这厢股市阴晴不定，那厢楼市却又火了。
郑州市房管局7月公布的数据显示：郑州市7月共销售商品房11529套(间)，较上月上涨12.23%，较去年同期上涨85.06%。楼市回暖毫无疑问将带动银行的房贷业务，一时间，信贷政策即将收紧、银行即将调整房贷利率等“传言四起”。
不仅买房者开始再度关注房地产市场，各商业银行也看准机会，打出创新牌。面对眼花缭乱的房贷产品，不少投资者犯了愁：目前市场上究竟有哪些房贷产品呢？如何选择适合自己的房贷产品呢？
业内人士表示，随着个人住房贷款业务的“显著增量”，多家银行不断推陈出新，争相推出各式各样的房贷产品，但是本质上却差别不大。建议老百姓仔细对比各家产品利弊，找到最适合自己的房贷产品。
今报记者 王毅 实习生 王晓东
楼市回暖带动房贷业务
就在大多数市民抱怨房价太高、太虚，买不起房的时候，郑州的房产市场已悄然出现销售“井喷”。
根据近日郑州市房管局公示的数据显示，郑州市7月共销售商品房11529套(间)，较上月上涨了12.23%，较去年同期上涨了85.06%；商品房销售面积108.37万平方米，较上月上涨了7.16%，较去年同期上涨了78.29%。与2006年~2007年楼市火热时相比，这个数据也是首屈一指。“由于近期省会楼市回暖、提前还贷需求减弱，以及股市财富效应显现等因素，现在郑州市的个人住房贷款逐月增加。”省会郑州多家商业银行个贷部门在接受记者采访时表示，受上述因素影响，自去年年底至今，个人住房贷款业务“增量显著”。
从某种意义上来说，个人住房贷款的持续增长，直接导致了银行间的竞争加剧。各银行仍将房贷业务的重点放在产品创新上，通过产品的增值服务来吸引客户眼球，而以转按揭和转加按揭业务争夺存量客户也是目前银行普遍存在的做法。
不过，也有业内人士指出，多数办理转加按揭业务的都是购房者在二次置业时资金不足时采用的做法，有很大一部分人是将转加按揭贷款的资金投入股市。某国有银行信贷处的工作人员透露说：“转加按揭业务已成为银行近半年来同比增长速度最快的业务，一些银行更是将转加按揭业务作为个人房贷的主推业务。通常，这种房贷客户不仅可获得期限较长的追加贷款年限，最长的甚至可达十年，而且还能获得最高达50万元的转加按揭贷款，资质优良的借款人还可享受基准利率下浮的优惠。至于贷款用途，只要自己有办法搞得到证明，说明资金用途是合理的，这些银行就有可能放款。”
尽管多数银行认为，转加按揭贷款是以价值充足的房产作为抵押，只要贷款人的还款能力、资信情况没有问题，成为不良贷款的风险问题并不突出。但是，也有少部分银行出于风险因素考虑，不提倡办理转加按揭业务。“监管部门目前对转加按揭业务的具体操作方式还没有严格规定，转加按揭业务资金用途的真实审查的可信赖程度太低，所以我们目前不太愿意做这项业务。”某股份制银行的相关负责人说道。
房贷市场催生新品亮相
随着各家银行在房贷市场上的争夺日益激烈，各种房贷理财产品也不断亮相。
近日，国内某银行推出了按日计息的房屋按揭贷款产品。据悉，选择该款产品的客户可灵活利用日常闲置资金抵扣贷款本金，从而降低利息总额，并可自动缩短还款年限。“其实这种本质上以存款抵扣贷款利息的增值服务，多家银行早就推出了，只是每家银行的叫法不同。”业内人士表示，如果手头有闲钱，可合理利用银行的房贷理财产品，既能省利息，又能保证资金的流动性。
郑州市场上，工行、建行、中行等银行此前都推出过以存款抵扣贷款利息的房贷理财产品，只是每家银行的叫法不同。例如，工商银行、建设银行推出的产品均叫“存贷通”、中国银行叫“房贷理财账户”。“通过这种产品，有闲钱的客户无需提前还贷，只要把钱存在活期账户上，就可以按日抵减部分贷款利息。如果有资金需求，还可以随时取出，对资金的流动性没有任何影响。”推出这些房贷产品的相关工作人员介绍道。
其中，工行“存贷通”的抵扣账户余额必须大于5万元，且仅限于个人住房贷款和个人商用房贷款，贷款余额需大于10万元，贷款剩余还款期限大于12个月，抵扣率为固定账户内资金总额的80% ；中行“房贷理财账户”的抵扣账户余额需大于10万元，且须为中行优质客户，折扣率根据存款金额的不同，提取的比例也不同；建行“存贷通”的门槛则为存贷通增值账户存款余额高于3万元，且仅限个人住房按揭贷款。同时，账户余额越多，抵扣的还贷额就越高。
选择这种房贷理财产品是不是很省钱？这也不一定。业内人士提醒说，类似存抵贷这种存款抵扣贷款利息的理财产品只适合平常资金流动较大，而又不愿意提前还款的客户，并非适合所有房贷客户，如果对资金流动性要求不高，不妨考虑收益率更高的信贷类理财产品。
利用科学步骤巧选房贷产品
敲定了属于自己的房子，接下来的事情就是在浩如烟海的房贷理财产品中找到最契合自己的那一款。业内人士建议，市民要从自己的实际需求和自身特点分析，选择最方便、最省钱的房贷产品。
首先，用足公积金贷款。央行数度加息后，住房公积金贷款低利率的优势，商业贷款已无法与之比拟。因此，房贷专家建议“刚需一族”，尽量用足公积金贷款。据悉，在商业房贷中，若已经购买了一套商品房，再次买房则会以家庭为单位来计算其购房的套数。也就是说无论夫妻任何一方以往购买过房子，再次买房都只能按第二套贷款处理，而公积金贷款则不受此影响，5年期以上的公积金利率，要比第二套商业贷款执行利率低2.664个百分点。此外，因信用卡、车贷等还款记录不良，造成商业贷款申请被拒或强制上浮利率等情况，贷款人可采用公积金贷款，目前公积金审批暂时不审查个人信用记录。如已采用商业贷款，可在年底一次性提取公积金，用于提前部分偿还商业贷款，也能达到省息目的。
