高价地频繁出现，"地王"屡被刷新，"地王"效应在短期内被放大。这是当下楼市的一大特点。对此，不少业内人士及购房者的观点是："地王"推动房价高涨。他们甚至认为，"地王"频现的区域，房价肯定会爆发性地增长。
但是，记者对北京近年来多个"地王"楼盘的销售轨迹调查发现，"地王"并不能对房价上涨起决定作用，只是在短期内会提高购房者对区域房价的预期。而区域房价的变化更重要的是与供求关系及楼市整体大势紧密相关。
多个"地王"楼盘售价与区域持平
所谓"地王"，要么是总价高，要么是单价高。自2005年以来，北京出现了多块市级地王或区域地王，纪录屡被刷新。"地王"们的出现，和当时北京楼市土地争夺的激烈程度有关。
亚豪机构的统计显示，从2005年8月华润置地夺得清河地王开始，到今年7月广渠路15号成交，北京出现20多块市级或区域"地王"。除今年拍出的6块"地王"外，此前的20多个"地王"至今仅约70%开盘销售，其他的或是在"晒太阳"，或在准备开盘中。尚未开盘的"地王"主要是当时"面粉"太贵，短期内无法或不愿意生产"面包"。而已开盘的"地王"楼盘，其开盘价格基本和区域房价持平，有的甚至低于区域均价。
2005年因高总价"称王"的华润橡树湾地块，拿地时楼面地价约3600元/平米，开盘时均价8500元/平米，其时区域房价集中在8000元/平米左右，两者基本持平。即使是在一轮波动后，目前华润橡树湾的售价也基本和区域价格持平，并未成为区域的领跑者。
此外，2008年北京"单价地王"中铁置业翰庭地块，当时楼面地价为14750元/平米，今年7月入市时开盘均价25000元/平米，但区域均价在21000元-26000元/平米。
记者对北京高价地的开盘情况调查发现，除了有少数地块的开盘价略高于区域均价外，多数楼盘的实际开盘价以及此后的售价，均并非区域房价的领涨者，其价格变化均随着区域整体价格的大势而变化。
短期内供求关系决定房价，长期则看大势
昨日，多个业内人士以及经济学家对记者表示，"地王"在一定程度上提高的是心理预期，而周边的房价是否能持续上涨，则需要看北京楼市的整体大势。
7月，广渠路15号竞拍声刚落，周边楼盘的业主立马提高了二手房价。多家经纪公司提供的数据显示，7月底该区域二手房的报价猛涨，多个小业主的报价高达2.8万-3万元/平米，不过并没有顺利成交。目前，该区域的二手房价格约在2.5万元/平米。"'地王'出现，周边房价高涨是心理预期。能否被购房者接受，还需要看市场大势。"雅世置业(集团)有限公司副总裁宫铁军指出。
"短期内供求关系决定房价，长期则是宏观经济整体大势及楼市的整体走势决定房价。"中国国有经济研究中心主任徐传谌教授表示，如果购房者根据哪里出现"地王"就预期哪里必然大涨而购买，是有风险的。
中原地产华北区域总经理李文杰也表示，目前的房价很少是成本定价法，多数是参考对比后定价。因此，"地王"开盘时，其定价参照的是周边在售楼盘和区域均价。"如果价格定得高，就卖不出去。这也是为什么'地王'楼盘不敢高价开盘的主要原因。"李文杰进一步说，在"晒太阳"的"地王"也正说明"地王"是无法撼动区域价格的，它们在等周边房价涨起来。
宫铁军表示，几年来不仅"地王"楼盘的售价出现较大幅度上涨，北京很多楼盘都出现了上涨，个别涨幅甚至超过"地王"楼盘。"2008年整体大势不好时，那些'地王'楼盘都是采取低于区域均价开盘的。"
- 个案回顾
橡树湾房价一波三折
2005年，冷清的清河板块因为华润置地高价拿地而骤受瞩目。当年8月1日，华润置地以25.65亿元的价格拿下原三家毛纺企业地块。该地块规划建筑面积70万平米，楼面地价3658元/平米。当时区域在售楼盘均价约5000元/平米，业内普遍认为，华润拿地价格很高。4年过去了，多个业界人士感叹华润置地当时眼光独到。
