标题：资本疯狂追逐上海豪宅 外环涨速过快成交回落

本报记者 王海春 上海报道

上海商品房成交均价再次创出新高，突破2万元/平方米大关。

在上海房价创出新高的时候，不少购房者因价格上涨过快而再次进入观望状态。经过了半年的“量价齐涨”后，7月份上海楼市的总成交量首次出现回落。上海楼市也由此出现一种景象：在上海外环、郊环的成交量开始因价格上涨而出现下滑的时候，内环内的房子却出现了价格越走高，成交越火爆的情况。

分析师认为，投资者追逐豪宅是拉高房价的直接因素。在流动性过剩及通胀压力继续存在的情况下，房地产已经成为国内外各路资本最为保险的投资产品。

豪宅市场更疯狂

上海房价又到了一个新的高点。

佑威房产的数据显示，8月10日至8月16日这一周，上海商品房成交均价为20563元/平方米，环比上周上涨14%。

“没有豪宅市场的疯狂，上海房价也不会创下新高。”分析师指出，上海房价突破2万元/平方米而达到一个新的高点，与内环高档楼盘大量成交有直接关系。

最近刚刚开盘的星河湾荟苑，其售价高达4.7万-5.2万元/平方米。可是这样的高价在开盘一周的时间内就卖了170套，销售额达40亿元。这只是上海豪宅热卖的一个例子，据台庆房产统计，8月上半月单价在4万元以上的豪宅成交275套，比去年同期增长42.5%，环比增长135%。

佑威房产分析师陆骑麟认为，7月份汤臣一品的成交是一个重要标志。5、6月份的高档楼盘成交中只是一部分最先嗅到市场变化的中、小投资者，但该楼盘及几个上海知名豪宅开始成交的背后说明，房产投资需求已经被全面激活。

住宅市场的活跃，在带动中心城区价格上涨的同时，又带动了中、外环楼价的上涨。研究机构数据显示，上海8月上半月外、郊环商品房销售均价为1.25万元/平方米，比7月同期1.21万元/平方米的均价上涨了400元/平方米。“内环内住宅价格看准豪宅，中环商品房又看内环，连外、郊环商品房的价格也被拉高了。”美联物业副总经理丁伟说。

上海台庆房产副总经理陈史翎表示，8月上半月上海内环以内成交量增长三成，而内中环、中外环、外郊环不同区域受价格拉高影响，成交量则跌了二至五成。陆骑麟表示，价格短期的快速上涨让一些购房者都有些措手不及，对自住购房者来说追涨房价很不现实，只能选择再次观望。

外环成交量今年首次回落

上海楼市已经出现了两极分化的情况：在外环、郊环的楼盘因为价格涨幅过快，成交量已经开始下滑，购房人再次进入观望状态中。可是上海的豪宅市场却呈现成交价格越高，成交量越大的现象。

在这种现象的背后，是两种不同购买力。陈史翎认为，现在买豪宅的多为各种资本，而外环、郊环楼盘的购买者仍然以自住的刚性需求为主。

但刚性需求对市场的预判、敏锐性和购买力，均远不及投资者。分析人士指出，上海豪宅之所以淡季不淡、持续走热，是与资本市场、国家政策和宏观经济的变化密切相关的。

记者在采访中了解到，资本逐利、保本而使房价上涨的时候，刚性需求也受到了抑制，楼市增长已经初现疲惫，面临调整。

7月份上海一、二手商品房市场的成交量，出现今年的首次下跌。中原地产发布的最新报告显示，7月份上海一手商品房成交量为267.55万平方米，环比6月下降5.8%；二手房成交2.92万套，环比6月下降6.62%。

“成交量的下滑与楼市正处于淡季有一定关系，但主要是价格因素。”丁伟告诉记者，不少开发商用“少量多开”的方式把房源分多次推出，而推出一次房价就上涨一回，这种积累的上涨，使房屋销售价格在很短的时间内已经有了很大幅度的上升。

不过中原地产研究咨询部经理龚敏认为，在振兴经济的大背景下，国家不会出台过于严厉的政策，房产作为资本投资产品的形势不会有太大改变，因此，下半年上海楼市上行的趋势不会变。