标题：专访麦田房产肖基昌：拐点不存在 下半年楼市稳定上扬

　　量价齐升、融资大战、地王争霸……2009年上半年的房地产市场出乎人们的预料，率先复苏。而近期，二套房贷收紧，一线城市成交量下滑，“拐点论”再次抬头，下半年楼市将呈怎样的走势？时值“金九银十”即将到来之际，和讯房产频道专访了北京麦田房产经纪有限公司总经理肖基昌先生，针对上述问题，他从一个从业者的角度，给了解答。

北京麦田房产经纪有限公司总经理肖基昌

　　上半年的市场仍然是健康的，不能用“疯狂”来形容

　　和讯房产：09年已经过去大半，请您盘点一下上半年北京的二手房市场。

　　肖基昌：我用“意外”来形容上半年的北京市场。整体来看，2到3月，整个市场是一个刚性需求的释放；4月，因为对房地产市场有一个好的预期，改善型需求占了主导；5、6月份，由于房价的快速飙升，买涨不买跌的心态下，多为恐慌性购买。7月，成交量、成交均价均到达一个顶峰，从我们麦田房产掌握的数据来看，7月北京二手房成交量达到24500套，成交均价同比08年上升了大约30%。

　　上半年的市场基本上还是健康的。当市场中投机性客户占了绝大部分比例的时候，才是酝酿泡沫，而我们的交易数据显示，投机型客户比例小于10%，客户基本都属于自住和改善性购房，这是基于对未来房地产市场前景的看好。

　　和讯房产：近期，新房、二手房交易量均呈现下滑趋势，“拐点论”重新被提及，您认同这个观点吗？金九银十会像一些专家预测的那样，不可能出现吗？

　　肖基昌：我不认同“拐点”的说法。2009上半年(6月之前)，北京二手房市场成交量大约为平均每月15700套，而8月份网签数量超过了23000套，跟最高峰时的25000套相比，只能说是微调。下半年，市场可能会在调整之后进入稳定，预计下半年的月成交量平均为20000套左右。

　　一手楼上半年的交易量已经远远超过预期，几乎消化了08年所有存量。二手房也是同样道理，09年上半年消化了市场上绝大多数超值房源。无论是一手还是二手，市场都处于需要培养新房源的阶段，这需要一个时期。另外，一路高涨的房价也将一部分购房者挡在门外，成为交易量下滑原因之一。

　　和讯房产：目前关于房贷方面的话题网友非常关注。就麦田房产的成交数据来说，这一段时间，二手房市场有了怎样的变化？请您从从业者的角度预测一下下半年会不会有新的政策出台，08年出台的那些救市政策，会不会因为房地产过热而收紧？

　　肖基昌：二套房贷的出台确实对市场有影响，但是并不是造成成交量下滑的主因。成交量下滑，还是因为我之前所说的供应量的问题。二套房贷政策并非是打击刚性需求和改善型需求，它对于房产市场的健康稳定有其积极作用。是为了尽快树立门槛，防止投机资本大比例入市，保障房产市场健康平稳发展。

　　包括近日银监会出台的规定，银行在放贷时将会考虑网签价格。尽管这一政策会对市场产生影响，增加购房人的成本，但是实质上出台的背景在于政府与银行系统联合控制市场风险，同时也是为了严防二手房低价过户避税，目的并非是打压房产市场，它将促使房产交易更加规范。

　　所以无论是从市场供求规律，还是中国整体经济面发展方向来看，楼市长远发展趋势应该是大势上扬的。胡锦涛总书记强调过，下半年将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。房地产称得上是拉动中国经济高速增长的关键一环，它的发展是保持中国经济稳定增长的关键。

　　和讯房产：7、8月房价的持续走高，很大程度上是因为豪宅的热销。近期北京上海豪宅旺销，您怎样看待这一现象？

　　肖基昌：随着国民购买能力的提高，以及预防通货膨胀的心理压力作用下，更多人会抛开“购买股票”所带来的高风险和“现金储蓄”的低利率回报，去选择“购置房产”作为较为稳定的保值、升值的产品。从麦田市场研究部近一段时间对北京市二手房交易的调研情况来看，除了很大部分是由于结婚、生育等刚性需求购买住房外，还出现了一种“以旧换旧”的新购房方式。就是把原来手里一套或两三套面积不大的二手房卖掉，再购买一套面积较大的二手房，实现“置业升级”。从这一点来看，豪宅和高端房产，无疑成为了购房者的不二之选。豪宅的稀缺，尤其在一线城市，注定了它的高价位。

　　和讯房产：麦田房产从福建到北京，按照公司的规划，未来会在哪一个城市继续扩张？

　　肖基昌：当然是全国。但是目前我们的中心还是要把北京市场做好。我们主要做高端二手住宅，在一线城市会有更大的发展空间。

　　和讯房产：其实房产市场尤其是二手房市场的持续火爆，也证明购房者对于二手房以及中介公司的认可度得到很大提升。麦田也在不断提升自己的服务品质，给客户提供专业服务，麦田更是一个以文化为导向的公司，近期更换VI系统和新版网站上线，当各个房产公司都在忙于抢占市场之时，北京麦田却斥巨资更换店面整体形象，用意何在？您曾经说过一个合格的房地产经纪人应该是一个房产专家，公司在人才培养方面有哪些举措？

　　肖基昌：麦田新版官方网站于2009年8月17日正式上线，全新形象获得公众一致好评。麦田新VI旨在传达麦田品牌的人文内涵和经营理念，与麦田的企业文化相契合，是视觉美感与内在人文精神的统一。我们花了大量精力和资金与设计公司共同完成了这套新VI系统。我们传递的不止是视觉美感，更是一种人文精神的散发。

　　一家中介公司所拥有的善意的、懂得和客户交朋友的经纪人的数量决定了这家中介公司的影响力。比如我们麦田今年打造了名为春耕计划的一系列培训课程，对区域经理、店长、普通经纪人各个层级进行细化训练，其中除了专业知识培训外，不乏加强与顾客善意沟通的课程。确保每个麦田的经纪人，能够第一时间了解客户需求，提供最优质服务。

　　09年麦田又一次全面提升招聘标准，同时加大培训力度，所有通过面试的人员均需先接受严格的岗前培训，通过专业知识考试后方可上岗，确保最大限度为客户提供优质服务。全面提升招聘标准后，会更关注应聘者的内在，特别是品格和其它软性能力，真诚、善意地为顾客服务是重点要求。

　　和讯房产：最后，也是网友比较关注的，请您从专业者的角度给广大购房者一些建议。

　　肖基昌：从房地产业对中国经济的影响来看，未来我还是持续很看好。如果是买房自住，那就要毫不犹豫的出手；如果拿来投资，则要权衡一下自己的经济实力。对于二手房的购买者，重要的是要选一家好的中介，中介行业发展到目前，已经相当规范了，所以，购房者不需要有太多犹豫，该出手时就出手。