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国庆黄金周被视为今年楼市走势的关键转折点，如果开发商继续高姿态、成交继续没有起色，楼价下跌可能性极大
又到十一，又到楼市黄金周。可以说，十一的情况如何，将影响到今年能否成为广州楼市的“回暖年”。上半年成交量及价格的双双迅速回暖，到近两个月的止升回跌，今年以来一直处于跌宕起伏状态的广州楼市，留给即将到来的黄金周太多太多的悬念：十一黄金周期间，广州楼市的供应、价格、促销策略如何？成交量能否止跌回升？市场的突破口又在哪里？
为解开种种谜团，信息时报记者将多路采访，从开发商、市场专家及中介代-理专业人士的角度，全面解剖即将到来的十一黄金周楼市，探索这条“黄金路”将走向何方。
信息时报记者 李东元
供应
同比供应少15% 市区盘仍抢手
●多少新货能在“银十”入市？
预计超4万套 七成集中在郊区
黄韬(中原地产项目总经理)：根据我们的统计数据，今年国庆期间，广州楼市供应超过4万套，其中新盘数量大约在2万套左右，另外2万套是旧盘新推。新货的分布主要在郊区，比如番禺和白云等，郊区供应占70%以上，市区只有30%左右。和今年五一小黄金周相比，十一的供应量略微少了5%，和我们之前的预计有落差。因为很多开发商希望赶国庆，但由于工程进度问题赶不上，这一点在市区楼盘中比较明显。和去年国庆相比，今年的货量供应少了15%左右，去年楼市不好卖，所以很多楼盘滞销。
周峰(满堂红研究部经理)：根据阳光家缘网的最新统计数据，广州十区两县市目前批准可售的新建住宅约为2.8万套，其中十区的可售新建住宅约为1.8万套，番禺和花都的可售新建住宅约8360套，中心六区的可售新建住宅约9740套。由于部分发展商从9月开始陆续进行楼盘促销活动，整个9月可能被市场消化的新建住宅为1万套左右，而新增的批准可售住宅约在1.3万套左右，因此，预计今年国庆黄金周十区两县市大约有3.1万套新建住宅供应，其中十区约有2万套新建住宅推出市场。
●中心城区能否成黄金周热点？
供应少需求大 可能继续涨价
黄韬：今年的新盘新货供应比较分散，没那么集中，所以很难具体到哪个区域可能成为热点。但从总体来看，今年市中心供应少，而买家对市区楼盘的期望又很大，供需不平衡，所以市中心楼盘肯定仍是今年国庆市场的大热点。其中，以天河CBD为代表的市中心楼盘可能会热卖。今年一些新盘还是值得关注的，比如中山四路的翰雅名轩本月底将开卖，价格可能到2万元/平方米。
周峰：据阳光家缘网的数据统计推算，今年国庆黄金周中心城区(六区)的可售住宅不足1万套，数量仅比番禺、花都两个郊区的供应量多一些。中心六区当中，天河、白云、海珠的供应量占了六区总体供应量的83%，相同地段、板块的多个楼盘，可能会出现争夺同一批客户的情形。荔湾、越秀两个老城区的新货供应量比重占了六区总体供应量的16%，售价应该还有调高的可能，但客户的追捧度不会减少。其中，流花湖附近的“富力君湖华庭”、长寿路地铁站附近的“贵贤上品”都可适当关注，1.7万～1.8万元/平方米的售价对大部分市民而言都算“超高价”，但对于其所属地段的资源价值而言，该售价应属于“中等偏上”。
●十一最值得投资区域？
目前不宜投资 投资最好选市区
黄韬：我个人认为，现在广州楼价已到了那么高的位置，是不适合投资的，而且风险很大，未来的楼市走势很难把握。但如果一些市民手中有现金，又没有其他投资渠道，一定要选择买房子来作为保值的话，那我建议还是选择市中心楼盘。郊区今年的供应很大，但不建议选择郊区的公寓和普通洋房作为投资目标，因为同质化太明显。
另外，现在广州的商铺相对于其他城市来说，起步比较慢，所以升值的空间是十分不错的。价格方面，商铺的跨度也很大，从100万元到几千万元都很多选择，适合大手笔的买家。
周峰：今年国庆黄金周，可优先考虑在地铁5号线(芳村滘口至黄埔鱼珠)沿线的地段和板块寻觅合适的物业，该地铁线路将在今年底开通，届时沿线物业会有一个比较明显的升值空间。但由于多数市民都能意识到这一点，故地铁5号线沿线的有效供应量未必足够，售价也不会太低，市民也可转移视线到明年之后建成的地铁2号线南延线(番禺段)、地铁6号线(浔峰岗至天河元岗)、地铁8号线(文化公园至昌岗中路)，由于等待开通的时间约需2～3年，故不排除沿线板块还有部分笋盘供应。
楼价
短期仍稳中略升未来不排除下滑
