第三季度将注定成为2009年京城楼市承上启下的的重要月份，挟前两季度楼市回春转火热之威，临近“金九银十”之传统销售旺季，下半年的房地产市场发展前景让所有人在疑问中充满期待，楼市泡沫是否已经出现？高温下的楼市该如何保持理性？年底之前楼市还存在哪些变数?开发商在楼盘热卖的“丰收”场景下是否也会有“未雨绸缪”的思考？怎样的产品能在形势更替、市场不断变化的激烈竞争中立于不败之地？近日，房地产行业专家学者齐聚华润·红山世家，就业界共同关心的诸多热点问题展开讨论。
本版文并摄/董谷媛 邱旸
●各家之言●
投资需要踮着脚尖往上“够”
住房和城乡建设部政策研究中心处长 文林峰 对于如何投资，住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰表达了更多的切身看法，“可能有些房子的价格目前超出预算让人感觉难以承受，但是你必须努力踮着脚尖往上够，最终才能买到一个合适的房子。” 她认为如果能接受当时的价格并购买了房产，在当时可能就是价值洼地，那么在经过多年发展后，依然还有可能继续其价值洼地的优势。所以，当在自己的经济实力能承受的前提下，再往价格上“够一够”时，获得较好投资回报的机会则更大。
对于市场的判断，文林峰认为由供需关系决定了价格，北京土地稀缺性与需求量具大的矛盾，自然会导致很多价格很高的项目依然拥有巨大的市场。以房价租金比例看，如果该区域租金低，房价高，那么投资置业的风险就比较大。买房子一方面是看出租回报，另一方面是楼盘价格后市的上涨，综合判断这个市场是不是有风险，也需要很多因素来衡量。
泡沫也分类型 投资与持有需清晰界定
中国管理科学研究院研究员、经济学家 李开发 将房地产泡沫分成四种情况，一种是价格很高没有人买，因为空置而形成泡沫；第二种是价格比较合适，但是需求跟不上，尽管只有基本的利润空间，但还有人买不起；第三种是数量有泡沫，比如需求的数量是100个，提供的数量则有200个；最后一种则是品质有泡沫，如果现在出售的房子还沿用二十年前房子的造型、风格，这也是会被市场所屏弃的。
“不同城市泡沫出现的情况也不同。中国分布着如蜘蛛网一样密集的经济体，北京则是这一网络最核心的部分，大量社会资金在这里形成流转。具体到个人，也会把自己的资金投放在这一集中区域，在北京买房的人很多都是外地人，其目的主要就是为了持有。”李开发表示，“很多全国各地的财富人群都在北京买了一两套房子以上，或者为了将来送孩子到北京读书，或者为了自己做生意更便利，在市区核心地段买套房子，来北京的时候就可以常住，往往也不会出售。”李开发认为这种情况就不能用单纯的投资行为来看，如果一个项目地段好品质好，且交通和生活都很方便，那肯定会吸引更多外地人来北京购房，这就不是纯投资，而更倾向于使用。
地段概念很丰富
投资不该局限一手房
北京大学房地产研究所所长 陈国强 北京大学房地产研究所所长陈国强认为“地段”是一个很丰富的概念，“同一个城市可以选择不同的商圈，特定的板块，还可以按照它的价值来看是否处在价值洼地，从这样的角度来选择地段。”而且，投资不一定选一手房，今年上半年二手房市场非常活跃，也为很多从事二手房投资的人提供了很好的机会。以红山世家所处的区位来讲，西南区域相对而言是价值洼地，无论是周边的一、二手房，甚至包括写字楼、商业地产，都有价值被低估的情况。陈国强认为，“如果价值被低估的情况很明显，那么将来升值的空间会很明显。”
同时，陈国强认为房地产价值的体现是动态的、相对的。在经过若干年的发展时间，在过去被认为是价值洼地上形成的商圈，其价值被广泛认知后，原先平衡被打破，将来也有可能形成价值高地。例如现在的CBD、金融街，这些区域配置的强大资源，使得它拥有更高的区位价值。因此，如果这个区域正在形成比较完善的商圈，或者在市政改造和城市规划占据重要地位，那么这个区域内今后楼盘价值的大幅度提升也是可以预见的。
入住前看品质 入住后看物业
中原地产华北区投资部总经理 张坤昱 “从投资的角度来说，应该从两个阶段分析，第一段应该在入住之前，要关注地段和品质；第二段就要看入住后以什么样的物业管理来维系它的价值了。”中原地产华北区投资部总经理张坤昱认为无论是先天条件，还是后天被赋予的品质，都是一个具有投资价值的产品应该必备的。一个产品在推出之前被开发商孕育了很长时间，除了地段，大家最关注的就是品质，开发商花了多大的心力，所用的材料、设计、施工、园林等，这些先天条件的优劣决定了产品的品质。而入住后以什么样的物业维系，则决定了产品后续运营的成本以及保值增值的状况。“一个房子被赋予了什么样的性格、品质，决定了它以什么样的身份面对消费者，给它配备什么样的物业管理公司就为它打下了什么样的基础，好的管理一定会影响到投资回报。”从个人角度来讲，有比较才能鉴别，因此要多比较，比地段，比开发商，比价格。此外，投资也要有计划，先保全基本生活，才能再去考虑房地产投资问题。
投资房产分享城市增值实惠
