标题：房价冲高 楼市再现“爱买不买”

　　深圳，这个因特区而兴的城市，一直引领着中国房价的风向。去年9月金融海啸爆发，深圳房价加速下跌，但从年初开始，仅用半年时间，已然超过2007年10月的历史新高水平。短短一年时间，深圳房价就完成了一个入地上天的轮回。

　　幸运的购房者

　　抄底深圳楼市 5个月增值80万

　　抄底深圳楼市 5个月增值80万

　　“我已在深圳安家，买房子是早晚的事。”田天妮对记者说，她本以为，在深圳这个房价奇贵的城市，买房是需要经过多次长期的踩盘、蹲点、对比、讨价还价才能下叉的重大投资，但是金融危机的发生是意料之外的因素，正是这个因素严重扰乱了她买房的步骤。因为通胀的预期，今年4月份，她第一次踩盘就对一套总价198万元的房子下了订金，后来的事实证明，她这次是误打误撞抄了楼市的底，短短5个月，房子就升值了80万。尝到甜头的田天妮打算等到年底房价下来的时候，再入市买套二手房。

　　通胀预期刺激火速买房

　　2009年3月18日，美联储突然宣布将购买长期国债、住房抵押债券及房贷机构债券，总额高达1万多亿美元。“我和老公惊呼：美国印钞、全球买单，通胀早晚要来。”田天妮说，为了让资产增值速度跑赢通货膨胀，于是，“买房”立即被列为家庭的首要投资任务。那时她刚到深圳一周，深圳房价已在逐步上涨，即将突破1.1万/平米关口。

　　田天妮是四川人，在重庆工作多年，老公是重庆人，山景江景看得多，海景看得少，因此“面朝大海”的需求比较强烈。所以，他们很快就将目标锁定在南山的后海片区，这是一个素有“豪宅”之称的片区。

　　后海片区毗邻香港，地缘优势明显，是规划中的金融中心区，地铁、体育中心、滨海长廊、金融区歌剧院等一系列工程将在近期投用，一系列因素刺激着这块“豪地”。“只要单价不超过两万，我们就下手。”田天妮说，4月3日，他们将踩盘第一站选在后海公馆。

　　“2007年老公踩过这个盘，当时每平方米在2.5万元以上，当年7月时更高达三四万，因严重超过预期而放弃。”田天妮说，这次去看，价格已在2万元/平方米以内，最终小区内一套最小户型107平方米的三房进入他们的视野，总价198万元，折合单价1.9万元。

　　晚上回到家，田天妮再次与老公查看后海片区详细的规划图，在确定了附近的市政规划和设施，并排除了数百米外变电站可能带来的危害后，最终决定就是它了。第二天，田天妮就与老公去缴了10万元定金。一周后付了首付。五一办妥全部手续开始装修。6月初开始第一次月供。

　　“我们当时并没关注整个深圳的均价，主要是考虑地理位置和价格接受水平。”田天妮说，自住购房者关注均价的意义不大，决定因素是自身需求。

　　5个月后单价赚8000元

　　在与房价赛跑的购房者中，田天妮是相对幸运者。

　　在与房价赛跑的购房者中，田天妮是相对幸运者。

　　“我们的房产正在迅速增值，过去的几个月时间，深圳房价的反弹之猛堪比2007年的疯狂。”田天妮说，关内很多区域房价已经接近2007年的高点，豪宅扎堆的南山区涨幅在20%以上。

　　尽管此次购房是为自住，也没考虑转手，但迅速的增值还是让田天妮感到很惬意。今年８月，深圳市新建商品住宅销售均价为18380元／平方米，突破了2007年10月的历史高位17350元／平方米，创深圳一手房销售均价历史新高。

　　“4月份买进，到现在5个月，我这套房已增值80万左右。”田天妮幸福地说，现在南山区的交易还是很活跃，他们的那套房子已卖到2.7万/平方米左右，一平方赚8000元左右，这比她在重庆的房子增值快得多。田天妮在重庆南岸区有一套两居室的房子，2005年买进时的成交价3300元/平方米，目前，周边二手房的价格在5000元/平方米左右。

