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上海台庆房产公司副总经理陈史翎认为，未来三个月上海房地产市场必然会出现价格下跌的局面，预计明年下半年，房价将会下跌得更厉害。
理财一周报记者/蔡燕兰
今年房地产市场恐难现“金九银十”盛况，9月3日，上海台庆房产公司副总经理陈史翎接受理财一周报记者采访时透露，随着8月上海一手房市场出现量价齐扬的局面，预计未来3个月内，一手房市场将出现量缩、价扬的局面。“当价格上涨影响到购买力之后，这也意味着，今年下半年一手房价格将开始下跌。”
不过，值得关注的是，今年4月至8月这5个月当中，上海一手豪宅成交量已经超过2007年、2008年两年总和。相比一手房普通住宅涨跌难料局势，豪宅市场似乎迎来了它真正的“金九银十”。
豪宅市场迎来“金九银十”
“今年会出现‘金九银十’，但是这是属于豪宅市场的”，上海台庆房地产公司副总经理陈史翎9月3日接受理财一周报记者采访时直言。8月份上海房地产市场中，豪宅市场表现极为亮眼。
据该公司房产研展部统计数据显示，从各总价区间来看，8月总价1000万元以上豪宅成交484套，环比上月增长126.2%，为各总价区间最大增幅；其次则为300-500万元住宅，成交362套，环比上月增长10.4%。其余各总价区间中，除800万-1000万元总价住宅成交量与上月持平外，其他均呈现不同幅度下降，其中，200万元以下总价住宅成交量下降25.1%。
从各单价区间来看，8月单价4万元以上豪宅成交591套，环比上月增长90.6%，其单月成交量已接近2007年全年成交量。而4到8月仅5个月的时间，4万元以上一手豪宅累计成交1403套，超过了2007年（612套）、2008年（752套）两年的总和。
从各面积区间来看，成交量的增减恰以200平方米为界，200平方米以上住宅成交量呈现不同幅度的增长，而200平方米以下住宅则呈现不同幅度的下降。其中，300平方米以上一手住宅成交319套，环比上月增长17.7%，而200平方米以下住宅总体成交量下降两成，同5月相比则下降三成。
8月8日，上海二季度豪宅最大亮点星河湾正式亮相。据悉，均价超过5万元/平方米的星河湾首日开盘就创下了40亿元成交金额的楼市新纪录。就在上周五，中国银行上海分行一位房贷部高层人士接受本报记者采访时透露，截至目前，中国银行就已经接受了来自该楼盘的多笔房贷申请。“这个楼盘应该是今年上海楼市中最大的一个亮点了，5万元/平方米，算下来基本上每套房价都超过千万。但是即使这样的天价，也依然有不少人买。这两天，我们这边就已经接到了多笔他们楼盘的贷款申请。”
对此，陈史翎表示，市场追捧豪宅的结果造就了今年豪宅市场的“金九银十”，对高总价房地产市场而言，未来可能还有几个月的蜜月期。有业内传言，觊觎上海豪宅的市场潜力，李嘉诚旗下房产集团也有意在上海浦东著名的豪宅楼宇——汤臣一品旁边开建自己的豪宅楼盘，楼盘市场售价超过2万元/平方米。
非豪宅市场年底滞涨
明年或暴跌
“但是去掉豪宅这部分之后，中低住宅出现‘金九银十’的可能性会比较小，这部分会持续走量多的市场。”陈史翎表示，中低价住宅持续萎缩，将继续带动大盘成交量下行。据上海台庆房产研展部统计，8月上海一手住宅成交13260套，环比上月下降17.6%。均价18463元，环比上月增长17.1%。
爱建证券分析师左红英表示，8月份，在对重点关注的10大城市房地产市场进行相关调查后发现，仅有天津的成交套数环比增长12.55%，其余九大城市的成交量环比均出现了明显的下滑。在成交价格方面，除了天津的成交均价环比略有下降、杭州的成交均价环比有所下滑之外，其余城市的价格全部是同比、环比双上扬，整个楼市呈现明显的量缩价涨格局。
