专家：比肩效应会引领楼市走向非理性
曾在今年8月不断助推上海楼市成交均价一路上行的"豪宅盛宴"，将有望在国庆前后再度上演。记者昨天从有关渠道获悉，在今年"十一"黄金周前多个豪宅楼盘上市的推动下，全市将会有13个楼盘的每平方米报价达到或超过10万元。分析人士指出，市面上有少数并不具备"单价10万"实力的楼盘项目在"混水摸鱼"，购房者应谨慎对待。多数豪宅大打"滨江"概念
来自易居中国的统计报告显示，上海紫园、东郊紫园等报价5万以上的千万级别墅近期已经高调上市，四季雅苑、鹏利海景和海珀日晖等报价10万元的豪宅也都有望在 "十一"之前上市，在售的老楼盘白金湾府邸、尚海湾豪庭也都向10万元冲刺。此前久揽"中国第一豪宅"称号的汤臣一品大有水涨船高之势，该项目新一批C栋高区房源的售价也正在向12万元以上冲刺。
记者注意到，在这场"豪宅盛宴"当中，竟有绝大多数的楼盘打的是"滨江"的概念--
在去年5月开盘、报价曾高达6.88万的虹口北外滩楼盘白金湾府邸，在过去一年半时间里的实际成交均价在2.4-7.2万元/平方米之间，然而进入8月后就把均价提高到11万元，最贵的达到16万元；前年10月以2.8万元/平方米的价格开盘的徐汇滨江楼盘尚海湾豪庭，过去2年里实际成交均价在2.6-4万元/平方米之间，近期打算推出新一批号称"江钻"的房源报价也达到8万元，部分顶级的房源超过10万元；即将推盘的卢湾滨江豪宅海珀日晖，报价也达到10万元。市场不会为高报价"买账"
然而，报价高并不意味着市场会"买账"。而根据记者手中掌握的一份数据显示，今年1-8月，实际成交均价4万以上的新建在售楼盘就多达30个，但是没有一个楼盘的平均成交价格超过10万元。成交均价一直排名第一的汤臣一品，实际成交的38套房源平均价格为97448元/平方米。可见，最初的报价并不一定就是最终的成交均价，二者之间始终无法划上等号，也意味着过高的报价中仍有"水分"存在。
但也有市场人士表示，不可否认的是，随着今年上半年楼市的逐步上行，部分豪宅房源的实际成交价格已超过10万元，如位于新天地的翠湖天地嘉苑、御翠以及位于松江的别墅项目--世茂山庄等。另外，还有部分顶层房源报价达到10万元的新华路1号与嘉里华庭。项目市场实际接受度并不高
有购房者在问，究竟是哪些人在购买这些天价豪宅，是实实在在的真成交还是炒作出来的伪火爆，谁是这场"豪宅狂欢"真正的幕后"推手"？房产界人士及部分专家对此均持谨慎态度。
上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，在上海商品房开发逐渐偏向外围化、边缘化的今天，市区内的优质地块以其稀缺性优势，已成为年内各大开发商不惜血本高价竞争的"香饽饽"。加之近期沪上"地王"不断涌现，高地价所支撑起来的高房价无疑预示着整个板块的层次提升。就短期市场而言，沪上房价还将保持在一个相对稳定的行情走势之中。
"但是，如果接下来上海报价达到或超过10万的楼盘急剧增多，那么，这种豪宅遍地的比肩效应，将有可能会引领上海楼市走向非理性。 "一位房产界资深分析人士表示，现今市场上有少数豪宅项目在自身并不具备"单价10万"实力的情况下，依然把价格非理性标高，此类项目的市场实际接受度并不高，短期内亦看不到明朗的投资溢价空间，投资者需谨慎对待。
□ .杨.冬 .新.闻.晚.报.刊