龙湖·唐宁ONE营销负责人 邹墨远 “房地产从某种意义上讲是一种傻瓜式的投资方式，你可以不懂炒股，不懂金融，但你可以通过购房而由此带来丰厚回报，房子可以分享这个城市高速发展增值的效益。” 龙湖地产北京公司唐宁ONE营销负责人邹墨远认为，“你买了北京的房子，你就等于是北京市的股东，可以去分享北京市增值所带来的收益。”他认为，从中长期阶段来看，如果一个城市的经济增长能达到7%-8%的高速增长速度，那么不动产是没有理由背向而驰的。在大的经济趋势没有改变的情况下，不动产的趋势都值得投资，即便会有短期的波动和调整，但是趋势会越来越好。
高端物业更应注重品质提升
华润·红山世家营销总监 马赟 红山世家营销总监马赟认为跟上海和深圳相比，北京房产的增值具有很大的潜力。从目前房地产市场的销售状况以及开发商拿地的情况看，在北京某些比较好的地段确实需要存在一些高端物业。
从开发商的角度来讲，马赟说：“一定要认为消费者比开发商更专业，而且消费者的维权意识很强，只有这样才是对自我的鞭策，一定要激励自己做出更好的产品。不管是地段、产品、社区，甚至包括园林、户型的舒适度、物业等，做高端物业就一定要针对高端人群，做高端人群需要的产品。”对于活跃的二手房市场，马赟认为这在很大一方面是支撑了高端物业，二手房业主通过转手满足了自己享受性需求。而能够满足业主享受性或奢侈型需求的产品，它所具备的品质、物业、环境等，也是高端物业长期保值增值的必备条件。
●市场调研●
楼市泡沫受热不均
二环均价微涨 五环外直逼15000元/平方米 2009上半年，房地产市场经历的是一场风云迭起的突变，短短几个月从谷底走到了巅峰，涨价已经是普遍现象。
据了解，随着6月份通州九棵树地块以17.4亿元成交，北京五环外楼盘迅速掀起一轮涨价狂潮。以作为北京居住热点之一的北五环“亚奥区域”为例，北苑区域房价已经高达13000元/平方米左右，位于立水桥区域的东方郁金香价格已经涨到了11600元/平方米，合立方预计均价将超过15000元/平方米，朝阳区北五环外的“润泽悦溪”目前价格高达16000元/平方米，半年时间上涨81.8%。不少“80后”购房者表示，加上双方家长积蓄想在北京五环外买房都已经很难。
北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱强调，楼市泡沫的关键在于后续消化，后续能够稳定发展就不存在泡沫风险。目前北京市场五环外地区缺乏发展规划及实力配套支撑，当前如此高房价主要是由过高的地价引起的哄抬效应，并不属于正常价格范畴。三位操盘手接着谈到，相对于五环外非理性的涨价潮，内城传统核心地段反而表现平稳。
以二三环为主的内城区域，由于地段的稀缺性、产品的高端性，在07年到08年中出现了一轮价格高峰，在08年下半年整体经济下滑情况下，内城区域的房屋售价下降幅度较四环外项目小很多。而随着楼市回暖，内城楼盘售价也表现企稳，较07年最高价格持平或略有上涨，涨幅在7%-10%。与四环外、五环外价格涨幅基本超过70%的项目相比，内城产品的泡沫论几乎无法支撑。
以西二环广安门区域为例，07年下半年该区域新盘平均价格在22000元/平方米（毛坯），而本月开盘的该区域红山世家目前的售价为245000元/平方米（精装修），可见内城产品目前售价维持07年最高水平，与城郊暴涨项目相比，价格泡沫化并未显现。
二环沿线项目总体供应量小，区域稀缺价值优势获得投资人士普遍认同，高价格具备有力支撑，受市场影响较小，因此长期受到投资者热捧。区域内项目如红山世家、凯德华玺等往往一开盘便形成抢购风潮就是市场最真实的反映。
●专家建议●
下半年置业方向
四类高端住宅将成投资保值主力 专家提出，由于受到通货膨胀预期、整体房地产市场强劲走势影响，下半年对自有资产固定化、兼顾投资保值的买房需求将会逐渐占据市场主流。在这种消费预期下，稀缺资源型产品、稀缺地段型产品、长期被低估的价值洼地类产品以及低总价优质配套的小户型产品四类高端住宅，将有望成为下半年投资保值的主力产品。
北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱表示，相比普通住宅项目，核心地段、高品质的高端物业具备独有的稀缺资源优势，产品附加值较高，抗跌性及未来的保值、增值能力更强，属于典型的高收益、低风险投资产品，在任何市场条件下都是投资良选。例如以高端优质园林立市的星河湾，就以京城高端住宅标杆项目地位长期受到高端投资者青睐。同样，由于当前核心地段土地放量已经几乎真空，享受不可复制的稀缺地段资源产品也是风险期的良好资产避风港。随着区域发展不断进步，核心地段房产品升值前景将明显好于其他地段，西二环红山世家、中关村教育地王唐宁ONE就是此类产品的典型项目。
另外，北京大学房地产研究所所长陈国强指出，市场上长期被低估的价值洼地类产品，也是投资上选。上半年，北京市场上长期被低估的价值洼地——广安门区域、太阳宫区域，表现出了强劲的销售力，区域内红山世家、太阳公元一再创下销冠成绩。住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林锋强调，这类洼地的价值正在逐步被市场认知，随着整体规划发展的展开，洼地将充分享受政策利好，升值潜力明显。