“量缩一般代表刚性需求的观望、退场，而价扬则是因为豪宅的持续热销带动其他产品线的普遍提价。”陈史翎认为，从房地产市场走向的一般规律来看，一般量价齐扬到一定程度（如今年3到6月的市场表现），因价格上涨开始影响到购买力，之后便会呈现出量缩价扬的市场表现（如7、8月的市场表现）。
通常量缩价扬的市场表现可以解读为是涨势末端的信号。至于涨势末端会维持多久，则要看政府态度及整个市场与经济面的表现。而涨势末端过后，接下来市场面对的可能就是房地产价格的下跌。
“在2007年，这一行情持续了8个月，而这一次，如果政府无特别政策，按正常市场走势的话预计可能走到明年3、4月份。”陈史翎认为，未来3个月上海房地产市场必然会出现价格下跌的局面，预计明年下半年，房市价格将会下跌得更厉害。
三大主因
导致楼市难现金九银十
“现在房价已达到阶段性高位，下半年房地产市场预期利好消息减少，再加上政府采取了多项微调措施，这三大主因可能导致今年“金九银十”难现”，爱建证券分析师左红英表示。
左红英表示，从今年上半年来看，房价上涨速度较快，部分一线城市房价已经创出新高，在经济没有明显好转之前，居民可支配收入上涨较慢，不支持房价的连续飙升，房价已经到了阶段性高位。
据上海证券研究所统计数据显示，今年1月至4月上海商品住宅价格呈现“W”走势，商品房成交单价一度由最低9000元/平方米升至14000元/平方米。而从4月开始，价格走势开始稳步上扬，每月平均上涨约1000元，8月开始，成家价格一度超高18000元/平方米。
左红英表示，从政府层面来，上半年政策微调所产生的影响将延至9、10月。据悉，在7月、8月两个月中，国内政府累计出台了16项调控措施。这16项措施涉及货币政策微调、重启一年期央票、回收流动性、降低商业银行交叉持有次级债折算资本金比例、严格执行二套房房贷政策、集中推地遏制房价快速上涨、查处捂盘惜售等。
“政府这些措施虽然都是微调，在短期内对房地产市场不会产生大幅度的冲击，但是从长远来看，这会产生一定的负面影响”，上海证券分析师沈丽告诉记者，“我们统计了118家A股房地产上市企业，得出整体营业收入同比增加12.73%，净利润增加了3.78%，但是增幅都有所下降。”
沈丽表示，目前宏观经济的复苏处于脆弱时候，政府还需要刺激房地产新开工面积，一次带动经济。因此，中央层面强调控制收复比例，对利率并没有做详细规定，这无疑为商业银行留下了较大空间。预计，今年下半年，楼市的主要特征将以稳定为主。
据中国指数研究员出具的一份统计报告显示，2009年7月，全国30个主要城市中住宅成交面积环比上升的城市占一半左右，不过总成交面积环比下降约4%。四大一线城市中，仅上海环比上升，尤其向来是全国楼市领先指标的广深两地成交量大幅回落，引发了资本市场对房地产市场前景的忧虑。
爱建证券分析师左红英接受理财一周报记者采访时表示，由于上半年开发商资金充裕，短期供给不足，销售压力较小，缺乏降价动机，预计今年下半年房地产市场可能出现滞涨现象。
关注地产龙头企业
“8月房地产板块下跌25.10%，同期沪深300指数上涨23.13%，这符合我们8月份的策略报告。”上海证券分析师沈丽认为，房地产板块跑赢大盘的动力已经弱化，房价上涨阻力将加大。“下半年，比较看好受益于产业转移的城市的房地产市场以及相关的上市公司。”
据悉，从118家A股房地产上市企业统计结果来看，2009年中期，118家企业整体营业收入同比增加12.73%，净利润同比增加3.78%，预收账款同比增加26.34%。虽然上市房企皆有所增加，但增幅下降。资产负债率平均值高达131.27%，同比增加79.29%。
