标题：房价暴涨的5大幕后推手

　　记得在08年年底的时候，无论对于开发商还是业内专家来说，对09年的房地产形势预测无不持悲观态势，在全球经济一片哀鸿遍野的背景下，大多数人相信来年楼市会延续持量减价跌的局面。如09年已经过去了一半多的时间，楼市的发展却出乎了所有人的预料，不仅价格止跌回升，再到今天的暴涨，连成交量也突破了历史最好的07年。“变脸”如此迅疾，实在让人难以置信。

　　客观上说，在全球经济尚未走出低谷，中国实体经济尚未全面复苏之时，房地产却能异军突起，成为带动中国经济增长、实现全年GDP增长保8目标的火车头。这无疑是中国经济发展的一大幸事。但我们必须清醒的意识到，由于房价快速上涨所带来的巨大民生压力也无法忽视，越来越多的社会大众买不起房。房地产已经脱离居住的本性，已经逐步衍化成为富人间的游戏，成为资本市场上的一种纯粹投资品。

　　当前的房地产市场，实质上已经脱离了大众的实际需求，自住型客户由于收入有限而无法买房，而大部分有实力购房者依旧处于对市场的观望当中。当前楼市的需求主要来自三个方面：一是投资客再次现身楼市；二是由于出口不畅，中国的中小企业老板纷纷关闭企业，在通胀预期的影响下，为了避免货币贬值而选择投资房产；三是少部分“不明真相”的自住型客户，由于害怕房价在未来暴涨而出手购房。从比例构成上来说，前两类需求占了市场总需求的80%以上，而自住型需求所占的比例只是很小一部分。

　　依据正常的房地产发展规律，在一个正常的商品房需求体系中，投资型需求和自住型需求的比例应该是2：8，但当前的需求构成正好恰恰相反。这充分说明当前的楼市是一种病态、虚假的繁荣。投资型需求到底能够维持多久，如果信贷政策一旦收紧，投资客的输血体系被掐断的话，这种“空中楼阁”式的发展模式是否会象上海的“楼脆脆”一样，会在一夜之间轰然倒塌？这都需要我们的行业管理者尤其是开发商在楼市“祖国江山一片红”、形势一片大好之时，一定要保持清醒的头脑。

　　回顾09年上半年楼市的发展历程，我们不难发现，从最初的开发商资金链紧绷而被迫采取折扣促销或者直接降房价，到4~5月份的楼市“小阳春”，再到炎炎夏日的房价暴涨，购房者一房难求的局面。我们说楼市之所以能够完成超级大逆转，仅靠开发商的一己之力是绝对无法完成的。试想在08年，开发商为了挽救楼市颓势，可谓煞费苦心，费劲了心机，但取得的效果甚微。而09年的开发商几乎不费吹灰之力就化腐朽为神奇，那么究竟是谁在背后拯救了开发商，使得房价出现今天的暴涨局面。

　　房价上涨首先归根于房地产的支柱产业地位。中国的GDP在近年来之所以能够得以快速增长而迅速跻身全球三甲，最主要的两大支柱就是出口和固定资产投资，内需虽然一直以来也被国家视为拉动经济增长的重要力量，但实际上是三驾马车里最弱的一匹马。在08年全球经济陷入危机之后，固定资产投资成为中国经济增长的唯一支柱，而房地产则是支柱中的支柱。在去年年底国家推出4万亿投资振兴计划后，除了一部分资金流入到“铁公基”项目中去，据不完全统计，有将近50%的资金流入到楼市或股市中去，这无疑给萎靡不振的楼市注入了一针强心剂。

　　其次极为宽松的货币政策成为房价上涨重要助推力。在07年房地产如日中天的时候，由于央行意识到房价快速暴涨潜藏的金融风险，而出台了二套房首付和利率提高的政策，此举后来被证明是遏制楼市投资型客户、抑制房价上涨的最具杀伤力的武器。如果这一政策被严格执行到09年，相信今天的楼市绝对不会出现如此多的投资型需求。然而遗憾的是，在今年年初，在央行货币政策极为宽松的背景下，各商业银行为市场提供了创纪录的贷款，其中绝大部分都涌向了房地产业。尤其值得一提的是各商业银行放松了二套房首付款的要求，二套房首付40%形同虚设，而房贷7折优惠利率的实施，更是为楼市火上浇油。据不完全统计，09年上半年，商业银行为开发商和个人房贷贡献了将近8000亿的房贷，在天量贷款的推动下，房价不涨才怪。