●十一期间开发商的价格策略？
“稳”字为主 营销手段料不多
张维伦(维森置业董事长兼总经理)：我个人认为，在今年十一黄金周，开发商采取的价格策略应该是稳中有升，既不会故意坚守或拉升楼价，也不会大幅度让利。
从营销策略上来看，往年开发商采取的打折、赠送现金券等传统方式，今年部分开发商仍将会采用，但不会采取较多的新策略，因为营销对房地产的影响已让位给价格和政策了。
张斌(中地行市场与传播部总监)： 今年的十一黄金周比较特殊，和中秋节在一起共有8天假期，很多人可能会选择出远门旅行，全国或将有不少于2亿人出行，这应该是历年来比较罕见的。因此我个人认为，今年的十一黄金周可能不会给房地产市场带来真正的实质性效益；所以，很多开发商都将各自的销售计划提前放在9月中下旬或10月中旬来销售，这也是与往年较大不同之处。至于十一黄金周期间，开发商应该会走一条以“稳”字为中心的销售路线。
陈真诚(中国知名资深房产专家)：由于房价持续高涨后，留下的降价促销空间很大。现在的房价即使降四成，与今年初价格才能保持基本一致；即便折半，开发商也能达到与去年、前年持平的利润。当然，不排除开发商有可能继续沿用一些老套路做促销，如通过返款变相降低首付、赠送装修或家电家私、赠送面积、赠送黄金等能对抗通货膨胀的东西等。
●楼价重回万元，未来走势如何？
目前楼价“很危险” 不排除下滑
张维伦：十一期间，广州楼价将会在高位盘升，成交均价将再次被拉升。在这种情况下，楼市依然存在一些不稳定因素，比如房地产政策依然不是很明朗。在楼价持续高企的现状下，不排除部分买家可能会选择持续观望，从而出现明显的“价升量减”现象。
陈真诚：如果没有今年的房价高涨，也许市场的危险度还要低点。但经过今年再涨之后，房价肯定会下降，而且可能下降的幅度会很大，不排除超过50%的可能性，这实际上给房地产市场增加了危机度，这可以叫做房地产的“非典型谋杀”。
张斌：现阶段的广州楼价确实已处在一个较高的水平，目前，不管是宏观政策还是总体的经济走向，都已开始向不利于房地产的方向运行。从目前来看，影响今年十一楼市向好的因素有多个，首先，由于楼价水平上升的速度较快，甚至已在高位运行，这都给购房者带来一定的观望情绪；其次，整个金融信贷政策的变化，尤其是股市再次回到低点等，这些因素都将影响房地产市场的成交量。如果成交量持续下滑，国庆后乃至年底，广州楼价不排除会在稳中走下滑路线。
成交
消费力被透支 成交不乐观
●黄金周成交量能否止跌回升？
开发商不让步 难有太大惊喜
邓浩志(房地产经济研究专家)：预计10月广州楼市的成交量会比7、8月会好一些，但不会出现太大的惊喜。根据阳光家缘的统计数据，最近两个月成交量排在前三位的楼盘，都是价格在5000多元/平方米的远郊楼盘，说明经过上半年的价格上涨，目前消费者的购买力已不足以支撑中心城区的高房价，只能选择偏远、价格较低的项目。同时，上半年的市场回暖，一方面消耗了庞大的市场购买力，另一方面让开发商“不差钱”，不会进行降价促销。在高房价的影响下，十一期间成交量或许会出现阶段性的报复反弹，但总体不会有太大惊喜。
韩世同(知名房地产专家)：根据之前的网签数据，由于7、8月的成交不断萎缩，我曾表示到9、10月会出现货量加大、价格有所下调的局面。但从房管局公布的8月楼市成交数据看，看不到9、10月成交量放大的迹象，在开发商缺少推货积极性的情况下，“金九银十”的含金量也会大打折扣，相信今年难以出现成交火爆的场面。根据之前的网签数据，10月能有超过80万的成交量就算较为理想了。
张学民(力迅地产副总经理)：纵观今年的广州楼市，7、8月的成交量下跌是正常现象，当时很多开发商也没有新货可推；而且，由于大部分楼盘的推货都集中在国庆期间，因此，9月的成交量相信也不会太大。在这个阶段，消费者也存在观望的心态，希望看看十一黄金周是否有更多的选择、开发商会不会推出更大的优惠。因此，十一的成交量相信会比这前一季度要有所回升，至于能增长多少则要看开发商对价格的期望。但毕竟后市尚未明朗，价格的调整幅度相信也不会太大。特别是在中心城区，由于土地稀缺、产品卖少见少，开发商并不急于出货，价格将难以出现下调的情况。
●今年楼市复苏还是失守？
楼市处于下行周期 勿过度乐观