9月4日，中国房地产龙头公司——万科A(000002)公告称，8月公司实现销售面积49.5万平方米，销售金额48.2亿元人民币，同比分别增长4.5%和18.3%，但环比均下降。今年1-8月份，该公司累计销售面积456.6万平方米，销售金额406.9亿元，分别同比增长30.8%和29.9%。
对于上市房企而言，拥有更多的资金和土地储备才会拥有更大的市场话语权和主动权，这使得一些房企打起了融资的念头。据中国证券报9月2日报道，今年以来共有45家A股房企公布融资方案，其中，有12家公司已经完成增发，有32家公司公布了增发预案，融资规模近千亿元。
爱建证券分析师左红英认为，对市场反应灵敏度更高的地产股短期内预计仍会延续调整格局。目前部分城市的日均交易量已经达到2007年高峰水平。进入9月份后，价格已经达到阶段高位，市场投机需求会开始有所缓和。随之而来的，将是成交量的小幅下降。“下半年，我们相对可以关注一些大型的龙头企业，像万科A、泛海建设（000046）、金地集团（600383）等公司。”
长城证券分析师黄清林认为，地产行业目前正处于上升途中的阶段性调整中，趋势并未反转。从估值水平看，目前长城证券重点跟踪的地产公司2009年平均市盈率22倍，2010年17倍，股价较NAV溢价22%，估值上的吸引力较前期明显增强。短期来看，由于“金九银十”的刺激因素难以期待以及目前市场陷入“流动性恐慌”的情况下，地产股难有大的表现，但从中长期来看，地产股依然是非常确定的行业，因此，目前点位投资地产股需要坚持。
经济增长继续依赖地产
9月2日，投资银行花旗发表的一份研究报告指出，9月及10月将是国内房地产市场发展的关键月份，而这也将左右中国股市方向。报告称，近期中国房地产价格高企触发了政府调整宽松货币政策。以一线城市为例，其房地产价格就已超越2007年高峰时的水平。为了压抑市场，银行已收紧二套房贷。同时，房地产价格上升亦令民众的负担能力下降，因此部分地区的成交量在7月底已经见顶。
西部证券在研究报告中分析，经济复苏尚不稳固预示着房地产市场的政策会保持相对稳定。房屋销售价格指数的月环比为负的区间是2008年8月到2009年2月，2009年3月就实现了环比正增长。同比为负的区间是2008年12月到2009年5月，2009年6月份就实现了同比正增长。调整期间仅仅半年。房地产市场之所以调整短暂，主要是由于政府的政策干预。刚性需求的释放加上超宽松货币政策造成的通胀预期，带动了投资性需求的增长。
西部证券认为，未来一段时间在外部需求对我国出口的带动出现明显好转之前，在我国除房地产之外的民间投资走上正常恢复增长的轨道之前，我国的经济增长对房地产行业的依赖会持续下去，房地产市场的相关政策基本上会保持相对稳定。
对于房地产市场发展将左右中国股市走向这一说法，爱建证券分析师左红英认为，两者之间没有什么必然联系。“并非房市影响股市，而是房市的资金影响股市。银行信贷资金的紧缩一定会影响股市和房市。”
“据我了解，很多消费者是拿自己的房子做抵押，然后去炒股。现在，银行收紧信贷，资金动能一定会有限制，房市和股市也都会出现资金动能衰退的情况。”上海台庆房产公司副总经理陈史翎认为，一旦银根收紧，第一个影响的就是股市，然后才是房市。
西南证券分析师解学成则认为，8月份多种偏负面因素叠加在一起，促使相当一批投资者开始离场。从资金面来看，政府要求市场流动性“合理”充裕，相对于前期的“过剩”，后期将要微调资金供给。8月下旬出现的各家银行纷纷对信贷投放作出限制，也使得政府适度宽松货币政策变得有名无实。
解学成表示，今年上半年代表民间投资的房地产投资微弱反弹，前7月房地产投资增长11.6%，7月商品房新开工面积同比大幅下降。在银行新增信贷规模缩减、货币政策进行微调的情况下，国内房地产投资增速有明显下滑的风险。