标题：楼市山雨欲来 沪房企加速出货

在星河湾搅得上海豪宅市场风生水起之时，离星河湾不到一公里处，李嘉诚旗下的四季雅苑正在部署大规模的推广计划。在上海豪宅市场持续热销之下，李嘉诚也终于忍不住了，将四季雅苑这一“10年力作”正式“转租为售”。

　　与此同时，世茂房地产正在加紧长三角区域的推盘力度。

　　沪推盘急先锋

　　8月16日晚，一场闪耀着霓裳倩影的时尚盛典在苏州拉开帷幕。而这场2009世界城市休闲小姐长三角巡演背后，是世茂房地产加快在长三角区域销售步伐的启动。

　　就在这场巡演的前一天，位于苏州沧浪新城的世茂运河城，继6月二期时尚菁英公寓开盘连续三栋后，再开11号楼。“最近一直都是热销势头不减，开盘当日销售额就已达8000万元。”世茂苏州项目助理总监金韬告诉时代周报记者。据其透露，此前6月份，世茂运河城开盘2日销售额即达2亿元。除此外，世茂宁波、南京项目都在加快销售力度。

　　“长三角豪宅的购买热情已被激起，现在是高档楼盘跑量的最好时机。”易居中国分析师薛建雄指出。

　　今年7月份，上海单价4万元/平方米以上住宅的成交量就已突破历史新高，达到321套。8月份，仅星河湾和黄浦湾两个项目被预定的房源已超过350套。汤臣一品继6月成交15套之后，7月前29天又有12套房源成交，均价达97481元/平方米。

　　除世茂外，瑞安房地产和李嘉诚旗下的和黄亦加入到市场推盘大营中。瑞安房地产在瑞虹新城三期开盘不久，便又接连推出创智坊二期、翠湖天地9号楼，并一如既往地到香港进行推介会。四季雅苑本是李嘉诚“长和系”持有并收租长达10余年的别墅物业，目前已陆续结束与租客的租约，计划将200多套别墅全部收回，改造后上市出售。这也是李嘉诚今年继抛售上海黄金城道商铺后，又一上海物业抛售计划。

　　以李嘉诚为代表的港资房地产企业是对市场动向最为敏感的一个群体。像瑞安和和记黄埔等港企有个特点就是：拿地后先捂上几年，等土地升值后再开发楼盘，楼盘建起来后要先出租，等市场时机成熟，再出售。那么，瑞安和和记黄埔突然加速推盘，意味着什么？

　　“高端物业市场，其走势还是要看政策。流动性充裕带动下的豪宅投资需求导致了楼市虚火。”斯盖市场研究经理张宏伟认为。

　　上海已经念起楼市紧箍咒，在出台政策严厉打击捂盘行为后，近日，上海各大银行又对二套房贷全线收紧，对房贷客户的审核标准门槛也相应提高。政策的收缩，房地产市场风雨欲来。对政策变化极为敏感的港资房地产企业，可能是趁目前市场对政策反应的滞后，加紧推盘，加速出货。

　　加紧圈地快速开发

　　世茂房地产、和记黄埔、新鸿基等港资房企在土地市场上表现踊跃，亦是其加快项目推售的背后原因。

　　世茂集团从今年5月开始就频频出手拿地。5月4日，世茂股份(13.56,0.00,0.00%)联手青岛世奥房地产以9.1亿元夺下青岛一幅高端商业项目土地。不到一个月时间，世茂房地产又一掷30.2亿元巨资，竞得厦门市位于豪宅新聚点湖边水库片区地块。近日，世茂股份与山东济南市历下区政府正式签订意向协议，将投资约40亿元打造大型综合项目。

　　2008年，瑞安房地产因为市场的原因，销售不畅，资金一度非常紧张，为此停止了数个项目的开发。如今，随着旗下翠湖天地项目的热卖，罗康瑞在7月初又透露，准备重新布局土地市场的计划。

　　这些房产商在积极拿地的同时，也在加快手上储备项目的开发进度。李嘉诚的上海真如项目，今年4月正式启动，新鸿基“上海环贸广场”同时加快动工建设，“滨江凯旋门”高档商用物业项目也在今年破土动工。瑞安也开始加大手中现有地王项目的建设，如佛山岭南天地一期，其投资已经高达10亿元。

　　“目前开发商可售面积已经不多，已不能在库存量上做文章，捂盘涨价显然不是大开发商的长期发展策略。增加土地储备，不断增加开工量和市场供应量，才是企业利润来源的长久战略。”张宏伟告诉时代周报记者。

　　楼市去泡沫化运动

　　由于港资房企高端物业集体陆续上市，导致8月份上海房价创下新高，突破2008年7月创下的17116元/平方米的历史纪录。但值得注意的是，8月份上半月上海一手住宅成交6420套，比7月份上半月下降21.1%。

　　台庆房产副总经理陈史翎表示，房地产市场成交量开始加大萎缩幅度，但均价攀升势头更为强劲，主要缘于豪宅成交势头更盛，带动了均价大幅攀升，“中低价位住宅延续萎缩势头，各主要价位区间成交量降幅最大的在5成左右。”

　　事实上，经过上半年楼市“买涨不买跌”后，普通住宅的刚性需求已经严重透支，“目前购房者重回观望阵营的不在少数。”张宏伟说道。

　　全国楼市7月份销售呈现“量价齐跌”局面。据中原地产研究中心8月14日发布的行业月报，7月份国内十大标杆房企销量大减，总量为250万平方米，环比6月下跌26%，是连续5个月上涨以来首次月度下跌。7月份十大标杆房企成交均价为10230元/平方米，环比下降5%。

　　这也导致全国很多地方房地产开发企业促销又开始盛行起来，如广州增城和佛山楼盘最大折扣竟达到8.8折。张宏伟认为，由于市场购买力的透支，及政策调控下，下半年信贷量逐步减少，流动性过剩导致的投资需求在信贷量减少的压抑下，开始显现“疲态”，楼市“泡沫”有望被压缩。