标题：高房价缺乏成交支撑“金九银十”或难再现

制图陈健珊

    ■核心提示

    进入“金九银十”,不少开发商都对这个传统的楼市销售旺季颇有期待。穗深不少楼盘打折促销的优惠已经开始陆续推出。不过在很多业内人士看来,今年的9、10月楼市或许不太乐观,从新近出炉的数据来看,刚刚过去的8月,广深两市的成交量延续着下滑的态势,房价缺乏足够的支撑力。业内人士分析,目前的市场状况与2007年同期有不少相似之处,楼市调整或许国庆前后就将开始。

    ■现场

    一手楼:追涨者减少开发商借各种名目打折

    位于广州市广州大道北的天河御品近期就将开盘销售,但促销工作却早已开始。记者一步入该楼盘销售大厅,销售人员就迎面上来推销:虽然还未正式开盘,但现在只要拿身份证和存折复印件进行登记,就可以享受9.6折优惠。该销售人员透露:“虽然还没有最终定价,但预计除了少数朝向好、景观靓的单位价格会稍微高点,其他普通单位折后的毛坯均价在只需8000元-8500元/平方米”。这一价格与周边楼盘相比,甚至还要略低。

    像天河御品这样推出折扣的楼盘其实最近并不少见。如今年年初重现“日光盘”景象的保利中环广场的公寓部分———保利中环国际公寓,上月开盘前就有提前登记享受9.8折的优惠,而有中介人士私下透露,实际可拿到的最大折扣为9.4折。此外,位于广州海珠区的世纪云顶,所推出的最大折扣为9.3折；位于白云区广州大道北的云山熹景,最大折扣甚至达到8.7折。

    记者还从深圳方面了解到,目前一些在售楼盘也推出了优惠活动。如位于宝安区松岗镇的富通御岭公馆毛坯房均价约6500元/平方米,有9.5-9.8折的优惠；位于宝安中心区的金海华府近日推出了1.1万元/平方米的特价房,比之前便宜了2000元/平方米；龙岗中心城华业·玫瑰郡也推出活动,该盘老客户如介绍新客户实现成交的话,老客户可获赠半年物管费,新客户也将享有额外优惠；而今年5月开盘的和记黄埔宝安别墅盘观湖园,购买新推的部分双拼别墅,购买者还可获赠一辆价值100万元的奔驰轿车。

    业内人士吴定金表示,9、10月份这个传统的销售旺季,开发商必然会推出一系列的折扣,如老业主介绍、一次性付款、提前登记等等,采用各种理由打折促销。不过中原地产研究报告指出,上月广州中心六区多个有组团推售项目的开盘成交率普遍只在五六成左右,这与上半年动辄成交九成左右的情况相比,市场热度有明显下降。这一方面是由于各项目近期售价的大幅上调抑制了客户的购买意向；另一方面也显示出随着政策的微调,购房者对市场的判断趋于谨慎,追涨的行为有所减少。

    也有中介人士告诉记者,从以上这些变化可以看出,开发商近期打折促销,除了是为能够在“金九银十”取得好的业绩,也是因为近期市场的一些微妙变化给他们造成了一定的压力,同时近期各大城市成交量的下滑,也增加了他们惜售的风险,因此才加快了推货的进度。

    二手楼:观望情绪蔓延中介生意较前冷清

    记者昨日还来到位于广州天河北的一处二手中介,与前段时间的周末相比,昨天的这里显得有些冷清。一位陈姓工作人员刚刚跟记者打招呼,就接到了一个电话。原来是一位购房者此前看中了一套房子,但业主却突然反价5万,因此要求中介帮忙找业主谈判。挂下电话,这位中介有些无奈地跟记者说:“天河北的很多业主对价格都比较坚持,最近成交量下降了,但是业主还是频频反价,生意更不好做了。”

