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近几年，房地产业发展的脚步越来越快。经历了去年短暂的回调后，如今房地产业还能持续超常规发展么？地产大佬王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)说，2007年，眼看着企业就要再次扶摇直上时，“斐波那契数列”又发挥作用了。事实证明，这个古老的数列仍在，“一旦过热、超速，就会在未来年份里放慢，恢复应有的轨迹。”
房地产业作为经济发展的重要引擎，人们更愿看到的是它的平稳增长，而不是大起大落。
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房地产业总是“好了伤疤忘了疼”——即使当初的疼痛深入骨髓。在当前房地产市场又进入一场狂欢之际，房地产业还能一路奔跑吗？
市场不确定性增强
万科、保利、金地、招商是国内A股市场上四大房地产业巨头公司，从四大上市地产公司半年报来看，因地价上涨明显，大部分公司都面临利润的下降。同时，尽管上半年楼市一片大好，房地产巨头们却一致空前谨慎，各家公司对后期楼市的判断几乎如出一辙：房价快速上涨将抑制购房需求，房价上涨将会受阻，楼市风险开始累积。
市场人士普遍认为，上半年支撑楼市发展的最重要因素，即各大银行房贷政策的全面放松，如今也开始转向。保利地产认为，房地产行业中长期看好，但下半年新增信贷规模下降已成定局，部分区域的房价快速上涨也抑制了居民的购房意愿，以及宏观经济前景的不明朗，决定了下半年公司将面临更加复杂的市场环境。
金地地产表示,下半年市场将延续上半年市场行情，成交量在新增供应不足和前期价格上涨等因素作用下将从上半年的绝对高位小幅回落，价格上涨势头在前期价格回升和下半年信贷政策收紧等作用下有所减缓。
如果收紧房贷价格还会降
住宅市场在经历了上半年的交易冲动后，正逐渐转向冷静，8月，一二线城市成交量均有下降。8月中上旬，北京住宅期房网上日均签约345套，创下今年楼市反弹以来新低。
随着刚性需求已经经历了一轮集中释放，而银行全年的信贷任务也基本在上半年集中完成，今年最后4个月的楼市形势开始变得扑朔迷离，开发商从8月份开始加速开盘，以李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚为代表的港资地产商更是成为楼市出货急行军。
“今年这最后4个月，住宅房地产市场很危险。”一向高举“唱多”大旗的SOHO中国潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)在接受媒体采访时透露担忧。
“今年六七月份，虽然国家仍表示将执行适度宽松的货币政策，但很明显，银行系统内部已经开始控制二套房贷。当然，现在执行得仍然宽松。但只要严格起来，房价仍旧会下来。”深万科领军人物王石明确表示。
“从2007年9月开始的那一轮宏观调控看，国家已经找到了最佳的调整方式，即通过货币政策予以控制。”王石认为那一轮调控对楼市的影响成效明显。
王石在新书《徘徊的灵魂》序言中坦言，之前数月，“经济形势发生了许多变化。各国政府和中央银行为了应对金融海啸，纷纷采取积极货币政策，从而导致流动性充足，带来通胀预期，大量投资流向房产、股市，资产价格上涨。”
开发商集体兴奋暴露隐忧
目前，房地产市场的集体兴奋似乎与2007年夏季的狂躁十分相像。那年秋冬交替期间，王石抛出了“拐点论”，在市场上引起轩然大波。
距离上一次房地产市场萎靡仅有一年，但现在看来，许多开发商早已忘记当时资金捉襟见肘的窘境。但王石没有“健忘”。他对媒体记者坦言，去年市场的艰难情形给万科造成了很大影响。至今回忆起来，假设没有当年的宏观调控，很难想象快速扩张中的地产企业会如何应对随之而来的金融危机。
“国际经验证明，市场下行通常由五大因素驱动：经济衰退、红利减弱、本币升值结束、银根紧缩、强制增加供应的政策。”王石认为，“不贪婪”至关重要，“短期看，市场永远有很多不确定性。”当然，随着中国城市化率的逐年上升，加上居民财富的增加，“在相当长一段时间内，给中国房地产行业的发展提供了很好的大环境。”
“经过宏观调控后，房地产市场得到了调整，得以健康发展，国家把住宅产业作为新的经济增长点，这对行业无疑是利好消息。但开发商不成熟，却是最大的问题。市场发展太快，但行业本身并未成熟，加之信息沟通较缺乏，很多开发商仍在走老路。”这是王石1997年总结的教训，即“手中有钱，加上头脑发热后的决策，往往是灾难性的”。他表示，当年总结的教训，在今天看来仍耐人寻味。
“拿了地王的，大半是后悔的”
对于当前频频出现的地王现象，相当一部分开发商认为这是市场疯狂的征兆。2007年8月、9月那个疯狂的程度，市场不应忘记。2007年，苏宁环球以44.04亿元价格拿下位于上海南京东路的黄浦区163号地块，楼面价接近7万元/平方米，不过，2008年，苏宁环球将此“全国地王”退回给了政府。
“历史告诉我们，凡是买了地王的，后悔的人多，欢喜的人少。我不说买地王的一定不赚钱，但是他们所承担的风险一定非常高，盈利的能力一定下降。从香港以及东南亚地区国家的经验来说，凡是买了地王的，大半都是后悔的。”在近日的房地产业博鳌论坛上，恒隆集团董事长陈启宗如此表示
“政府的政策某一方面我觉得有点可惜。政府应该做的是救房地产市场，而不是救房地产发展商。结果政府是救了房地产市场，也救了房地产发展商，”陈启宗不无感慨，“这就产生一个道德问题：对开发商来说是有赏无罚。市场好的时候，赚的钱都是他们自己的，市场不好的时候，由于他们在市场好的时候过分地投资，导致公司处在破产边缘上，但是因为政府进来拯救了他们，所以他们就不需要负责任。他们下次就会做同样的选择：反正政府会救，我不用为我的行为负责。”
在业界人士看来，2007年之后，全国房地产市场开始的大调整因为金融危机而未能完成。“如果没有金融危机，现在的房地产市场，应该依然在调整之中，可能已经有大企业倒下了。应该死的企业没死，这是市场的问题，市场调整不过是时间问题。”一位不愿意透露姓名的企业家说。
“下半年担心的问题很多，我最担心的是楼市出现‘滞胀’。”近日，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，目前开发商手中有钱，所以在年底前难以降价销售，由此可能出现“有价无市”的局面，进而出现价格高位上涨而成交量低迷徘徊地“滞胀”。