标题：钟伟：楼市或由无准备复苏渐入无准备寒冬

楼市“顶已现”？

郝倩

编者按：

楼市在高歌猛进数月后终于放慢向上的脚步。这是拐点到来的预示，还是楼市上涨乏力，需要“喘一喘”再往上？目前已经确定的是，过去数月成交量的大幅攀升带动价格快速上涨，已在一定程度上透支了购房者的需求；与此同时，信贷政策由上半年宽松转为下半年的适度宽松之后，房地产所面临的资金环境已发生改变，投资性需求在下半年的释放也将因此被部分遏制。

更重要的是，上半年楼市突如其来的复苏令不少开发商“手足无措”，在连续几个月的楼盘旺销之后，下半年可以销售的面积已经大量减少。需求的观望，供应的不足，都预示着楼市在未来将步入一个观望及盘整期。到目前为止，宣布增加投资，加大项目开工力度的地产公司仍寥寥无几，这意味着，开发商在资金压力缓解之后仍对后市保持审慎态度。之后的市场走势，将更多地取决于经济的复苏程度，以及房地产市场本身的供求关系变化。

在卖掉了上海华山路一处两居室之后，上海一家跨国公司高管迅速回收了360万元人民币，随后就在英国伦敦城的高档住宅区——泰晤士河边为女儿购入一套总价42万英镑、面积100平方米的排屋，折合人民币6万元/平方米。

据了解，该高管在伦敦买入的房子100平方米属于套内面积，永久产权，且可获得约合100万元人民币的无息贷款。

“需要注意的是，伦敦普通白领的年薪可达到5万英镑，上海类似职务却只可能获得5000英镑。若按照普通的房价计算，一个2居室的价格约为30万英镑，折合白领6年的薪水。在上海，大概需要奋斗10年有余。”该高管对CBN记者明确表示。他因此对如今国内飞速走高的房价十分担忧，认为可能“好景不再”，所以陆续在北京与上海抛售物业。

同样，在遍寻中档房半年之后，王先生在初秋时节正式宣布放弃购屋计划。他数月前高价出售上海一套内环内的二居室，但现在预备与家人租房过渡，理由是，“房价已出现过热迹象”。王先生的想法不是个案。上海工作多年的牛先生对CBN记者称：虽然楼市的各项数字仍显示出火爆景象，可他看到二手房挂牌量激增，有些挂牌价已经比1个月前略有下跌。这让他认为有理由短期内搁置置业计划。

“各项指标显示，楼市的‘顶部’已经在7月份出现，不会再有更大的增长高峰。以年初为基点，原本我预计楼市有6个季度的火爆期，但是以现在房价上涨的速度，火爆期将有所缩短。”北京师范大学金融研究所所长钟伟对CBN记者表示，“近期入市的购房者，可能在明年下半年惊诧地发现：他们因高位买房被‘套’。好在由于中国经济增长的必然性，‘被套’的时期大概只持续1年半，绝不可能超过5年。”

7月顶已现？

不考虑成交量的整体数据，楼价已经连续几个月好于预期。30岁的购房人小赵从今年2月份开始看房，他对CBN记者介绍说，在这半年期间，他的心理价位由总价150万元逐渐升至180万元，最近夫妻俩的预算增至200万元。相比价格的上涨，因“刚需”所看房子的区域从中环已经扩展到外环外，“甚至一些之前从未想过的板块都去看了”。

“虽然板块不同，但是涨价幅度基本相当。例如，年初三林的二手房1万元/平方米出头。当时总认为楼价即使不跌，也一定能够保持数月的持平。但是到8月份，新楼平均售价超过1.8万元/平方米，二手房甚至突破2万元/平方米。”小赵对CBN记者表示，同样的涨价幅度还出现在九亭、南汇、新江湾城等板块。

