在执行得仍然宽松，但只要严格起来，房价仍旧会降下来。”

　　楼市基本面靠谁来撑

　　从宏观面上看，楼市未来隐忧重重：7月新增信贷环比急跌77%，货币政策最宽松的时代已经过去；随着未来CPI由负转正，政策的重点会更多地放在防通胀上来；对信贷资金流向的监管加强，引发流入楼市的资金流出……

　　外加目前国际市场不确实性因素对国内宏观经济可能造成意想不到的影响。其中美国股市和美元的走势尤其重要，前者影响到我国的出口复苏情况，后者影响到热钱是否会再次出逃。

　　而记者昨日在某银行的理财单元里，发现已经有理财师建议市民暂时不要买房。更有比较激进的学者开始力挺卖房。深圳大学国际金融研究所所长国世平教授就是典型的“看空派”，他撰文指出，“中国的楼市走势在2010年之前应该处于跌势，而且到谷底。2011年才开始缓慢上升，投资者应该根据这一走势进行决策。实际上，我在2006年底便呼吁在2007年底将自己多余的房子卖掉。”

　　国世平建议，如果拥有多套住房的投资者现在还没有将房子卖掉，那么便应该具体分析自己的经济情况，如果房子仍然需要每月支付银行费用，而且数目巨大，同时房子又出租不出去，则应该考虑出手，哪怕价格不满意，也要“割肉”；如果不需要向银行支付费用，而且房子能够出租出去，则可以保留房子。因为房子可以出租出去，一是可以由租客代交物业管理费，节省这部分开支，二是租客的租金可以在一定程度上弥补房价下跌的损失。

　　【故事】

　　房价飙高超出百姓购买力

　　2009年上半年以来，楼价的涨势突然而惊人。最新数据显示，上海商品住宅成交均价已经突破了2万元／平方米，创下历史新高。

　　年初房价刚刚启动之时，市场普遍认为“刚性需求”是启动楼市的主要动力，但此后房价的一路飙高似乎早已超出了“刚性需求”购房者的承受能力。

　　对于现在的高房价，一位月收入5000多元的白领感叹，刚刚在父母的资助下贷款购买了一套小户型，自己变成了“啃老族”加“房奴”。“当上了‘房奴’就意味着不敢炒老板的鱿鱼，更不能被老板炒鱿鱼；无力再继续学习进修；不能去旅游、不敢生孩子；工作压力大，心理压力更大。”

　　北京一网友则因没钱买房，又不想做“啃老族”而突发奇想：发了一篇名为《我们买的不是房子,是生存》的帖子，召集1500人，每人出100元，凑齐首付买房，然后大家通过抽奖、摇号等方式来决定房子归属。

　　“这样的经济形势之下房价如此飙升真是让人看不懂。”一位正在房产中介看房子的购房者向记者表示。房价似乎离普通购房的承受能力越来越远，在目前居民的收入水平没有明显变化，我国经济回升的基础还不稳固，国际金融危机尚未见底的情况下，高房价到底还能撑多久？

　　【市场】

　　楼市均价摸高至2万

　　在股市遭遇黑色星期一后，楼市数据却迎来红色星期二。昨日多家地产机构发布数据显示，上周上海楼市均价已经在2万元每平方米附近。楼市的疯狂飙升让人汗颜，在“动态微调”货币政策影响下，股市已经率先作出了反应。人们不禁要问，高房价还能持续多久？

　　昨日，多家房产研究机构发布数据，上周上海楼市均价摸高2万元。虽然根据统计口径不同，每家的数据略有差距，可2万元的均价着实让所有人都吓了一跳。

　　佑威楼市通系统提供的数据显示：上周（8月10日-8月16日）上海商品房成交面积46.98万平方米，环比前周增加6%；成交均价为20563元/平方米，环比上涨14%。其中，商品住宅成交面积39.09万平方米，环比增加13%；成交均价为19991元/平方米，环比上涨17%。

　　而来自易居中国的统计数据显示，上一周（8月10日－16日），上海商品住宅每平方米均价逼近2万元，达到创纪录的19603元，比上一个峰值高出12％。

　　上海楼市内的分析师一致认为，是豪宅项目的热销拉动上海房价攀至历史高点。“上周开盘的星河湾和绿城的黄浦湾这两个公寓项目成交均价都在49000元/平方米以上，总成交58642平方米，共207套，成交金额28.96亿元，而上周上海全市的成交金额是78.15亿元，也就是说这两个项目就占了37%，价格创新高也完全由这两个项目引起。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出。

　　投资者认为买房“更靠谱”

　　在股市大幅缩水4万亿后，究竟到底是什么还在支撑高房价？“房子比股票更加保值、投资楼市的风险远小于股市。”老股民郭先生在亲历了中国股市的暴涨和暴跌后，最终他选择投资买房。

　　“我们看到2008年股指可以从6000多点跌到1600点，反观房价顶多降了10%~15%，如今股指到3000点左右还不及最高点的一半，但是房价却已经突破了2007年高峰时期的价格。”

　　与楼市相比股市更为动荡，价格变化更为剧烈。在遭遇了黑色星期一后，股市的大地震并未在楼市掀起涟漪，“地王”还在不断涌现，房价还在蹿升。新浪网上一项针对未来是否出现通胀预期及通胀下的投资需求情况调查显示，86%的网友认为未来出现通胀的可能性很大，并且把买房作为防通胀避险的首选投资产品。

　　显然，这种预期为楼市的持续升温增添了筹码。美联物业副总经理丁伟告诉记者，由于部分投资资金仍在大量进入，而9、10月份又作为传统的“金九银十”，楼市预计还将进入下一波攀升的行情。

　　【专家】

　　房价政策效果短期难显

　　中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授曲卫东认为，上半年房价的上涨可以看作是去年房地产市场在国际金融危机背景下深幅、持续调整的一个反弹，同时政府以保增长为目标，放松信贷并加大土地供应，加之对“通胀”的预期，上半年房价出现了强劲的反弹。

　　政府现在是否该出台政策调控？曲卫东认为，事实上央行当前的一些政策导向已经透露出对信贷的一种担忧。我们知道上半年房价的上涨更多的是基于一种宽松的政策背景及充裕的流动性。相信随着宏观经济的进一步企稳，国家会从信贷等各方面对楼市进行进一步调控的。

　　房价最终将进入盘整期

　　虽然短期房价可能仍上涨，但美联物业副总经理丁伟也坦言，现就市场整体情况看，目前高房价已将部分刚性需求压制，市场开始观望，楼市将会有所波动。但是他介绍，当前房地产虽出现价格快速上涨，但刚性需求购房者购买力明显开始减弱，表现为低价可售房源稀缺且报价高、由其促成的成交量明显减少；而近期中高端房源虽成交较为活跃但涨幅也有所回落，预计当各方需求力减弱到一定程度后，价格即会进入盘整期。

　　财经评论员马红漫则认为，围绕房产飙涨与经济复苏之间的悖论已经达到了极致。事实上从理论上讲，基于房地产行业极强的产业带动效应，该行业的活跃理应能够对经济整体复苏起到龙头作用。

　　“但该理论的前提是，房地产市场的价格必须要处于合理区间之中，如果是在远远脱离公众承受力的水平之上，那么房地产行业的‘一枝独秀’则不仅无法带动宏观经济的健康发展，甚至会让后者的复苏变得更加举步维艰。”马红漫表示。