从8月6日到9月10日,短短1个多月的时间,平安信托分别与金地、绿城签署了共计250亿的合作投资房地产的协议,一时间,保险资金借道信托"潜伏"房地产投资领域成为人们的新鲜谈资。不过,将于今年10月1日实施的新《保险法》明确规定允许保险资金投资不动产,将会使其离"阳光化"的日子越来越近了。
9月15日,参与修订新《保险法》的中央财经 大学保险学院院长郝演苏在接受《华夏时报》记者采访时表示:"可以投资不动产的保险资金量估计在5%-8%之间,据此粗略统计,资金量至少近2000亿。"巨量资金涌进市场,将会给市场带来的契机和冲击不详。
主流保险公司 "潜伏"房地产
平安保险旗下的平安信托先后与金地、绿城签署的100亿和150亿的合作投资房地产信托战略框架协议,或许将中国平安 地产投资的意向表露无遗。
其实,自2007年起,中国平安通过平安信托,相继接手了多家星级酒店、假日酒店的投资项目;2008年5月,平安信托投资18亿元对成都核心地带的3个项目进行改造,建设酒店、写字楼等综合性物业,此举在当时被看做保监会放行保险资金投资房地产的先期信号。
不仅是平安保险,其他各大保险公司也早已暗流涌动,通过建立各自的投资平台,提前布局不动产投资。
国寿集团旗下的国寿投资控股有限公司已涉足房地产、酒店等业务。今年7月,国寿投资与信达投资公司签订了战略合作协议,在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位的合作。而据中国人寿 业务运营部一负责人告诉记者,中国人寿已经在酝酿近百亿的不动产投资计划,并正考虑与金融街 控股公司进行合作。
据了解,中国人保集团也通过旗下的人保投资控股有限公司控股华闻控股和中诚信托,认购二者参与的房地产项目部分资产,与金融 街的合作也在谈判中,涉及资金超过100亿。而泰康人寿则直接成立了泰康置地有限公司,专门负责房地产项目投资。
另外,据《华夏时报》记者统计,目前超过10家大型保险公司通过特批形式直接购买或间接投资商业地产,大都是以经营性物业为主,打投资房地产的"擦边球"。
2000亿险资或流向不动产
将于今年10月1日实施的新《保险法》明确规定允许保险资金投资不动产,相关细则也将随之出台。这样一来,保险公司"曲线"投资房地产也就实现合法化和阳光化。
参与修订新《保险法》的郝演苏在接受《华夏时报》记者采访时表示:"可以投资不动产的保险资金量估计在5%-8%之间,不会超过10%。根据央行报告,截至2009年6月,保险业总资产为3.71万亿元,也就是说允许进入不动产投资的保险资金量至少近2000亿。"
保监会主席助理兼新闻发言人袁力曾表示,保险公司在投资不动产的试点初期,暂时不能直接参与房地产开发,只能购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等。
中信证券 房地产金融分析师丁勇才告诉《华夏时报》记者,事实上,保险公司投资不动产早已是"公开"的秘密,2006年起,保险公司以"办公自用"名义抢夺核心商务区商用物业的步伐明显加快。
而据相关统计,从2006年到2009年5月,保险公司购买的写字楼面积已超过120万平米。
丁勇才在接受《华夏时报》记者采访时表示:"尽管目前来看,保险公司的不动产投资将以商业地产投资为主,但是预计不久之后房地产的开发投资也会逐渐放开。"他还表示,在投资方式上,保险资金的投资也将不仅仅局限于保险公司自有的投资公司平台上。现在已有小规模的房地产基金 公司在运作,未来可能会更多地引入到保险投资领域中。
2000亿将增加开发商18%自筹资金
假如房地产市场突然涌进2000亿会怎样？仅仅以总价100万的住宅为例,这2000亿便可以一次性购买20万套。
而根据国家统计局9月初发布的数据显示,1-8月房地产开发企业资金来源中,开发商自筹资金约11045亿元,占总资金来源约33%。郝演苏告诉记者,假如2000亿的资金都能入市,企业自筹资金将增加18%,这在目前银行收紧信贷政策的要求下,将大幅扩大开发商自筹资金的融资渠道。
但作为目前巨量资金投资的主要出口,商业地产行情 似乎太冷清。根据世邦魏理仕二季度的报告,北京写字楼市场整体的空置率为21.8%,平均租金在年初以来已累计下跌16.1%。中国商业地产联盟秘书长王永平告诉《华夏时报》记者,商业地产由于投资面积大,资产流动性小,对投资资金量的需求较大。
丁勇才表示,2000亿的天量保险资金一旦开闸涌入商业地产市场,保险公司一方面会根据市场价格波动,继续投资购买写字楼等商业地产,拉动商业地产的市场需求,另一方面,保险公司旗下的投资控股公司也将与房地产开发企业进行投资开发项目的合作,这都有利于促进商业地产的整体回暖。
但仍有不少业内人士对保险资金投资不动产表示担忧。首都经贸大学金融保险系教授庹国柱在接受记者采访时表示,保险资金的特点是安全性和流动性,房地产投资显然不符合。尤其是目前商业地产空置率攀升,租金下降,风险确实存在。2008年底2009年初的楼市行情就很生动地为那些兴冲冲地将钱抛向房地产的保险公司上了一堂风险教育课。