    他介绍,业主心态强、放盘价格依然很高；与此同时,买家的心态却发生了变化,观望情绪增加,决策放缓,尤其是在房贷等政策有所收紧的背景下,产生了降价的预期。这样一来,成交量必然就减少了。此外,受到广州“房中房”政策的影响,近期租客有所减少,而学生租赁潮又还没到,市场缺乏新的租赁热点,租赁交易量也全面下滑。这些因素加在一起,生意自然比之前显得有些冷清了。

    中原地产刚刚发布的成交数据也显示,8月份广州二手住宅成交量环比大幅回落,降幅约两成。深圳二手房成交量则连跌6周,上周仅成交2791套,环比下降7.1%。这也是最近13周来,深圳二手房成交量首次跌破3000套。业内人士表示,二手房成交量受到一手房交易情况的影响,反过来二手房成交量的下滑也会反映到一手楼市上,从近期二手楼市的情况来看,一手楼市也很可能会面临调整。

    ■分析

    高房价缺乏成交支撑“金九银十”或难再现

    从全国房地产市场来看,目前“价升量跌”是较为普遍的现象。

    中原地产统计显示,8月,广州十区一手商品住宅签约5000余套,签约面积约56.46万平方米,签约面积虽然同比增长10%,但与广州市国土房管局公布的7月83.47万平方米的成交量相比,有相当幅度的下滑。其实,5月之后,广州全市一手住宅签约量就持续下降,8月的签约量仅占5月签约量的一半左右,仅略微高于1月签约量。

    而在深圳方面,深圳市国土房产部门的统计数据显示,8月深圳市新建商品住宅销售均价为18380元/平方米,比去年同期上涨21.39%,并创出深圳一手房销售均价历史新高。不过,8月新建商品住宅销售面积为38.60万平方米,环比却下降了42%。

    因此不少业内人士认为,当前房价缺乏成交量的足够支撑,高房价难以为继。

    中国社科院工经所投资与市场研究室主任此前曹建海就曾表示,目前楼市已是极度的泡沫,房价将于今年12月份回落。

    甚至有观点认为,楼市的调整还将提前。中原地产研究部副经理胡广东表示,目前成交量大大收紧,房价支撑力已比7月明显下降。此外,他认为从今年二季度开始,楼市的整体情况就与2007年同期有很多相似之处,楼市大热房价大涨泡沫出现,随后政策收紧开始调控。他举例道,2007年9月27日国家收紧二套房贷,直接导致了楼市进入为期一年多的调整；而从今年6月起,国家就开始收紧二套房贷,目前各大银行也基本落实,并导致了市场观望,成交受挫。“因此,四季度楼市存在比较大的风险,楼市调整可能提前到国庆前后”。他尤其认为11、12月份不容乐观。

    还有专家指出,此前楼市的成交主力已经逐渐由刚性需求转化为以投资为主的软性需求。不过,由于房价太高,甚至透支了之后的上涨空间,楼市的投资价值正在逐渐萎缩,再加上对风险的担忧,投资型买家未来也可能萎缩,这或许将成为导致楼市拐点的最后一根稻草。

    因此,对于“金九银十”的说法,目前不少业内人士均抱谨慎态度。满堂红首席研究员龙斌表示,估计防止泡沫膨胀会成为今后调控重要的方向,楼市观望情绪在不断扩大,“金九银十”是否会出现令人担忧,估计四季度将继续缩量调整,楼价调整的机会加大。也有专家预测,今年的9、10月份很可能重现2008年“九不金十不银”的尴尬场面,下半年集中推出的大量新货很可能滞销。

    当然,也有一些业内人士对下半年楼市变化较为乐观。日前王石就在自己的新书读者见面会上表示,尽管今年以来国内一线城市房价出现一定程度的上涨,但目前中国的房地产市场还没有达到拐点。还有中介分析,近期成交量的下降与预售货量的减少有关,如广州8月新批准预售住宅仅约2600套、36万平方米,新增供应面积环比减少约11%,同比则大幅下跌近六成。而随着接下去入市供应的新货增多,签约量就可能反弹。