标题：开征物业税与城市“大肚子病”

近日,物业税开征话题被炒得沸沸扬扬。物业税开征是迟早的事，众人争论的焦点也只是是三两年内，还是十年之后开征。而我则更愿意把与这期间发布的另两则消息联系起来，去考虑房地产走势和对房价影响的问题。
     一则消息是北京由于私家车消费有增无减数量过快增长，再有三年的时间北京车辆尾号限行政策效应将会消失；另一则消息就是5月26日北京多家媒体刊登的头条：北京CBD东扩三公里。
     北京的交通拥堵现象日益恶化。从表象上看，是由于车辆增长，道路通容量不够所至。而透过现象的本质却是，城市规划不尽合理，不断增多的城市人口缺乏有效疏导；更深一层原因，则是城市政府管理统筹缺位，地方保护和地区本位主义只顾发展不顾协调，城市中心磁场效应在“多中心”的规划意图下未见化解，反而越来越强化。
     建国初错失梁思成大师提出的新城规划思想，北京的城市规划发展存在先天不足。改革开放后，伴随经济发展，城市建设提速，城市人口数量几乎以几何倍数增长。但 “摊大饼”式的扩容模式，非但不会减轻城市中心压力，反而使压力加深。所以，前年北京“规划修编”新制订了“两轴两带多中心”的新规划思路，意欲让“多中心”分流疏导原先一个中心日益超负荷的压力。
     这样的意图不能说不对，但由于体制上的原因，新的规划主体部分只能在各行政区县政府内部“领会”并消化。城市既有的核心资源，如行政、商务、金融中心和知名院校、医疗机构等，并没有配合规划调整进行重新合理配置。由于地方政府均是以GDP发展为导向，利益保护主义使得市区和远郊行政区，不能形成有效互补，将资源合理再配置，反而会因基础不同，而在发展中差距越来越大。
     近几年，北京成为全国各地投资房产的首选地，四环以内新房销售早已超过四成是由“外地人”投资购买。CBD、长安街和金融街的豪宅公寓售价已接近香港楼价。全世界可能不会再有第二个城市像北京这样聚合了如此之重的所谓国体资源。城市“核心价值资源团”还在不断膨胀集聚，市中心的压力没有化解，还在加重。这样的矛盾状况，好象全世界目前还没有一个城市可以提供实例佐证，用多修几条地铁、把马路不断加宽的方式就可以化解。
     而无论是CBD东扩、还是金融街西进，以及中关村东区开发启动，任何一个举措都是给本已拥挤不堪的城市腹地中心进一步加重负荷，强化中心磁场效应。现在辐射600到800公里范围的城市，基本全都开通往北京的动车组，此半径范围内的城市基本三个小时左右车程即可抵达北京。仅动车组这一项，对北京的住房需求就会影响极大。举一个例子，三年前京津高铁开建之际，天津楼盘的开发商极其兴奋，他们的判断是高铁开通后，北京人会到天津来买房子。而高铁开通之后事实则是，天津一些有钱的人更多是跑到北京来买房；北京一些有项目或分部在天津的工作人员，很多都改变了原先留住天津的习惯，而改为早去晚归。从狭义上理解，随着京津高铁的开通，北京住房需求是在增多，相应地原有的天津住房需求却在减量。
     这一系列发展的地产注解就是，这个城市的住房投资需求还会加大，房价上涨的概念支撑足已站得住脚。
     坦率地讲，中国现有税制体系并不支持物业税开征的条件。中央政府欲开征物业税显而易见是为抑制国内近年日益严重的房产投资。但如同开征物业税必须先厘清多如牛毛的原有房产税费一样，想要以物业税抑制房价推高，需要的前提工作还应做好城市的规划——以均衡发展布局让13亿人口尽可能少量涌入中心城市。让城市里的居民不要全体只去一个地方就业、上学、购物SHOPPING，更不要造成同一时间起早之后，都一头都往市中心一个方向去扎！6月2日有媒体报道北京党政机关拟错时上下班以减少拥堵，但这无法从根本上解决北京城市 “大肚子病”带来的弊端。