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即将于10月1日实施的新《保险法》规定,保险公司资金可在遵循安全性的原则下投资不动产。投资渠道的拓宽为保险公司增加了盈利手段,那么,保险公司准备好了吗？
提前布局
修订草案中添加的不动产投资被业内人士解读为保险公司可以投资基础设施建设和房地产。
在不动产投资方面,各保险公司早已暗流涌动、积极备战。国寿集团旗下的国寿投资控股有限公司已涉足房地产、酒店等业务。平安保险亦通过平安信托对其自用房产实施管理。据了解,国寿投资的发展方向就是以不动产及其相关产业为主。今年7月,国寿投资与信达投资公司签订了战略合作协议。二者将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位的合作。此前有媒体报道称,中国人寿(601628,股吧)正考虑与金融街 （000402 股吧,行情,资讯,主力买卖）控股公司在投资不动产方面进行合作。这一系列动作正是国寿在投资不动产细则出台前,把握投资商机的表现
而中国平安(601318,股吧)更是将地产投资的意向表露无疑。平安集团总经理张子欣在平安中期业绩发布会上表示,房地产投资收益和股权投资收益,可以帮助保险公司锁定长期收益,也能起到平滑利润的作用。这一表态似乎印证了业内分析人士的判断。有分析人士认为,从平安中报来看,该公司目前现金及现金等价物的资产占比较高,约为14.3%,平安目前现金处于大比例配置,这么做的原因料其将在下半年瞄准PE、不动产投资领域的投资机会。对于投资不动产,平安财产保险股份公司董事长兼CEO任汇川曾表示,投资方向会是比较成熟的物业,以追求租金回报率作为第一位目标。而此前中国平安董事长兼CEO马明哲也曾在公开场合表示,从长远来讲,保险资产能够多元化,对保险资产的负债率、抵御周期性风险,都是很好的事情。记者通过公开资料也发现,中国平安在投资不动产方面已开始了全国布局。由此可以看出,分析师的判断不是空穴来风,平安高管层在不同时期,不同场合均公开表示了对于拓宽投资渠道的热切期盼,对于投资不动产更有志在必得之雄心。可以推断,各保险公司在今后投资不动产领域的竞争将会异常激烈。
收益压力
现代保险业的重要特征是承保业务与资金业务并重,二者被喻为保险业发展的“两个轮子”。也有人说,投资是保险行业的核心任务,没有投资就等于没有保险行业;没有保险投资,整个保险行业的经营是不能维持下去的。
股市风险及不确定性较大。2009年上半年,股指增幅明显,保险公司自然也在股市大涨的行情中赚得盆满钵满。然而,一旦股市转入调整期,保险公司热衷投资股票市场的场景将可能较难出现。那么,如何运用大笔资金,使其能够实现保值增值,则成为保险公司急需考虑的,如何拓宽险资运用渠道自然而然地闯进了保险业高层的脑海。
进入2008年,银保业务占比不断攀升,对保险公司的投资收益率提出了越来越高的要求。而2008年下半年
之后,随着保险业结构调整的逐步深入,部分保险公司的银保业务出现明显收缩迹像,保险资金投资收益率的压力凸显。因此,有些保险公司就希望能涉足其他投资渠道。
早在2007年,一些保险公司便以自用为名,大量购买楼宇物产且远远
超过了其自身的使用需求,然后将冗余出来的楼宇物产便以租赁形式出租给其他企业,从中赚取了可观的租金收入。这种先以自用为名购入房产,再将闲置房产出租赚取租金的模式,在当时监管层尚未允许保险资金投资房地产的形势下,不免有些打法规“擦边球”的嫌疑,而这种模式也一度被业界理解为“曲线”投资房地产,保险资金投资渠道的“灰色地带”。
关注风险
增加了不动产投资以后,使保险公司的资金运用及经营渠道得以拓宽,这也意味着将增加保险公司的资金风险。在2007年时,已有很多公司以公司自用的名义大量购进房产,保险巨头的高管层在当时也经常在公共场合表露出对房地产市场的极大热情。这在当时引起业界及研究学者的激烈争议。专家学者质疑,保险公司在投资房地产之前,做好准备以应对未来潜在的风险了吗？保险资金进入房地产投资的最合理模式又是如何？专家认为,保险资金投资渠道有限在某种程度上是对保险公司的经营形成了一定程度上的桎梏,保险公司希望拓宽保险资金运用渠道的呼声亦此起彼伏,但是如何掌握好对投资风险的控制则不是一蹴而就的。2008年底2009年初的楼市行情就很生动地为那些兴冲冲地将钱抛向房地产的保险公司上了一堂风险教育课。
对于专家学者的担心,保险从业人员表示,保险资金运用渠道拓宽,并不意味着风险就会增大,毕竟保险公司的投资是以获取稳定收益为原则。中国平安保险投资者关系负责人表示,在投资不动产细则实施之前,平安保险已通过平安信托做过一些相关的信托计划,为公司以后投资不动产积累了一些有益的经验,这一点可能会较其他公司有一些优势。根据该人士的判断,在投资不动产细则实施之后,平安保险应该会试探性地进行一些不动产投资的尝试,但以固定收益类投资为主的地位不会改变。
保险资金运用监管是保险监管的重要组成部分,其效果的好坏对于保险公司的经营、发展及被保险人利益的维护具有重要的意义。为防止保险企业在资金运用上的盲目性和投机行为,保证保险企业有足够的偿付能力,维护被保险人的利益,各国都对保险资金的运用有比较严格的法律规定。新渠道的拓宽均符合保险资金追求长期、价值、稳健投资的特点,将更好发挥保险的资本融通功能,支持国民经济建设。