标题：房产升值有利于借贷消费
 |
房产财富对于消费支出的影响有多大？人们对消费复苏的期待在一定程度上就寄希望于这个问题的答案。有观点认为，房产价值对于消费已失去了“财富效应”。房价的升高只是提高了未来居住的成本。那些投资于房产的人们借此发了一笔横财，而初次购房者以及二次换购者的“大房子梦想”却打了水漂。总的来说，“财富效应”微乎其微。但也有分析人士指出，即使上述观点是正确的，房价的上涨依然有一定的作用，那就是，对于那些之前无力贷款的消费者来说，其名下房产价值的上升可以为他们进行更高额度的贷款提供担保。
这可能是一种无形的影响，比如对未来收入可能会更乐观，这既推高了房价，也扩大了贷款规模。研究者发现，房价和家庭负债在新屋供应量有限的地区(那些被山岗、河流或者海洋包围的地区)增加最快。而在城市里，房屋的供应却非常有弹性———新房子很容易被建造以满足需求，房价不会因此升高，家庭负债也很少大幅增加。研究者认为，这说明房价的上升导致了更多借贷。
但是，在贷款规模增加的背后，有多大比例是房价上涨的结果呢？研究者将研究对象的范围缩小到那些在1997年前(房价尚未大涨，信贷规模尚未大幅增加)就已拥有房产的人群。他们调查的结果是，在2002年到2006年之间，这一人群贷款增长的60%是房产增值的结果。从另一个角度来说，房产价值每上升1美元，贷款规模就增加大约25至30美分，而长期以来人们都认为资产价值上升1美元带来的财富效应在3至5美分之间。
由房产价值提升所带来的财富并未转化为其他形式的积蓄。在那些房价上涨迅猛的城市，有房一族投资于其他资产的可能性是更小而不是更大。在房价上升时，投资于股票和债券等金融资产的家庭却在减少。所有这些都表明，研究者所估计的由房产升值所带来的大约1.45万亿美元的新增贷款几乎都被用于消费。
通过更进一步的数据分析，经济学家发现，最渴望借款的人一般是那些信用等级最低或者借款额已经接近限额的那些客户。这也说明，通过房产升值从而能够提升信用等级的客户可以满足先前强烈但是受压抑的消费欲望。
这也符合一个更令人忧虑的解释：那些最渴望借款的人通常很短视或者缺乏自控力。在2006年至2008年间，有三分之一以上的贷款违约是房屋抵押贷款。在那些房屋稀缺、房价大幅上涨的地区，低信用等级的房贷违约率的上升幅度已经超过了12%。而在市场充满弹性的城市中则恰恰相反，上升幅度还不到4个百分点。这显示出了大量的过度借贷。如果那些消费倾向最强的家庭仍旧陷于负资产的状态，那么经济出现可持续复苏的前景将是一片黯淡。