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那么，西安楼市“金九银十”能否实现？在“金九银十”效应的影响下，西安楼市后市走势如何？
“金九银十”能否实现
“金九银十”能否实现？对此，接受本报记者采访的多数业界人士认为，7、8月份成交量调整是正常现象，现在谈楼市拐点为时尚早，今年的“金九银十”虽然不会像往年那样明显，但会比7、8月份和去年同期要好，甚至可能会出现一个销售小高峰，但不会好于今年的4、5月份。而价格方面，在9、10月份仍会保持小幅上升，到年底至明年年初可能会出现小幅下调。
但对此有不同看法的人也不在少数。一些研究者认为，一线城市市场的量价关系显示出前期透支的征兆。房地产住宅市场必将面临拐点调整。
价升量跌的背后是观望心态浓重的表现。国巨资本总裁、首席经济学家孙飞日前在接受媒体采访时表示，“观望”的本质是有效购买力的严重不足。他将此预见为“楼市泡沫的先兆”。不仅如此，接下来的市场或将由目前的价升量跌转化为价平量跌，最后出现量价齐跌的惨烈结局。
国家发改委纳入监测的72个大中城市数据显示，中国楼市总体已经迅速达到高位。此情此景之下，决策层不仅开始收缩流动性，并将以更加严格的态度收紧银行二套房贷制度。这样的针对性政策已经对房地产投资和投机行为带来了明显的压力。“投资和投机者们面对这样的政策措施必然谨慎面对成本压力，并提高投资风险的预期。”孙飞认为，过高的房价已经钳制了原本的刚性需求，有效购买力被大面积压制。
杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)分析认为：“今年3月到8月的房地产市场已经偏热，成交量非常大，已经透支了‘金九银十’的能量，难再现热潮。”
房价增幅或于明年见顶
2008年全国城市楼市在“金九银十”中“平淡”度过，不仅是因为金融危机的影响，主要是2007年疯狂之后，心理普遍遭遇到的创伤没有恢复，所以，2009年楼市“金九银十”出现“后拐点和房价下降”是必然的，今年专家的分析建议似乎出现了“一边倒”现象，异口同声建议消费者不要在“金九银十”里出手买房。
杨红旭认为，按以往经验，香港和内地股市领先房价4-5个月左右，如果今年8月4日沪指达到的3478点就是年内高点，那么70个大中城市的房价同比增幅将在11-12月到达高点。如果沪指9月或10月再创新高，那么70个大中城市的房价同比增幅将在明年一季度见顶。
近日，中国社科院研究员曹建海(曹建海博客,曹建海新闻,曹建海说吧)称对媒体称，“2012年买房比较合适”。他认为，房价回落是个长期趋势，货币政策作为一个短期干扰因素导致房价短期上涨，甚至是报复性的上涨。但是房价不能改变长期回落走势，最迟明年三四月份回落，而且可能是一个回落的开始。
为什么要等到2012年再买房呢？“因为即使明年房价回落，也是个比较缓慢的回落过程。按照任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)的判断，到2012年是个跳水的模式。那么要到跳水落实之后再买”，曹建海说。
广东刀客地产研究机构总经理谢逸枫在9月6日的博客中称，房价会下降，“金九银十”出手纯粹是往火坑里跳。他提出三个理由：一、上半年小阳春释放了需求，也透支了“金九银十”的需求；二、上半年，开发商解决了资金紧张的局面，但是，开发商为了开发其他项目和继续建设后期的项目，必须要投入很多资金，况且银行开始收紧信贷额，开发商贷款有难度了，所以在资金紧张的情况下，唯一的办法就是下降房价，快速度销售房子，回笼资金。
业界人士称买房节奏可放慢些
最近国内一线房地产城市的一些投资者也纷纷“瞄”上了西安房地产市场，动辄买下十套八套房产的大有人在。这些城市的人介入西安楼市，让西安购房者紧张起来，跟风买房的人越来越多。
万达集团西安项目公司总经理束军日前在接受媒体采访时表示，西安的房价一直比较平稳，不像广州、上海、北京等一线城市房价高位运行，基本没有了上涨的空间。有位温州人，就在民乐园万达广场一口气买下10多套小户型精装公寓进行投资。
