标题：豪宅批量涌入市 深圳楼市投资氛围也愈来愈浓

　8月的深圳楼市房价继续上涨,但是新房成交明显回落。从研究机构的统计来看,高端房地产的热销是主要原因。业内人士分析,目前这种势头主要是投资需求在支撑,可能还将延续一段时间,但是持续性值得怀疑。

　　据分析,8月份前半个月成交的新房中主要以改善型和大户型为主,改善型和大户型的成交面积约占总成交量的八成以上,中小户型的成交只占百分之十几。而且这些房产单价也不断创出新高,从而推动深圳房价不断走高。上周华润地产开发的深圳幸福里甚至爆出每平方米20万元的单价。

　　与此同时,深圳房地产商争相推出高档楼盘的势头不减。据记者调查,今年上半年在深圳房地产市场成交量居前的万科、中海地产、佳兆业等8月份皆有高档房产入市。万科8月22日在深圳举办了蓝色奢享之旅系列活动,主推位于深圳盐田大梅沙的万科东海岸楼盘,主要为180-220平米的别墅,据称只有40套。此外,近日万科还推出了万科俊园写字楼、惠民大厦写字楼、万科城商铺、温馨家园商铺大量成熟商业地产等。

　　佳兆业则在深圳南山主推169-174平米4房单位和别墅。其中单元房总价400多万元/套起,260-500平米联排别墅总价1300万元/套起,约300平米顶层复式单元房总价700多万元/套起。

　　深圳豪宅开发商观澜湖地产推出了更大户型的豪宅观澜湖圣堤湾别墅,共计25栋纯独栋别墅组成,户型区间在601-870平米。其中700平米的C户型为主力户型,共有22栋,每栋别墅的均价超过2000万元。

　　据记者了解,这些高档楼盘在销售过程中无一例外打出的是“投资牌”,即所谓的“稀缺性”带来的投资价值是主要卖点。如万科东海岸的卖点为临山临海,观澜湖别墅的卖点是毗邻观澜湖高尔夫球场。深圳大学国际金融研究所所长国世平教授透露,目前深圳不少高端房产的投资者是受金融危机影响而被迫关闭工厂的企业主,其主要目的是为了实现自己手中资金的保值。

　　对于当前由投资支撑的市场形势,业内专家都表示难以持续。国世平认为,未来货币政策有变向可能,一旦货币政策从紧,大批投资者手中的房子可能以比预期低的价格冲向市场,高位买房的市民将会面临财富的损失,同时银行会积累巨大的风险。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋认为,目前深圳楼市已经由消费主导向投资主导转换,大量投资者涌入楼市投机氛围也愈来愈浓。中原地产深圳总经理李耀智分析,目前深圳楼市投资比例已经接近30%,一旦这个比例超过50%,市场就非常危险。他认为,如果未来每月二手房的成交量继续下跌的话,就可能出现有价无市的局面,市场各方再次发生2008年那样的博弈。

　　广州日报资讯：

　　"二套房贷"政策落实收紧成数放松利率

　　最近从上海传来消息,“二套房贷”政策已出台,“二套房贷”利率为基准利率八五折,即下调15%。据广州市按揭业人士表示,目前各银行“二套房贷”政策的要点是收紧成数,放松利率,只要符合首期成数和资质要求,“二套房贷”申请者依然可以享受接近30%的利率下调优惠。读者张小姐也是受“二套房贷”政策的影响,给本报按揭我帮你信箱发来问题,本报邀请良策按揭广州经理汤敏研为她出谋划策。

　　张小姐问:我2004年第一次置业,购入一套35万元房子,申请20万元公积金贷款,2007年还清。现打算买入第二套房子(二手房)约75万元,想申请50万元贷款。如何操作可以省些钱?若申请商业贷款,我能享受到基准利率下浮30%的优惠吗?

　　良策按揭汤敏研回答:张小姐第一次置业是办理公积金按揭贷款,但已经结清。如第二次购房仍需要办理贷款申请,目前还是公积金贷款的利息最低也最省钱。只要客户符合公积金贷款的条件(广州市居民必须连续缴存半年或以上,非广州市居民必须连续缴存一年或以上),就可以申请个人最高额度为50万元,夫妻双方合共最高额度为80万元的公积金贷款。

　　以张小姐的个案分析,2004年办理的公积金贷款已于2007年结清,只要她的公积金缴存状况正常,即可继续申请公积金贷款。这是目前利息最低的贷款类型。但张小姐能否申请50万元的最高额度,就得看其公积金的月缴存金额、公积金账户上的余额以及其离退休年龄的月份数等数据计算出来的可贷额度来决定。具体请看以下计算公式:

　　个人公积金贷款最高额度=(个人账户缴存余额+月度缴存额度×2×退休前应缴存期数)×2。

　　若张小姐申请商业性贷款,以银行最新公布的政策,在中国银行办理仍可以享受基准利率下浮30%的优惠(中国银行的新政:判断是否属于首次贷款,是不把“已结清的贷款”和“仍然在供的公积金贷款”这两种情况计算在内)。

　　最近,各银行对非首次的房屋贷款,都纷纷出台新政策。综合多家银行的新政得知其要点是:收紧贷款成数,放松贷款利率。这是一个有效地调控房贷风险,但仍继续支持鼓励市民申请房贷的政策。以工行为例,二手房贷是以家庭为单位,“已结清的贷款”和“公积金贷款”计算在内,来判断是否属于首次贷款。第一套是八成下浮30%,但第二套是六成下浮29%、第三套是5.5成下浮28%、第四套是五成下浮27%,如此类推。非首次贷款的成数明显较前段时间收紧了,但利率却比之前任何一个时间都要低。由此可见,银行只是要严格把好风险关,而非打击普通市民购买房子的欲望。(李凤荷)