标题：深圳：房价不堪负荷 房贷暗箭不敌观望明枪

　　世联周报显示，上周全市一手房市场共成交1264套，与前周相比有较大幅度的增长，环比上升23.4%。但这样的增长并不能扭转市场转淡的行情，7月份之前，深圳新房的周成交量都在1500套以上。二手房的数据更有说服力，二手房上周共成交3003套，环比下降1.9%。记者根据研究数据发现，二手房已经连续下跌5周，近3周的成交都在3000套左右徘徊。

　　量跌价不跌。就在之前市国土房产部门统计得出深圳关内均价突破3.5万元/平方米后，本周全市成交均价依然保持了19456元/平方米的高位，记者观察到，最近几周全市均价的震荡幅度都在10%左右，除去产品结构的原因，房价并未与成交量一起“滑坡”。

　　量跌价升，深圳楼市成交与价格走势正逐渐拉开，这就给后市制造了两种可能：成交进一步萎缩，最终把价格“拉下水”；或者是成交量迅速回暖，房价坚挺有理。即将迈入“金九银十”传统旺季，深圳楼市意欲何为？

　　近期成交量的“颓势”正是因为市场预期的扭转，这一方面有二套房贷严控令的影响，更重要的是市场已经对房价接近高位达成了共识。“置业者房价接受程度到达顶点”，肖小平称，这才是市场“变脸”的主因。

　　成交转淡属正常“微调”

　　深圳全市新房成交从今年第24周就出现了“颓势”，根据深圳市国土资源和房产管理局数据显示，第24周至第30周全市新房成交的数据分别是：1645套、1416套、1395套、1441套和870套。而在7月份之前，深圳新房的周成交量都在1500套以上。二手房的成交同样一路下滑，7月中下旬每周二手房的成交保持在3400套左右，但是进入8月份后，观望气氛也开始在三级市场上蔓延，目前二手房已经连续下跌5周，近3周的成交都在3000套左右徘徊。

　　8月份前三周，深圳共有约14个新盘入市，但是根据国土房管局网站上显示，截至8月26日，除了少数豪宅项目销售可观外，大部分新盘销售率都在五成左右，号称热销的楼盘显示的销售率甚至明显低于五成。这与上半年新盘屡屡售罄形成较大差别。

　　“历年7、8月份都是淡季，近期供应也不多，所以成交转淡是正常现象。”世联地产深圳区副总经理甘伟并不把近期市场成交转淡视为“牛熊分界线”。实际上因为上半年成交量的瞬间爆发，使得深圳面临暂时性的供求紧张，甚至部分区域的中小户型出现“断档”，这超出很多开发商的预料。据记者了解，9月中下旬罗湖、南山、龙岗等区的中小户型新盘才会陆续面世，也就是说自住型刚需短时间内还难以找到“心水房”，而这一部分人恰是深圳新房成交的主力。

　　房贷“暗箭”

　　不敌观望“明枪”

　　成交量下跌，二套房贷的严控令一直被视为“始作俑者”，但是种种迹象表明收紧二套房贷更多是“导火索”，并非“引爆源”。

　　记者在龙华多个在售楼盘调查获悉，尽管深圳各大银行重申严厉执行二套房贷，但是现场的工作人员却告知，目前各个银行细则还没有实施，依然有争取二套房首付两成的空间，个人银行信誉良好的客户不难争取到。有现场的开发商代表称，“楼盘销售并不会受到房贷政策的影响，目前依然能为客户争取到银行优惠。”

　　事实上，对于“二套房贷标准”深圳置业者并不陌生，这道被称为“9·27杀手锏”的新政，曾经在2007年起到了立竿见影的效果，将当时炒风正盛、泡沫正旺的楼市，重新拉回理性正常的轨道。然而在2008年，鉴于全国楼市的一片低迷，以及拉动内需对抗经济危机的主旋律，二套房贷一度放宽。所以此番的“严控令”更多是旧事重提，加上实际执行过程中的滞后和偏差，重紧二套房贷给深圳楼市的实际影响并非预期中“惊人”。

　　世华地产市场研究部总监肖小平认为，上半年房价上升幅度较猛，部分片区房价刷新历史高位，这已经加大了市场风险，因此重紧二套房贷更多是给投资客心理“震慑”，并让置业者重新审视后市，所以也就有了眼下暂时的观望。

　　“稳字诀”易守

　　“金九银十”难料

　　量跌价升，深圳楼市成交与价格走势正逐渐拉开，这就给后市制造了两种可能：成交进一步萎缩，最终把价格“拉下水”；或者是成交量迅速回暖，房价坚挺有理。有分析指出，这可以视为一轮全新博弈的开始，尽管这一轮拉锯不及去年漫长，但是观望已经生成，这就需要下一步的市场行为来化解。

　　“目前观望没有太多技术层面。”甘伟认为未来楼市趋向平稳，眼下由政策敏感和信心不足引发的观望，并不会持续太久。他强调，随着“金九银十”下深圳新盘的大量出现，置业者依然会选择积极入市，但是不排除有楼盘和开发商将会“微调”，价格和销售将会更理性。

　　肖小平的观点是：投资保值型需求和刚性自住客将在12月份之前集中释放，因为有需求支撑，第四季度房价明显下跌的可能性不大。在没有重大利好出台的前提下，目前的成交量能够延续，或者伴随供应增大相应略有上浮。