　　第三地方政府成为推动房价上涨的主谋。在国务院下达09年经济增长保8目标必须实现的命令后，各级地方政府背负了太大的压力，为了实现此目标，在出口严重受挫的背景下，房地产成为振兴地方经济的“救命稻草。”一旦房地产出现低迷，地方土地出让金的收入将会大大减少，同时严重缩水的契税收入。因此楼市“不举”时，地方政府比开发商更着急。为了振兴房地产，地方政府在去年年底和近年年初密集出台了一系列托市政策，比如购房落户、下发红头文件鼓励公务员买房、某省省会城市的官员带头买房等等。同时利用御用媒体和专家学者进行舆论造势，某些专家连“反对房地产就是反人类”“买房就是爱国”这样口号都喊了出来。

　　推动房价上涨还存在第四个隐形角色。这就是保障性住房的严重缺失，造成了购房者千军万马争过商品房这座“独木桥”的局面。在任何一个健康发达的商品房市场体系中，保障住房是绝对不可或缺的。无论是万里之外的美国还是欧洲，或是我们的亚洲紧邻日本韩国，保障住房的建设比例都在50%以上。唯有如此，在房价日益上涨的年代，才能保证自己大部分的国民能够实现“居者有其屋”，才不至于因为众多人住不上房而引发社会动乱。而中国房地产从来都是一条腿的巨人，商品房市场高度发达，房价和发达国家已经高度接轨。但保障住房建设上，我们落后太多，地方政府总是把中、低收入阶层的居住问题推给开发商，试图通过住房商品化解决全体城镇人员的居住问题，但实际上这是不可能实现的，如今的高房价已经让大部分人买不起房。即使退一万步，房价下跌一半，也有不少人买不起房。

　　在保障住房的建设上，我们总是雷声大、雨点小，计划的多实现的少。最重要的是，由于保障住房的分配体系存在严重不公，开奔驰宝马的权势人士剥夺了本来属于低收入群体享受的福利。保障住房的供应的杯水车薪、加上审批环节复杂、利润率低下开发商建设经济适用房动力不足，建设工期拖沓导致远水解不了近渴。由于上述弊端的存在，越来越多的人选择购买商品房，这也变相推动了房价上涨。

　　最后一位推动房价上涨的“幕后大爷”就是土地垄断。我们知道房地产开发首先要从拿地开始，在当前的土地制度下，土地交易环节完全由国家垄断。由于地方政府的重要收入来源就是土地出让金的收入和土地转让收入。垄断最大的特性就是产生暴利，地方政府为了实现经济增长目标，为了城市基础建设所需要的大量资金，所以不择手段的推高房价。首先在土地供应上缩减供给，长期造成房地产开发用地供不应求；同时在市场复苏时候通过推出城市核心区地块的方式推高地价，产生“地王”效应。

　　09年6月份以来，全国各大城市出现了众多地王就是最好的明证。在北京，国土局推出的广渠门地块的最终成交价格竟然高于周边在售新建商品房价格，“面粉”价格高过“馒头”，在此效应的带动下，无疑拉高了民众对于区域房价的预期，也让开发商坚定了未来房价必将上涨的信心，让投资者看到了运用购房牟利的巨大“钱景”。这也是地方政府一石三鸟的真正高明所在。

　　除了上述5大幕后推手之外，还有诸如通胀预期、贫富差距过大也为房价上涨起到了推波助澜的作用。中国住房商品化发展10多年以来，中国房地产已经不是一个单纯的行业，而是被赋予了太多的支柱色彩、政治色彩和投资色彩，住房的民生特性正逐步被淡化，这就让原本人类最基本的居住需求而演变成为奢侈性需求，这种变化不仅伤害了房地产本身，更伤害了大众对政府能付给予自己幸福的信心，后一种伤害要比前者严重100倍。