　　虽然此次在深圳的投资，从阶段性看已取得了较大的成功。但田天妮认为，这到底是抄底成功，还是掉进了“流动性陷阱”，还很难说清楚。

　　不独深圳，全国房价都在不同程度上扬。8月，上海房价首次冲破1.8万元／平方米，达到18502元/平方米。北京住宅均价再次上扬，已到14825元/平米。

　　等房价下跌年底再入市

　　田天妮说：“我们正在考虑等年底价格下来后，再去买套二手房，给父母住。”田天妮认为年底深圳房价要下跌的理由很简单：没有交易量，价格也支撑不了多久。

　　“这波房价上涨，成交量是关键因素。”满堂红（深圳）置业有限公司副总经理潘国栋称，市场信心恢复，在物价不断上涨、通胀预期前提下，过去被压抑的刚性需求释放，支撑了深圳今年上半年房价的上涨。从今年2月开始，成交量每月都在上涨，基本是2008年同期的两倍左右。但随着7月二套房贷收紧，深圳房价也迅速放缓上蹿步伐。潘国栋说：“最明显的就是交易量大幅下滑，最高的福田区成交量已下降20%左右。”“从近两个月来看，二手房的交易量也下来了。”中原地产深港研究中心研究一院中级研究员韦峰分析说，7月份比6月份的交易量下降两成左右。一手房7月份比6月份减少两成，8月份比7月份再降42%。

　　“最近开车听广播，听说交易量已经连续下降几个月了。”田天妮认为，既然价格上涨是交易量放大推动的，那么交易量下来后，价格也坚挺不了多久。“身边很多人都在持币观望。”田天妮说，现在房价这么高，很多自住购房者都在等待。

　　跟风的炒房者

　　频繁转手推高楼市泡沫

　　频繁转手推高楼市泡沫

　　“现在炒房的都不轻易下手了，价格太高，利润空间太小了。”在深圳已有5年炒房经历的李玉（化名）说，她手上已没有房源，正在寻找。

　　深圳房价从今年3月的1.1万/平方米，上涨到7月的15875元/平方米，4个月来上涨近5000元/平方米。这个时间段，也正是全国房价再次掀起涨价风潮的阶段。“深圳是一个很敏感的城市，投资客则更为敏感，一旦楼市转好，他们就会立即进入。”满堂红（深圳）置业有限公司副总经理潘国栋说。

　　李玉是潮汕人，到深圳已有10年，炒房经历有5年。她说，当时投资炒房是一次偶然的机会。2004年，在深圳工作已经5年的李玉，经朋友介绍花40多万在福田区买了一套房子。

　　“后来还没来得及搬家，就转手了。”李玉说，她那套房在27楼，有位在23楼上班的人开价50多万购房。李玉遂毫不犹豫地转了出去，一个月时间，10多万现金收入囊中。从此开始，李玉也成为炒房一族。

　　像李玉这样误打误撞开始炒房的不在少数。潘国栋分析说，这波行情的投资客与之前有很大的区别，有实力者较少，更多的是购房后发现有利可图，才作为投资转手，盲目跟风现象比较突出。潘国栋说：“在这波炒房者中，跟风炒房的占60%左右。从上半年看，短线炒家居多，一般一套房3个月转手两三次很正常，“一般投资客都会获取10%左右的利润，转手越勤，价格也就越高，泡沫也就会越来越大。”潘国栋认为，现在已很危险了，自购住房者暂时可暂缓下手。

　　不差钱的开发商

　　优惠少价格高“爱买不买”

　　优惠少价格高“爱买不买”

　　购房者在等，开发商也是一副“皇帝女儿不愁嫁”的姿态。在宝安的金地梅陇镇楼盘，售楼大厅没有看房客，售楼小姐抄着两手冷冷地问：“要不要详细介绍下？”在被告知不需要时，立即冷淡走开。这样的场景在2007年楼市火爆时也曾出现过。而去年此时，福田区的御景江山（查看地图）售楼人员，不仅主动热情地为你介绍情况，还会不辞辛劳地带你逛样板房，想尽办法帮你打折，让你买房。

　　上半年资金大量回笼的开发商不会着急，中原地产深港研究中心研究一院中级研究员韦峰分析认为，8月份，个别开发商尽管也拿出了优惠，但幅度很小，且大都是尾盘。

　　福田区竹子林地区一家房屋中介客户经理杨文采也认为：“现在升值空间有限了，毕竟价格很高了。”在这里，一套76平方米两房两厅的二手房，挂牌价155万元，每平方米价格达2万多元。指着墙面上新挂出来的房源，杨文采说：“有时刚挂出来是155万，一周后就变成了158万。”在他看来，价格要降下来比较难，今年来，他们的门店生意一直不错。

