标题：房地产市场要走出四大误区

房地产市场要走出四大误区

关于房地产市场的讨论，是当前宏观经济领域讨论中问题最多、意见最不易统一的领域。需要澄清一些似是而非的观点。

首先是讨论房价问题要防止舆论上将长期与短期问题的混淆。确实，如果看好中国经济持续高增长和再过20年经济总量将逼近美国、中国人均收入水平不断提高的前景；如果看好中国经济在进一步提高全球化水平过程中城市化进程的加快，北京、上海等大城市将更加繁荣这一历史必然，由于土地资源有限，从长期看，房价会呈上涨的趋势。但是，也应该看到，因为经济周期调整的原因，因为目前房地产市场尚未成熟、政策尚需不断完善的因素，因为人口老龄化、城市独身子女家庭继承双方父辈房产逐渐增多的因素，或是宏观政策出现重大失误后的调整因素等等。在某个历史时期，房价未必一定是涨，也许是跌，或者涨的趋势根本不是现在人们所预期的走势。因此，投资房市特别是借钱进行投资，也许就会遭到严重损失，甚至是倾家荡产。

第二，关于民生与市场的问题。调控房市，首先必须基本保障每个公民有最起码的居住权，需要对一部分收入水平较低的家庭，以非市场化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才谈得上对除廉租房性质之外的一切住房，从宏观经济变量间平衡的角度出发予以市场化调控。因此，基于中国人均收入水平仍处于较低阶段的特点，基于国民福利水平的提高是个渐进过程的特点，在调控中，只要是确保了宏观经济的基本平衡，即使面对居民改善性住房及其他房价的上升，舆论上的引导也要冷静。同样，在调控中，面对改善性住房及其他房价的下跌，也不必惊慌失措，应尽量由市场规律发生作用。

第三，关于支柱产业与虚拟资产问题。毫无疑问，房地产业已是我国重要的支柱产业。尽管如此，我们也应承认，当前的中国，买房既可作为消费，又可作为投资，这也是一个现实。因此，基于宏观调控的长期政策思考，其一，应想尽办法消除房市中虚拟资产因素对宏观经济周期波动的负面影响；其二，即使作为支柱产业也不是鼓励其做得越大越好。因此，对一个支柱产业同样应在宏观经济总量保持平衡的前提下，考虑其在增长与物价诸多平衡间的取舍问题。特别是在当今流动性过多、存在资产价格上升压力的情况下，且房市本身诸多制度还不完善、调控房市的政策尚处摸索阶段时，更要关注其虚拟资产因素对宏观经济的负面影响。

第四，关于跨期消费与信用膨胀的问题。扩大消费是当今宏观经济政策调整中的核心内容。由此出发，鼓励居民利用金融功能进行跨期消费是题中之义。但是，跨期消费应该有个“度”。这同样又必须从居民可支配收入的增长与宏观经济稳定发展的平衡角度进行思考。相对于房价的持续、快速上涨，如果居民可支配收入增长较慢，此时宏观经济周期波动较大而出现利率水平的频繁调整，原按揭利率水平较低的贷款或首付比例较低的贷款，有可能出现贷款偿付风险，或者出现信用膨胀的宏观风险。

基于以上四点宏观思考，有些调控政策在短期内加以纠偏、调整有一定的难度，但从中长期看，必须毫不动摇予以明确坚持的原则是：对民生与市场问题，要有清晰的区别政策，不能含糊不清。在保民生的廉租房建设上，要把政策用足；必须长期运用税收、金融等手段，减弱房地产市场中的虚拟资产市场因素；只要是涉及金融放大功能的，一定要坚持一定的监管限制政策。对居民改善性住房和第二套住房，要坚持严格的首付按揭制度。对房地产开发企业要坚持严格的自有资本金制度。

总之，只要解决好房市中的民生问题，并将房市按消费品市场进行一定风险度控制的制度约束，中国的房市自然会出现一个稳定发展的走势，政府的宏观调控也不会因房市过度波动而带来烦恼与被动。（人民日报 夏斌） 

买房抗通胀需三思

如果只想今年购房、明年或后年就卖出，以此来抵抗预期中的通胀，那么结果不一定会尽如人意。当前我国楼市已显露回调迹象，房价则有些高处不胜寒，目前已有楼盘开始小幅降价促销，第四季度打折楼盘必然越来越多

