标题：拐点论再现 金九银十会否上演急刹车

郭晨凯 制图

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今年楼市的一轮“妖”涨，令业内在迎接传统旺季之时反而有些惴惴不安。无论是继续高位盘整还是出现明显转向，楼市风险就在这跌与不跌的博弈中进一步积聚。

⊙记者 李和裕(李和裕博客) ○编辑 王晓华

由于7、8月份不少城市的商品房交易量就出现连续下调，业内对“金九银十”的预期也有所分化。而从刚刚过去的9月第一周的数据看，情况的确不算理想。

开局不利

来自中国指数研究院的统计显示，上周29个被监测的主要城市中，楼市成交面积环比上升的城市有13个，不到城市总数量的一半，而且成交面积环比上升的城市以中小城市为主；成交面积环比下跌的城市有16个，环比跌幅超过10%的占到11个，比前一周又有所增加。从成交面积来看，上周环比跌幅最大的城市为天津，达到24.81%；从成交均价上看，度过了8月“豪宅潮”的上海恢复了点理智，上周环比下跌17.54%。

除了一手房市场，二手房市场也开始有点支撑不住。同在上周，北京银监局向北京各大银行发出一则通知，要求严审二手房贷款，主要是在二手房贷审批过程中查看所转让房屋的评估价和过户价，两个价格必须统一。“这是一个很聪明的‘双向调节’，既是为了打击恶意避税的‘阴阳合同’，又可以进一步收紧二手房贷，由此对二手房交易造成的影响可能比此前的二套房贷收紧更加严重。”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华(徐东华博客)坦言。

而在信贷“水龙头”拧紧、买卖双方博弈的背景下，二手房成交量已在下探。北京链家地产(链家地产博客)的市场分析师表示，8月北京二手住宅成交约2.3万套，比7月下降约1.7%。21世纪不动产(21世纪不动产博客)上海锐丰公司的分析师也表示，8月上海二手房成交套数约2.37万套，比7月下降18%。“虽说经历了二季度以来的火爆后，量价走低也在意料之中，属于市场的正常调节，但考虑到信贷收紧、价格博弈等对市场的影响需要时间消化，今年的快速上涨行情或就此结束。”

兜售避险

楼市气象万千，开发商也有所顾虑。上周日，中信泰富、复地集团(企业专区,旗下楼盘)、南京朗诗等在上海颇具知名度的开发商，将旗下部分在售或即将开盘的楼盘在淮海路进行巡展。有意思的是，他们喊出的口号并不是迎“金九银十”，而是迎“世博”。

“虽说上周末上海只有7个楼盘推出新房源，显得旺季不旺，但据我了解，开发商并不是想捂盘，大部分都是追求快速回笼资金的，后续供应量应能有所放大。就像之前说世博会期间上海要求一些在建楼盘停工，可能会影响楼市供应节奏，导致供应更紧、房价更高。但是房企也要为他明年的业绩着想，我接触到的一些企业就早已考虑起明年的营销计划，很多选择避开受管制的世博时段，但会在世博会举行前展开一轮攻势。”有市场人士指出。

上周李嘉诚旗下“长和系”在上海浦东世纪公园旁、原仅供租赁的四季雅苑别墅将入市“零售”的消息也引起市场关注。有分析师指出，今年上海豪宅销售的火爆让众“包租公”眼馋，转租为售的抛售案例不断增加，趁高套现是主要目的，而其背后也有物业持有者回避市场风险的意图。

最后的接力游戏？

正是由于楼市表现有点“先扬后抑”，业内开始出现这个秋天有可能成为楼市运行“拐点”的想法。

“当前我国楼市面临的最大问题是流动性过剩引发的投机投资需求对真实自住和改善需求的挤压过大。从今年年初启动以来，楼市走势大致可以分为三个阶段：第一阶段是以自住刚性需求为主推动的楼市恢复行情，第二阶段是改善型需求和投资性需求并行阶段，而当前却进入投机投资需求盛行的第三阶段，这个阶段的主要特点就是使楼市发展变得敏感，价格上涨和下跌都是可选项。”有研究人士指出，“在市场的接力游戏中，谁都不愿接最后一棒，管理部门积极采取措施稳定楼市已成当务之急。”

不过，记者接触到的市场人士普遍判断，今年的“金九银十”不至于来个交易“急刹车”，至少能优于去年那个“最淡的旺季”。倒是进入年底后，一些地方去年出台的“救市”措施时限到期，明年的政策取向也会逐渐清晰，这方面的变化可能会对楼市发展局面的触动更大。