韩世同：我一直不认同“今年楼市整体复苏”的说法。自2007年底开始，广州楼市就进入了下行周期，这会持续较长的一段时间。今年上半年的成交量及价格回升，是借助于“保8”目标和一系列“促进楼市消费”新政而出现的一种结果，是一种阶段性的反弹，市场不能过度乐观。当这些效应消失之后，楼市将重新回到下行过程。因此，十一的成交情况最终如何，将不会影响整个楼市运行的态势。
邓浩志：对于未来楼市的走势，最大的不安因素还是来自政策层面。经过上半年的努力，经济复苏的大环境逐渐明朗，“保8”的任务也基本能够完成。因此，房地产行业将可能不再从经济的角度去考虑，不再将之作为扶持的行业，而转向民生的问题。特别是针对再次飞涨的房价，会逐步做出调整。如之前的收紧二套房贷等一系列政策和行动，都可看出中央政府的态度。虽然这种大调整可能不会出现在今年，但下一年度的趋向如何还很难说。因此，在邻近年尾之际，开发商如果利用十一黄金周多出货、多回笼资金，对其后续的发展相信会更有帮助。
消费者
适宜多看楼 赶上政策末班车
朱欣苑(经纬行研究中心经理)：“金九银十”期间，广州楼市的供应比较充裕，新盘新货较多，虽然价格仍高企，但由于区域或板块楼盘存在一定的竞争，届时会有相当多的促销折扣。加上购房利率和税收等优惠政策仅限于今年，因此，有购房需求的消费者在黄金月适宜多多看楼，多方比较，或能淘到心水单位，遇有价格合适在购买力支付范围内的单位就可出手了。
黎文江(合富辉煌首席分析师)：目前，国内整个市场经济已全面回暖了，所以靠房地产拉动经济而出台的政策也会逐渐减弱，甚至是逐渐取消。因此，今年有买楼打算的买家，可考虑选择在“金九银十”入市。今年黄金周依然会推出不少新货，优惠也会多一些。
在我认为，今年黄金周会有比较多的高端买家入市。其实早从今年5月以来，已有不少多次置业者入市，但之前市场上所剩的产品并不能满足这些高端买家的需求。十一黄金周有不少高端盘推出新产品，这些高端买家可能会积极入市。信息时报记者 张金娜
开发商
只要肯让步 成交马上升回来
黄韬：我们之前比较看好今年国庆，但日前看到8月的成交数据，广州市中心楼价已达到1.2万元/平方米；同时，今年前8月的楼市成交量接近700万平方米。所以，影响十一楼市的不稳定因素就是价格，太高了，超过了市民的承受能力，投资客也在观望。另一方面，开发商却比较看好市场，今年促销的开发商非常少，买卖双方的矛盾日间突出。所以说，只要开发商肯作出让步，价格回落到今年4月(比现在下降10%)，楼市成交量肯定会很快回升。
周峰：目前，影响十一黄金周楼市走强的因素有外部和内部两种，外部因素是国庆假期一向属于出外旅游的重点时段，这批客户中有部分是具备置业需求的，因此国庆黄金周的有效客流会被分流。内部因素方面，则是目前相对较高的楼价，令大部分有置业需求的客户开始采取观望的态度；且因银行的放贷审批较之今年上半年要严格，高额度、高成数的贷款未必能顺利获得审批通过，必须通过银行贷款才能实现购房计划的客户，也只好暂时搁置入市计划。
因此，开发商要想在国庆黄金周突围而出，关键还是要在项目的售价上做文章。如果项目定位不算高，针对的客户是改善型或初次置业型的，最好能在开售前做好市场调研，售价若能比周边同地段或同板块的略微低一些，就可有效加快销售速度。
一句话探讨
国庆楼市突破点：价格，价格，价格
张学民：十一楼市的突破点，关键还是看价格。
韩世同：今年十一楼市没有突破点。一方面，价格是影响成交量的最关键因素，但开发商似乎没有降价促销的欲望；另一方面，由于市场新供应较为分散，也难以形成热点区域。
张维伦：从目前楼市现状来看，影响广州楼市不稳定的因素主要还是政策不明朗，要想使楼市呈现“量价齐升”的态势，突破点在政府要大力支持房地产业，才能促使处于观望中的购房者入市。
张斌：楼市的突破点依然是“现金为王”。发展商们不要对市场有过高的信心，要在各自利润许可的情况下，尽快将自己开发的物业转变为现金流。
黄韬：楼市突破点还是在价格上，只要开发商作出让步，价格回落到今年4月的水平(比现在下降10%)，买家就能接受了，成交量才能升上来。
黎文江：高端物业买家将拉动今年“金九银十”的广州楼市。
朱欣苑：今年黄金周将以首次置业和改善型客户为主，因此，提高产品的性价比将是有效放大成交量的关键。
周峰：开发商若想在今年的国庆黄金周期间突围而出，关键还是要在项目的售价上做文章。
邓浩志：现时对市场来说，最重要的还是价格因素，这也是影响成交量能否放大的最关键因素，而产品品质、装修、设计等其他因素则相对靠后。
信息时报记者 罗莎琳
徐凤 李东元 张金娜