通胀快来了，抢房去！这似乎是很多国人的一致观念。然而，买房子能够抵御通胀么？笔者认为，对这个问题需三思而后行，当下如果不考虑中长期情况，只想今年购房、明年或后年就卖出，以此来抵御预期要到来的通胀，那么结果不一定会让人满意。

一思：房子的保值功能究竟如何

今年以来，在宽松的货币政策下，前8月新增信贷超过8万亿元，远超去年全年和今年预定的5万亿目标。实际上，今年一季度货币供应与信贷数据甫一出笼，便引起经济学家们的关注与担忧，再经过媒体放大效应后，从4月开始，投资者便开始向楼市进军，且愈演愈烈，投机客也有所跟进，7月以来更是形成了豪宅抢购潮。

按照西方经济学理论，流动性过剩必然导致通货膨胀，消费品价格、尤其是资产价格本质是一种货币现象。而事实证明，资产价格的上涨领先于消费品价格，根据笔者的研究，M1、股市、楼市、消费品，四者之间依次呈领先关系。近期的实证是：M1去年四季度触底后快速回升，股市是从今年初反弹的，房价是由今年3月止跌上涨的，而CPI到8月仍是同比下降。

那么，购房到底能否抵御通胀？不妨做一个大跨度的数据对比。2000年-2008年，我国CPI增幅依次为：0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%，而全国房价指数增幅依次为：1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。对比结果一目了然：每年的房价涨幅都大于CPI增幅。

如此看来，单以房屋增值率衡量，购房肯定是保值的，若再算上租金回报率，则更划算了。可事情没这么简单，还得深入探究一番。

2000年以来，我国楼市走了一轮波澜壮阔的大行情，房价持续快速上涨，这是由我国1998年取消福利分房、经济高速成长、城市快速推进等多种利好因素共同作用的。这种情况在一国房地产发展史上，只能特定的存在，不可能长久如此。

不妨举三个最坏的例子。1990年日本楼市泡沫破灭后，东京的地价和房价至今都没能回到当初的水平；1997年香港楼市泡沫破灭后，住宅价格至今没能超过1997年三季度的高点；2006年6月美国房价到达顶点，然后持续下跌，并导致次贷危机，引爆金融危机。如果投资者在上述三个房价高点购入房产，则不仅没有跑赢CPI，而且会赔得一塌糊涂。

当然，上述事情近几年不可能在中国发生，不过这也不代表永远不会发生。做个简单推理，目前我国城镇住房私有率约为84%，如果加上农村则约为92%，这可能是全球最高的。就算考虑到目前城镇存量房中占比最大的是房改以前的老公房，需要升级换代，但我国居民的传统是“居者有其屋”为荣，投资投机风气远超欧美国家，多年后势必出现很多空置房，必然降低房子的保值功能。

二思：房租增幅远滞后于房价说明什么

很多人只知道近些年我国房价涨得快，却忽视了房租增幅远远滞后于房价的事实。这固然与民众“重购轻租”的传统观念有关，却能在一定程度上反映出房价上涨的根基不稳，因为住宅价格是价值的反映，而商品价值的基础是实用价值，房子的使用价值集中体现在房租水平上。

2004年～2008年，我国租金涨幅维持在2%上下，但房价增幅却高达6％-10%。2009年一季度，7城市的普通住宅租金回报率除北京外均小于4%，其中上海、杭州均低于3%，明显低于发达国家5％-8%水平。如果拉开时间跨度来看，近12年我国房产复合租金回报只有5.05%，明显低于法国近9年的6.00%，英国近26年的7.90%、澳大利亚近22年的9.50%。

不过长期来看，根据国际经验，购房抵御通胀的功效还是很明显的。算上房屋增值和租金双重收益，再把通胀因素考虑进去，香港近18年私人住宅的年均复合回报率为6.65%，澳大利亚近22年写字楼的年均复合回报率为7.5%，英国近26年零售物业的年均复合回报率为9.9%。

三思：投资股票与投资房产回报率孰高

各种物业的投资回报率有所不同，因此，想要通过中长期投资房产赚钱的人应对这点有所了解。以香港近18年数据为例，住宅、写字楼、零售物业、工业地产的年均复合投资回报率依次为6.65%、6.57%、9.88%、9.23%，后两者明显优于前两者。当然，住宅投资的门槛和风险要低于其它物业，即使不愿租，也能用于自住。