标题：房地产市场持续回暖存在不确定性

2009年下半年中国经济走势前瞻·行业篇

国家开发银行研究院 国家信息中心预测部 上海证券报

下半年房地产市场发展有两大趋势：房地产投资有望继续反弹和房价出现反复的可能性较大。综合促进房地产持续回暖的有利与不利因素来看，下半年房地产市场仍将处于回升的关键阶段，政府应出台稳健的政策指导，着重建立房地产业持续健康发展的长效机制，保证房地产市场的平稳运行。

●总体策划：

郭 濂（国家开发银行研究院常务副院长 ）

范剑平（国家信息中心经济预测部主任）

程培松（上海证券报副总编辑）

●课题组长：

洪正华（国家开发银行研究院副院长）

祝宝良（国家信息中心经济预测部副主任）

邹民生（上海证券报首席编辑）

●课题组成员：

徐长明、王远鸿、刘文涛、张庆翠、杜帅、

张永军、牛犁、李若愚、赵坤、祁京梅、

董月鲜、周景彤、闫敏、徐平生、刘玉红、

费明硕、徐策

三大因素有利于促进房地产持续回升

第一，当前我国仍处于房地产市场持续发展的阶段。从国际经验来看，根据世界银行的研究，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期。2008年我国人均GDP已经突破3000美元，这就意味着今后相当长时间内我国的住宅产业将处于高速发展和稳定快速增长时期。

第二，住房需求潜力巨大。首先，城市化水平的提高将带来城镇住房需求的增加。据预测，2010-2020年，我国将处于工业化和城市化“双加速”阶段，城市化将以每年1个百分点的速度推进，到2020年，我国城市化率将达到58%左右，对住房的需求比较旺盛。一是新增城镇人口对住房的需求潜力巨大，二是在城镇化过程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇住房保障体系应该加以统筹考虑和安排。

其次，从消费结构升级的趋势来看，居民消费的重点已经转向住、行和教育等方面，住房是居民消费结构升级的主导产品，这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。从购买力的角度来看，改善型购房需求是房地产市场健康发展的有力支撑。这部分人大多已经购买房改房，随着生活水平的提高和经济能力的增强，以小换大的需求强烈。

再次，居民出于保值增值的考虑将增加对房地产的持有。由于储蓄利率相对偏低，居民储蓄意愿不断下降，而资本市场不稳健，投资股市存在较大风险，在投资渠道有限的情况下，人们的投资大多偏向于持有房地产。另外，房地产具有商品和资产双重属性，购置住宅不仅可以出租获利，在通货膨胀的情况下，房地产价格将上升，而且其上升速度与幅度将大大高于通胀水平，因而可以在涨价后出售获利，从而能较好地满足人们增值保值的要求。

最后，受利率、汇率、游资和国际经济形势的影响，一定规模的社会闲置资金将继续关注房地产市场的投机和投资机会。

第三，国家“扩内需、保增长”的政策取向有利于房地产的稳定发展。2008年年中以来，面对复杂多变的国内外经济环境，党中央和国务院迅速推出了进一步扩大内需、保持经济平稳较快发展的一揽子计划。扩大内需包括扩大投资需求和消费需求，作为撬动消费和投资的有力“杠杆”，房地产业在我国经济结构中有着十分重要的地位。因此，房地产市场的稳定发展与我国经济的持续增长息息相关。这也意味着在扩内需、保增长的大环境下，房地产发展将获得长期稳定的政策支持。

阻碍房地产业发展有四大不利因素

第一，经济运行的基本面不支撑房价暴涨。今年上半年，在一揽子计划的有力刺激下，我国经济增速下滑势头得到遏制，初步呈现企稳回升态势。但是，全球房地产市场仍处于调整之中，世界经济走势仍不明朗，因此，我国经济回升的基础还不稳固，当前的经济运行状况根本无法支撑房价的再度飙升。历史经验证明，房地产“一业独大”有悖于经济结构的优化，不利于民生的持续改善。倘若在消费需求提振无力的情况下，放任房价逆势上扬，必将严重挤压居民在汽车、家电等其他方面的消费，抑制实体经济的复苏，导致经济增长的终端引擎难以启动。因此，唯有房价理性回归，才能让“保增长”的政策真正惠及民生，才能发挥房地产对经济增长的拉动作用。

第二，房地产开发企业信心不足。2009年1季度房地产企业家信心指数小幅回升至90，较2008年四季度提升8.1个百分点，但比2007年和2008年同期分别低47个百分点和41个百分点。由于市场全面启动有一个传导过程，因此，房地产企业家市场信心的恢复和投资意愿的回升仍然需要一段时间。

第三，房价大幅反弹将威胁房地产市场回暖的可持续性。人民银行2009年第2季度全国城镇储户问卷调查显示，超过6成居民认为当前房价“高，难以接受”，购房意愿仍处于较低位置——准备在未来3个月内购买住房的居民占比为15.8%，比上季度减少了0.9个百分点。房价快速大幅反弹将打击刚刚出现好转的楼市，威胁房地产市场复苏的可持续性。

第四，过度的投机炒房将影响楼市健康调整。伴随着楼市的不断升温，投资性购房的比例也在逐渐增加，一次性买入多套住宅的现象有所上升。在通胀预期的驱动下，流入房地产市场的资金量将不断扩大。由于自住型需求承受能力有限，对房价涨幅较为敏感，投资性和投机性需求资金充裕，对高房价具有较强的吸纳能力，因而，投资性需求的大量入市会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险则会逐步积累，进而导致房地产市场的波动。