地价3658元，2006年8500元开卖
2005年，尚处城乡接合部的清河，基础设施不完善，房价普遍不高，以致业内对华润的拿地很不解。
2006年11月，橡树湾开盘销售，当时区域在售楼盘仍比较少。由于华润置地的口碑及其产品不错，开盘前就吸引了大量的购房者。据华润置地有关负责人介绍，华润橡树湾首次开盘推出860套房子，但实际排号人数高达3000多人。当时区域在售房价在8000-9000元/平米之间，橡树湾的开盘均价定为8500元/平米。"虽然认购者众多，但我们并没有坐地涨价。一方面是因为区域整体房价不高，不能贸然涨价，另一方面是华润作为品牌房企，不能透支老百姓的预期。"
中原地产华北区域总经理李文杰也认为，虽然华润当年高价拿地，但因其时北京的地价、房价未出现大涨，所以他们最终的销售价格也基本是保持在一个相对合理的价位。"华润橡树湾的开盘价是可以接受的。当时区域内的强佑清河新城、富力桃园都在8000元以上。"李文杰说。
"地王"没有成"带头大哥"
北京土地价值和房价的飙升出现在2007年，首先是房价从4月份开始整体上涨，随后，7月出现土地争夺战。当年，多数楼盘的价格涨幅超过100%。
在这样的大背景下，橡树湾的房价也开始上涨。"据我了解，清河板块最先提价并不是橡树湾。"清河板块某开发商告诉记者，2007年初，清河板块在售楼盘还卖8500-9000元/平米时，The house专家国际花园的售价达到1.1万元/平米，率先拉升区域房价。橡树湾当时则为9000元/平米。
2007年6月开始，北京房价暴涨，清河板块的房价也不例外。同时，清河板块的市政建设、区域环境也都有很大改善。2007年底，橡树湾的均价约为1.6万元，The house专家国际花园均价约2.3万元。其他楼盘也大约有80%左右的上涨幅度。
2008年北京楼市波动，橡树湾下调幅度不大，大约下调了6%，而周边个别楼盘的降幅达30%。"大势的变化对楼盘价格影响是最大的。"李文杰说。
今年，清河板块在售楼盘寥寥无几，出现供不应求，房价已逐渐回调至2007年的最高水平。目前，橡树湾的精装修房售价约2万元/平米。
中铁置业翰庭
昔日"地王"不领涨 25000元开售
7月12日，均价25000元/平米的中关村新盘中铁置业翰庭开盘，此时正是京城楼市最火爆的时候，翰庭打出学院和文化牌，一天内实现3亿元的销售额。
2008年初中铁置业拿到位于清华东路的翰庭地块，总计6.4亿元，折合楼面地价14700元/平米，也是当时的"地王"。
距此不远，龙湖地产2007年底拿下的唐宁ONE地块，楼面价11500元/平米，如今单价已达30000元以上，而它在去年楼市低迷时开盘，曾经低至19000元。
购房者认可定价
翰庭选择的开盘时间可谓生逢其时，没有人再追究地王是否推高房价，因为此时中关村在售楼盘很少，单价大多超过25000元。
而且从区域来看，京北是今年楼市涨幅最高的区域，北五环外的华润橡树湾新推出的公寓，售价达20000元/平米；北五环外的润泽悦溪，价格也涨到了16000元以上/平米。
在知春路上班的任小姐说，中关村在售的房子很少，尤其是纯住宅更少，综合项目周边情况和户型设计等方面，25000的价格还可以接受。
翰庭附近一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，翰庭的定价或许与其国企背景有关，"国企一般是比较低调的，在价格策略上不会高开高打"，他说，类似的还有城建开发的首城国际中心，低开高走是这类项目的特色。
- 剖析·影响 高单价"地王"最影响房价预期
"地王"要么是高总价，要么是高单价。高单价会影响大家对房价的预期，买家追涨和卖家捂房现象在"地王"新出的时间段内表现最明显。而高总价会影响楼市实际的有效供应等。
