标题：广州二套房贷全面收紧

　　此前风传的二套房贷收紧政策,已经正式落地。面对众多申请二套房贷市民的咨询,广州地区的各大银行基本上统一了口径——首付必须四成、利率也要上浮1.1倍。利用二套房贷优惠利率炒房的投资客骤遇红灯,房地产业界人士表示,二套房贷收紧,确实阻挡了投资客进入楼市的脚步,尤以大面积、总价超过300万元的物业受影响较大

　　由于二套房贷收紧,虽然首次置业者和改善型置业者仍可享受打折利率,但有购房者看到政策转风向,开始进入观望状态,广州楼市由此再度进入静默期,二手房业主反复加价的现象不复存在。不过,业界人士预计,单凭二套房贷收紧之力,只能阻止房价快速蹿高,却难使其再次大幅回调。

　　二套房贷收紧政策正式落地

　　8月24日,当记者以申请二套房贷人士进行咨询时,建设银行(601939,股吧)解放南路办事处职员连声说,“下半年开始已执行首付四成、利率上浮1.1倍的政策,没有任何优惠。”附近一家交通银行(601328,股吧)的个人金融部员工也告诉记者,首付、利率优惠已成为过去时。

　　包括建行、农行、中行、交行、招行、深发展等银行的个贷部人士接受记者采访时,均称已严格执行二套房贷利率政策。各大商业银行的口风转变,源于7月以来银监会对二套房贷的态度渐趋强硬。银监会此前除重申二套房贷政策须严格执行外,还对银行打“擦边球”的现象十分关注,表示将严查二套房贷款业务里的各种违规问题。

　　广州有商业银行人士也透露,近期广东省银监局密集排查各银行,督促落实严格执行二套房贷政策。重压之下,各行也纷纷开始自查核规,操作上亦有不同程度的收紧。

　　不过,在具体申请过程中,银行方面其实仍有一些折中的办法。某股份制商业银行人士称,在该银行申请二套房,仍可以“个人”而并非以“家庭”为单位来计算房产套数,比如一对夫妻名下已有一套房产,作为非主贷人的一方,在另外购置新房时仍可享受首套房的商业贷款优惠利率;再如如果第一套房贷款已还清,则申请第二套房房贷首付、利率仍可参照首套优惠进行。

　　据有关传闻,监管层将下发明确二套房贷利率政策规定,二套房贷至多只能下调至基准利率的85%,即优惠15%的利率,银监会人士对此未有回应。银监会有关人士称,“鉴于二套房贷比首套房贷的风险加深,我们要求商业银行对于二套房的房贷利率,不能低于首套房利率”。

　　广州签约量降至年初水平

　　7月份起,二套房贷收紧风声猛刮,“刮跑”了部分广州楼市的成交量,一手房市场首当其冲。据中原地产数据,今年上半年,广州一手住宅市场迅速反弹,刚性需求买家和投资型需求买家纷纷入市,上半年共签约近 490 万平方米,月均签约超过80万平方米。而7月份的签约量同最近半年的水平相比明显下降,仅略高于今年1月份的水平。

　　中原地产物业部副总经理潘婉霞认为,在广州楼市成交量萎缩的诸多因素中,至少有一成左右是拜二套房贷收紧所赐。二套房贷相关政策的从紧执行,从7月份开始就对不少准备二套房贷的购房者造成较大影响,也令不少购房者担心政策会继续调整而有所犹豫,导致成交速度放缓。在满堂红地产研究部经理周峰认看来,对于购置第二套或以上房产的客户而言,提高首付款比例及贷款利率,必定会相应增加他们的购房成本及还款压力。这种心态变化也导致购房者的考虑时间相应增加,市场成交速度有所放缓。

　　汇瀚按揭高级业务经理莫静告诉记者,目前各家银行根据申请人个人信息,对改善型真实性多次审查,严格进行二套房贷政策。如果真的是改善型置业,利率仍可配套房子真实情况适当下浮。“比如,一家三口原先住在70多平方米的房子里,现在住到90多平方米,可以适当下浮15%,也就是享受8.5折的利率。但如果是非改善型的投资置业,购买第二套房就要首付四成,并且利率上浮1.1”。不过,各家银行各有自身划分改善型置业的人均面积分界线:比如,有的是按照人均居住面积29.9平方米,有的是按照人均居住面积19平方米。

　　城区高价物业仍受追捧

　　中原地产物业部副总经理潘婉霞表示,投资客受房贷政策变动影响,进军楼市脚步有所放缓,但市场上仍有投资客继续动作。由于通货膨胀的预期,总价300万元以下的一手小户型投资,仍很吃香。 在楼市中,一手房受影响比二手房大,大户型物业又比小户型物业大。总价300万元以上的一手大户型,基本上已少有成交,这部分物业除了集中在珠江新城CBD,还包括一些郊区用于旅游投资的别墅。

　　满堂红地产研究部周峰则表示,在二手房市场真正受影响的是中低端市场。中低端客户早在今年3至5月份已蜂拥入市购置相对较低价格的房产,目前无论客源抑或房源皆被有效消化。现在减少成交的是7000元/平方米以下的物业居多,一方面是楼价上涨,7000元/平方米以下物业供应减少;另一方面是对应的买家多数是资金量不足的,必须尽可能通过银行贷款才能达成购房意愿,他们中多数选择了停止入市。

　　相比之下,高端市场的影响并不算大,且有“逆市放量”的迹象。这主要是因为,高端客户的资金拥有量相对充足,他们对未来通胀预期的担心比中低端客户要大,在没有太多投资途径的前提下,高端客户将手头上的资金投入不动产市场购置房产,特别是供应量相对缺乏的中心城区高价物业,至少可以起到保值的作用。