为了控制投资性购房行为带来的楼市泡沫，北京、大连和杭州等地银监局分别重申，二套房贷首付比例不得低于40%，并且不能享受贷款利率优惠。下半年，如果投机性需求过度挤占市场、推高房价，国家有可能通过加息、收紧二套房贷等手段来抑制房价的过快上涨。如果利率从基准利率的70%上调到110%，将会对投资性需求产生较大影响。因此，二手房贷款政策的走向将成为影响房地产市场销售的重要因素。

下半年房地产市场二大发展趋势

一是房地产投资有望继续反弹。虽然目前房地产投资增速仍处于历史低位，但受销售回暖和政策支持等正面因素拉动，未来房地产开发投资有望继续回暖，房屋新开工面积负增长情况将有所改善。首先，房价上涨和销售回升是推动开发投资增加的主要动因。其次，房地产开发企业资金状况的好转为投资恢复奠定了较好的基础。上半年，房地产开发企业资金来源23703亿元，同比增长23.6%，增速比2008年全年提高21.8个百分点，比一季度提高14.4个百分点。其中，个人按揭贷款增速逐月加快，扭转了2008年负增长的状况，同比增速达到63.1%。第三，为应对国际金融危机，扩大国内需求，今年5月份，国家下调了商品住房资本金比例，其中，普通商品房项目投资的自有资本金比例从35%下调到20%，这是13年来的首次下调，将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力，促进房地产投资增速回升。第四，有限的库存将鼓励开发商加快投资。今年上半年，房产销售的骤增大大减少了房屋库存，而有限的库存将鼓励开发商加快投资。

二是房价出现反复的可能性较大。当前，我国房地产销售暴增、房价大幅反弹是货币流动性过多、通胀预期明显、政府救市政策的刺激以及2008年被抑制的需求集中释放等多种因素共同作用的结果。由于世界经济走势仍不明朗、我国经济整体还处于恢复期，企稳回升的基础还不稳固，就业形势比较严峻、居民收入预期不乐观，因此，自住型需求对房价的承受能力是有限的。

面对房价高涨，部分刚性需求已经开始观望、萎缩。投资性购房者的进入虽然带来了市场的暂时繁荣，但是这部分资金流动性大，来得快、撤得也快，不可能成为房地产市场的主力。

因此，目前房地产市场热销的局面难以长久维持，在房价大涨的同时，市场风险也在不断积累，如果房价反弹幅度超出购房者的心理预期，楼市将进入新一轮调整，市场波动和房价反复的可能性在加大。

促进房地产平稳健康发展的六大对策建议

今年上半年房地产市场的回暖，很大程度上归功于政府各部门所采取的一系列积极的宏观调控措施，要使房地产成为国民经济的火车头，必须在均衡、合理的价位上保持市场销售的持续稳定增长。下半年房地产市场将处于回升的关键阶段，政府应出台稳健的政策指导，着重建立房地产业持续健康发展的长效机制，保证房地产市场的平稳运行。

第一，明确房地产市场宏观调控的目标。国家对房地产市场进行调控，是通过一系列经济、法律和行政的手段，促进房地产市场供求基本平衡、供求结构基本合理、价格基本稳定。房价波动过大，对国民经济健康发展、全面实现小康社会和社会和谐稳定，都会带来不良影响。国家希望改善房屋、住宅供给，使稀缺的土地资源能够满足居民住房的基本需要，希望保持房价稳定，保持社会安定，避免房地产市场和价格出现大幅度波动。

第二，要不断提高宏观调控的效率。一切调控措施应该围绕调控目标的实现而设计。要梳理已经出台的宏观调控政策，使之适应调控目标的需要相互衔接配套，形成合力，提高调控措施的效率。要把增加房地产市场的透明度作为一种宏观调控手段，增加政策和信息透明度，特别要重视把握正确的舆论导向，传递明确的信号，积极进行正面的宣传解释，引导理性供需，防止误导和媒体炒作。

第三，引导开发商加快房地产开发投资，扩大有效供给。今年上半年，在市场销售骤增、库存大量消化的情况下，房屋新开工面积不足，土地购置面积和开发面积持续负增长，市场供给趋于紧张，这种状况不利于房价的稳定。为了改善供求关系，建议采取措施，加大房地产有效供应。一是加大土地的供应力度。二是加快建设保障性住房。

第四，对自住性购房需求和投资投机性需求区别对待，有保有压。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、稳定经济增长的关键。对居民自住性购房需求要继续采取鼓励和支持的态度。与此同时，为了防止过度投机炒作造成房地产繁荣假象，有必要采取措施抑制投资和投机性需求的增加。对已出台的第二套房贷款政策要严格执行，同时，为了加强对投机购房的税收征管，税务部门应加强与房管登记部门的信息沟通，对购买两套以上住房的个人和家庭不再给予税收优惠措施。

第五，加快房地产融资模式多元化发展步伐。为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。

第六，加强信息体系建设，引导房地产理性开发和消费。为确保房地产市场的健康稳定发展，应加强信息体系建设，完善房地产市场统计数据，及时向社会提供真实完整的土地资源情况、房地产供求情况（包括新增房地产数量、存量房地产数量）、租赁市场的资源、房地产租售价格等信息，引导开发商理性开发，购房者理性消费。同时，健全房地产市场分析体系，密切关注房地产市场动向，为政府及时、准确地做出决策提供科学完备的依据，从而有重点、有针对性地实施宏观调控。