当上海的华山路板块与伦敦中心区泰晤士河边的楼价已经基本接轨时，上海单价1万元/平方米的楼盘已经在楼价“连环跳”之后基本销声匿迹。

根据台庆房产的统计，在外郊环23个楼盘中，8月份均价相比2月份涨幅最高达近一倍，如：达安圣芭芭花园(联排别墅部分)2月成交均价为12971元，8月均价19044元，涨幅46.8%；九城湖滨国际公寓8月均价18013元，相比2月涨幅91%。

最终，小赵以200万元的预算，在外环外，一个离地铁站尚有1公里的松江板块买入一处价格为1.7万元/平方米的公寓房，这一楼盘在2月份时价格还未过万。

价涨，挤压自住需求出局——这些现状令人担忧。中国指数研究院数据信息中心的监测显示，在8月份监测的30个城市中，仅有8个城市住宅成交面积环比上升，不到城市数量的三分之一，而30个城市总成交面积环比下跌约11.18%。同时，从供应情况来看，8月份，传统销售淡季尚未结束，未来房价普遍看涨，开发商有意放慢推盘速度，各城市库存量继续下滑，如杭州、深圳、广州等城市已经降到历史较低水平，市场供应偏紧。

“现在看来，如果说去年11月份是市场的‘底部’，那今年7月份就是市场的‘顶部’。”钟伟认为，楼市的“天花板”早已出现，只不过被仍在延续的楼市热度掩盖了。理由在于，环比的经济动力增长高峰已经过去，从6月份开始经济增长的环比开始持平，甚至下跌。这在股市中也有体现；其次就是房地产7月份开始环比“见顶”，全国平均的二手房交易开始面临“量跌价涨”的局面，并持续了2个月。

供不应求或将转为供大于求

上海台庆房产副总经理陈史翎对CBN记者分析称：“新盘价格井喷，源头还是在于年初以来，成交量扩增过快，致使房源供应跟不上，给了开发商惜售、提价的机会。”上海房地产市场好比浅碟经济的产物，只要有一定的利多因素，就会造成成交量、价的井喷。但假设供求比例发生逆转，市场将改变现状。

“二手房成交量的下跌是一个不容忽视的信号，这代表着一个市场趋势。”钟伟说。如其所称，21世纪不动产统计数据显示，8月份北京、上海、深圳三地二手房成交量齐跌，分别环比下降10.4%、12.9%和21%。这其中，8月，北京楼市整体交易量仍处于历史高点，房价仍在上涨，但二手房呈现自今年第二季度起的首次成交下滑。上海的情况则更为糟糕：成交量连续第二月下滑、价格水平则仍在高位。

“存量房从2008年10月开始逐步被市场消化，到了7月底供需的紧张程度为历史上最高。其中上海的可售面积可持续2个月；北京则是6到7个月。以7月份为一个时间节点，预计紧接着供求关系将日趋缓解。关键在于供应在逐渐增加，而有效需求却是同期被抑制。”钟伟判断称。

供应和需求都将从今年底开始发生微妙的变化：一边是开发投资量快速增加，开发商都在拼进度，并可能在明年9、10月份形成上市高潮。可需求呢？钟伟认为，除了购买力被高价抑制，购房者还会惊奇地发现，通胀并没有在现实中存在，而信贷则同期收紧，买房的热度自然会随之降温。

今年2、3月份，在中城联盟内部的一场会议上，当钟伟判断说本年度楼市成交量和价格甚至可能超过2007年时，联盟中的诸多企业认为这简直是天方夜谭。在开发商大都抱有悲观想法的背景之下，今年上半年，楼市经过了一场“无准备复苏”。而现在，钟伟的预计是，楼市有可能在集体的过度乐观之下经历一场“无准备衰退”。

“房地产行业已经追平，甚至超过2007年。但这个行业本身的发展模式并未根本转型。如果房企有能力在2010年基本完成销售，那么恭喜你，你获得了一个非常好的投机机会——但那仅仅是投机机会而已。”钟伟说。这意味着，假设“错过这次投机机会，则不容乐观。在未来三年，这个行业的大调整依然不可避免”。