　　“如果国家政策没有大的调整，总的趋势将是价格稳定或微涨，交易量持续下降。”满堂红（深圳）置业有限公司副总经理潘国栋分析称，现在买卖双方都在观望。

　　失衡的供需

　　供小于求是房价上涨根源

　　供小于求是房价上涨根源

　　购房者纷纷入市，市场投放量跟不上销售量。满堂红（深圳）置业有限公司副总经理潘国栋分析称，供需失衡，成为此轮房价上涨的根源。今年1~8月房地产投资负增长7.1%，商品住宅施工和竣工面积，今年头7个月分别下降5.4%和24.9%。

　　“随着房价上涨，不少开发商开始捂盘。”潘国栋说，房源供应更趋紧张，从而推高房价。上半年，深圳住房总成交面积达387万平方米，但新入市的住房面积不过231万平方米。尤其一季度，成交量达169万，但新入市的房产面积不过81万平方米，还不到销量的一半。

　　7月初，深圳市房地产研究中心副主任王锋即撰文指出：近几个月房价主要靠90平米以上大户型价格上涨拉动，随着90平米以下住宅价格的上涨，后市住宅价格稳定不容乐观。他建议称，需要采取措施，加快中小户型普通商品住宅的建设和投资，增加今后住房供应的总量、促进房价的稳定。潘国栋表示：“因为谁也不知道底在哪里，任何一个市场都是追涨杀跌，股市如此，楼市也不例外，所以购房者很少能在最低谷时买进。”

　　一旦市场出现上涨，消费者一个接一个进入，迅速堆积出一个庞大的数字，这进一步加剧了市场的供需矛盾。在供应量没有较大改善的情况下，价格上升已是必然。炒房者李玉也认为，房源供应本来就失衡了，加上炒家不断换手，价格迅速上涨，但这并不是真实市场供需关系的反映。

　　因此，7月份二套房政策一收紧，房地产市场立即被“感染”，明显放缓上涨步伐。当月，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅比6月降低了1.2%。

　　潘国栋提醒说，如国家严格执行宏观调控政策，将促使交易量继续下降。同时，房产商一旦出现大规模促销，则可能促成价格走低。再次，刚性需求只能作为市场的短期支撑，一旦投资客的参与比例进一步提高，则可能催生更大的泡沫。这个泡沫一旦破裂，价格势必进入下行通道。

　　未来趋势

　　第四季度楼市不会有拐点

　　第四季度楼市不会有拐点

　　“虽然现在增速放缓，但第四季度楼市不会出现拐点。”汪勇博士分析，今年来，房价由上半年的逐月增长，到下半年逐步平稳。根据市国土房管局公布的数据和调查数据，六、七、八这三个月，主城区的房价逐月小幅回调。“如果剔除每月较大保障房上市的情况，主城区楼市从成交量到成交均价都维持在一个平稳状态。”

　　下一步楼市将何去何从？汪勇认为，关键看九月和十月，“金九银十”是传统的楼市销售旺季，重庆方面的市场表现应该会比较乐观。如果保守估计的话，第四季度的楼市应该是一个僵持的过程，成交量上估计会有所回调，房价回调的可能性不太大。

　　“明年楼市的供应量特别是二手房的供应量可能会加大，这对楼市不是利好消息。”一家重庆前十强开发商的投资总监告诉记者，今年来，投资需求性购房比例不低，这些房源在明年将会集中交房，这批投资型的房源一旦以二手房面市，势必会加大市场供应量，可能会影响房价走低。

　　相关链接

　　楼市一年大事记

　　楼市一年大事记

　　■2008年7月,国内房地产市场从1998年以来首次出现销售面积和销售额同时下降的情况。当月，长沙市政府出台《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》，这也是地方政府出台救市新政试探性的开始。

　　■2008年10月22日，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1%。同时规定，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　■2008年12月22日，国务院办公厅正式出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求等政策。

　　■2009年5月，全国楼市开始“价量齐升”，呈现“小阳春”。

　　■2009年6月19日，银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

　　■2009年6月~9月，“地王”频现。6月25日,重庆鸿恩寺地块拍出38.1亿,成为当时全国“地王”。6月30日，朝阳区广渠路15号地拍出40.6亿，刷新“地王”纪录。9月10日，中海地产以70.06亿元拍下上海普陀区两地块，成为最新“地王”。