影响1：影响购房者预期
"地王"成本价格与当前在售楼盘价格持平的现象比较多。拿下"地王"的房企预期的则是未来的增值。
中原地产华北区董事总经理李文杰表示，土地价格的刷新是必然的，因为一个城市和一个区域的经济发展、市政投入的增加，没有理由让土地价值反而贬值了。因此，从长远来看，大家都会预期地价上涨，而地价上涨也体现房价上涨的趋势。
多个"地王"拍出后的区域行情表明，"地王"的刚性成本让不少人觉得今后的房价会越来越贵，从而带来一定的恐慌性购买，在美利山、金都杭城、珠江帝景等社区，二手房市场上出现了明显的恐慌性购买和业主捂房不售，足见其影响之大。
影响2：或引发垄断
华远总裁任志强一直强调的一个观点是，总价几十亿元、几十万平米大体量的土地入市，只有实力雄厚者才能拿下地块，会形成少数企业垄断市场，从而使供应效率降低。其理由是：一块地在一个企业手中，受到企业自身策略、人力和资金的限制，会有一个逐步开发的过程，一次推出的供应量是有限的；而一块大的地块如果切成多个，由不同的企业开发，就会有更多的新增开发量同时入市。此外，动辄数十亿的资金，让很多企业都被隔离在市场外，减少了竞争。
李文杰表示，大块出售有其积极的一面，如可以形成更好的统一规划，提升区域的整体形象等，但他仍然倾向于限制过大的地块推出。"在高价拿地的企业本来就希望等一等再入市的背景下，大型地块供应会进一步加剧楼市的供求不对等局面。"
影响3：增加宏观经济风险
知名房产评论人士蔡鸿岩表示，近期多个"地王"竞拍中都出现国企的身影，实体经济的资金流入楼市的现象会导致其他产业的发展资金不足。
业界多位人士指出，"地王"动辄数十亿的资金让不少企业"眼红"，圈钱拿地的欲望受到刺激，或助长新一轮的楼市、股市泡沫。
统计显示，今年以来，仅A股市场，房地产上市公司计划通过增发募集资金已超过200亿元，而公司债券融资计划募集资金也高达110亿元。而进入9月之后，楼市"圈地热潮"着实烫煞人：短短10天内，万科、保利地产、中国绿城、SOHO中国等购地资金合计达数百亿元。如此一来，楼市的风险和股市的风险就有更加紧密的联动。而且这种联动性很可能会表现在互相推高泡沫。当遇到经济调整时，楼市、股市的起伏互相影响，增加了宏观经济的风险。
- 贴士·购房 升级置业者可从容些
"地王"频出对楼市最直接的影响就是价格被拉入高风险区，波动频率加大，置业者面对的风险增大。因此，"地王时代"不仅对置业者的钱包提出了挑战，也对置业者的风险承受能力提出更高的要求。
业内专家蔡鸿岩表示，在北京房价平均几千元的时代，几乎没有置业风险可言。现在"地王"频现，好比在平静的水面投入一块石头，激起波浪：房价被推升，又回落和起伏，不断有大石头入水，水中的波浪就会持续不断。购房的风险意识尤为重要。
对于已经有了一套房在手的升级置业者而言，"地王"的影响会小一些，在房价上涨时，已有的房子也会上涨；在房价下跌时候，房产也会贬值。如果有着平和而非投机的心态，在高位时卖掉小房买大房，也不会亏。如果卖小房后成功"抄底"，更有得赚。因此，升级置业者会是"地王时代"最从容的人群。
而对于多数投资客而言，目前还是处于赚的状态。高策顾问董事长李国平说，业界有俗语说，楼市和股市比较接近，在别人恐惧的时候贪婪，在别人贪婪的时候恐惧。"地王"效应会制造出更多的贪婪，因此，理性的人应该有更多的恐惧。
李国平指出，过去的经济周期似乎可以总结出一个规律，楼市走势周期会比股市慢三个月到半年。因此，可以依据股市周期来判断自己在楼市上的入市和退市时间。"近期股市已经调整，楼市会在今后的三个月到半年内迎来一轮调整。"李国平说，当然这属于个人的经验，仅供参考。
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