其次，按需选择商业贷款。由于公积金贷款受额度限制，不能解决所有问题，所以还得采用商业贷款。这要从个人需求角度出发，选择不同的还款方式。由于我国利率存在管制，各家商业银行在利率水平上没有多少竞争空间，因此纷纷在还款方式等方面做文章。这些产品可以更灵活地适应不同客户的还款需求，有些产品还可以起到变相降低实际贷款利息的作用。
再次，看准利率选房贷利率调整方式。2006年开始，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，需要提醒大家的是，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。值得一提的是，部分银行推出了“按月调息”方式，目前利率处于下降通道，客户如选择“按月调息”，则可在次月享受利率下调的优惠。
最后，提前还贷须算好细账。对闲散资金是该提前还贷还是追加投资？工行河南省分行财富管理中心高级理财经理张洪雅认为，关键在于看两种做法的最终效果能否达到节省利息支出的目的，尤其是贷款的前3年，一定要争取多还款，降低贷款本金基数。提前还款最好选等额本金还款法，相同贷款期内，它要比“等额本息还款法”节省利息。
此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
省会理财专家认为，选择低风险的理财产品收益很难超过贷款利率，选择高收益类产品则意味着要面临风险。一时找不到合适的资金投向，提前还贷减少利息负担，也是明智之举。
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数款房贷产品大PK
目前银行的房贷市场上，普遍的房贷产品主要包括等额本金还款法，即每月偿还的本金相同；等额本息还款法，每月归还的本金和利息总额相同；等额递增还款法，即一段时间内每月等额还款，而以后每间隔一个期限增加；还款额等额递减还款法，即一段时间内每月等额还款，而以后每间隔一个期限减少还款额等。
目前河南市场上贷款品种较丰富，像公积金贷款、组合贷、循环贷等。其实，除了以上这些被人们所熟知的方式，银行在同质性极高的房贷市场也有各自的特色创新：例如建行的存贷通、农行的存贷双赢、交行的圆梦宝安居贷、浦发的理财房贷、光大的天天省、兴业的随薪供等。
存贷通：减负房贷 存款增值 代表银行：建行
李先生与太太是工薪一族，他们要抚养双方父母和一个5岁的女儿，真所谓 “上有老，下有小”。全家一个月总收入12000元，每月除去生活费用，还能存下8000元左右。为方便照顾双方父母，去年3月份他们向建行贷款70万元购置了一套大房子，贷款年限20年。
李先生一边在银行存着5万元左右的活期存款，一边支付高额贷款利息。在建行申请存贷通增值账户后，李先生将家里的存款和每月工资节余都存入这个账户。经过建行工作人员测算后，李先生惊喜地发现，使用这种产品竟然可以节省三分之一左右的贷款利息，而且提前还款还不用事先申请，因为增值存款账户上的资金按约定比例等同于提前还款，既可享受活期存款的便利，又能节省贷款利息支出，真是两全其美。
天天省——月省上千元 代表银行：光大银行
开通此业务后，银行会将客户的自有资金按照一定规则用做提前偿还贷款，以此来节省贷款利息。并且提前偿还的贷款金额仍可以随用随取，自由周转。例如，张先生5月1日申请“天天省”个人住房贷款80万元，并存入15万元活期存款；当天便可以提前偿还5.75万元贷款本金，即节省12.51元贷款利息；5月10日又存入16万元，活期储蓄存款账户余额31万元，又可提前偿还15.4万元贷款本金，再节省了33.50元贷款利息。5月20日，张先生再存入19万元，活期储蓄存款账户余额为50万元，张先生当日可提前偿还27.75万元贷款本金，当日即节省60.36元贷款利息。
如果到5月31日，张先生保持账户余额不变，则当月节省贷款利息为1171.91元。(12.51元×9天＋33.50元×10天＋60.36元×12天)
“随薪供”：延后还款压力 代表银行：兴业银行
对于一笔金额100万元期限30年的按揭，贷款年利率按照基准下浮30％(即4.158％)计算：等额本金还款方式需要首月归还贷款本金2777.78元，贷款利息3465.00元，合计6242.78元，次月需归还贷款本息6233.15元，之后每月还款金额逐月递减9.63元。如果选择“随薪供”，按3年固定期限、第4年起按照等额本金计算，则借款人前3年无需归还本金，每月只需归还利息3465.00元，第4年起首月需归还贷款本金3086.42元，贷款利息3465.00元，本息合计为6551.42元，之后还款金额逐月递减10.69元。
相比之下“随薪供”使借款人前3年还款压力明显减轻，每月还款金额平均减少2609.34元，总计减少近10万元 (93936.25元)。约定期限到期后，在剩余的27年中每月还款金额仅平均增加482.43元。