房屋理财规划师王瀚正也认为，在房价的考虑上，还是多考虑一些便宜又实惠的房子。目前西安的房价总体还不算太高，而地铁等城市配套的加快建设，势必在未来拉动整个房价的上涨。对于一些成熟片区来说，价位相对较高，但20~30平方米的偏小户型，由于总价较低，又有完善的配套，也是投资置业的热点。相反，一些新开发的区域，由于政策的扶持，虽然目前各种条件还不是很成熟，但房价相对其他区域较低，将来升值的空间会比较大。“当然，如果是做投资，需要量力而行。”束军说，投资不是让人倾其所有，因为任何投资都有一定的风险，并不是每个人都能承受得住这种风险。
房屋理财规划师王瀚正也提醒广大购房者：买房是大事，不能草草出手，要把节奏放慢一些，先全部了解楼盘并进行比较，同时也要视个人情况，斟酌后再做是否投资买房的决定。 本报记者 朱云清
楼市风向
国土部：严查土地“囤而未建”
一场针对土地“囤而未建”的清查风暴正在国土部门迅速展开。日前，国土部对外发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再吹严打“囤地”风，这已是国土部近期第二次发文，此前的7月份已发了第一道通知，显示中央对各地建设用地是否得到“充分利用”的高度关注。
要求地方处理闲置土地
在最新发布的《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》中，国土部要求地方采取切实措施促进建设用地的有效利用。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。到2009年9月，对用地供地率仍未明显提高的地区，将暂停对该地区建设用地审批的受理。
下半年重点查看用地比率
事实上，对于包括一些房地产用地在内的闲置土地，中央层面早已出台若干法规予以处置，但地方上的执行力度较弱，使得相关政策未能起到应有作用。这也导致社会舆论对于开发商敢于肆意囤地的争议日渐增长，尤其是最近一两个月来土地市场火爆，土地价格飙涨，“地王”频出，而另一方面，却有许多在2007年创出新高的“地王”“晒太阳”，遭到媒体的猛烈批评。
国土部耕地保护司司长朱留华近日表示，鉴于今后拉动内需还将持续一段时间，因此下半年各地除坚持更加严格的用地审批外，还要开展对已审批用地的核查、监管行动，重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。
地方实际上并不缺地
国土部一位权威人士表示，虽然不少地方反映下半年建设用地指标紧张，但从真实情况来看，土地供应仍然是充足的，“地方实际上并不缺地”。
根据国土部的通知，为加强建设用地批后监管，要求地方政府及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息。
汪凤云实习记者朱劼
特别提醒
根据相关规定，房地产项目开发、销售必须办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，通常称为“五证”。
以上“五证”基本是按照上述顺序逐步办理的，也是环环相扣的。作为普通购房者，无须记住那么多证，只需记住《商品房预售许可证》便可。那么，只要办理了《商品房预售许可证》的房产项目，就证明该项目是手续齐全的，也是可以购买的。需要提醒的是：《商品房预售许可证》上都标有被许可预售的具体楼号，也并非是有了《商品房预售许可证》，就证明该项目（楼盘）所有楼都是被许可预售的。那么，消费者在购房时一定要仔细核对楼号。
根据西安市《商品房预售管理法》第22条规定：不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，也不得收取买受人任何预定款性质费用。因此，任何商品房项目、经济适用房项目、城中村改造房项目等，在没有取得《商品房预售许可证》的情况下，任何以登记排号、内部认购、内部认筹、收取定金等名义的收受费用的行为均属非法行为。特别提醒广大消费者应谨慎购买此类房屋，以免给自己带来不必要的麻烦。