标题：谁在扮演引领者的角色

　　【“辉煌60年杭州人居建设成就展”系列专题报道】

　　2005年5月份“国八条”的出台，使杭州楼市极为难得地迎来了长达约两年之久的理性盘整。“普通住房”和“90方”户型这两个全新的概念，使杭州楼市的供应状态发生了革命性的变化。蜂拥而至的外来地产大鳄，与本地巨头共同创造了杭州楼市全新的风景线。

　　最理性的那两年就要开始了

　　20多名保安，悠闲地包围了杭州江城路上的一家售楼部。用钢管搭成的排队通道，现在也已经派不上用场了。开发商专门请来维持秩序的派出所民警，也早早离开了现场。

　　是的，买房的人来得太少了。情绪激昂的“抢房”场面并没有在这里出现。10天前，这个叫做“金狮苑”的市中心楼盘，刚刚受到了杭州市房产管理局的“封盘”处罚。这是杭州房地产市场有史以来首次对开发商开出“封盘”罚单。原因是该楼盘在杭州透明售房网的诚信档案上存在严重的多套连续预订行为，涉嫌“捂盘惜售”行为。

　　2005年5月24日上午8点半，在杭州市房管局的监督下，金狮苑14套违规房源准时开始公开销售。最终只有10人来排队选房，中途又有两个人退出。一位身份证号码显示为温州籍的吴女士买走了14套房源中面积最大、总价最高的一套，她排在队伍的第一位。其中一些遵从杭州楼市“传统习俗”花钱雇民工彻夜排队的购房者，只好大呼意外。

　　不到半个小时，售楼现场便归于冷清。金狮苑是撞在“枪口”上了。在它受到“封盘”处罚的前两天，国务院办公厅刚刚转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(“国八条”)，房地产市场新一轮宏观调控的号角正式吹响。

　　就在“国八条”出台之前，城西大盘绿城·翡翠城刚刚开展了声势浩大的电脑随机摇号活动。这是杭州商品房销售史上最大规模的公开摇号购房。从5月7日至5月11日，一共有58000人参加摇号，争夺绿城·翡翠城首度推出的426套房子，“中奖”比率仅为1：136。

　　在“国八条”出台之后，原定于5月份举行的“浙江省第十二届房地产博览会”，突然被宣布推迟至当年10月份再举行。一直以来，房交会都扛着“杭州楼市风向标”的沉重使命，可能它也需要给自己“放个假”，看看能不能让自己变得更理性一些。

　　“国八条”的出台，就这样成为了这一阶段杭州楼市的分水岭。杭州楼市也因此极为难得地迎来了长达约两年之久的理性盘整。一直要到2007年5月“漏夜排队抢房”重现城西楼盘滨江·万家花城，杭州楼市才开始新一轮的“井喷”。

　　新造了两道坎：140平方米和90平方米

　　2005年5月11日，“国八条”出台，许多杭州开发商不得不纷纷抓紧时间召开解读会议。此后，杭州楼市立即顺应全国大势，成交突然显得格外冷清。大家都比较喜欢用“冰火两重天”来形容这种极为迅猛的变化。

　　“国八条”最明确的技术成果，就是发明了“普通住房”这个词，并对它下了严格的定义。其中一个规定就是“普通住房”的单套建筑面积应在120平方米以下，同时允许各地对这个面积杠杆进行适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。后来，绝大多数城市都差不多用足了20%的浮动标准，把“普通住房”的面积标准定在140平方米以下，杭州也不例外。

　　从此，140平方米成了一道坎。大于这个面积，购房贷款利率和税费成本就会大幅提高。“普通住房”政策的初衷就是为了调整住房供应结构，希望通过金融及税费杠杆来控制房产品的面积，让更多的人买得起房。让人意外的是，“国八条”原定的“120平方米”最终被普遍稀释成了“140平方米”，政策的效果就被打了折扣。

　　所以，需要再设一道坎。2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(“国六条”)。这一次，特别在文件名中增加了“调整住房供应结构”的措辞。

　　“国六条”最明确的技术成果，就是发明了“90/70”政策和“90方”户型。这一次，“国六条”不再让地方政府对硬杠杆进行“适当浮动”了：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”

　　从此，90平方米又成了一道坎。这样一来，中国的房产品就分成了三个档位：90平方米以下，90平方米至140平方米，以及140平方米以上。购房贷款利率和税费支出就按照这三个档位依次上升。

　　“90/70”政策让大多数开发商叫苦连天。大量新项目由于不符合新政策的硬性指标，无法按原计划取得规划许可证或施工许可证，不得不推迟了开工日期，因此也就无法按照原定开发进度开盘销售。

　　更让开发商们犯难的是，“90方”户型该怎么做？他们早就习惯了用120平方米去做两房户型，用140平方米甚至更多去做三房户型，而90平方米根本就无从下手。但是对于那些率先试水中小面积户型研发的开发商，这时候就特别地如鱼得水。比如杭州本土房企天阳置业，早在“90/70”政策出台之前，就已经在天阳·美林湾开盘推出了90平方米以下的两房两厅户型，不仅实现了全明设计和南北通透，而且做到了“一梯两户”的格局。后来的天阳·上河、天阳·观筑等项目更是在“90方”市场扮演了引领者的角色。

　　经过新锐开发商的深度研发，“小三房”、“魔方户型”甚至“空中排屋”等不同类型的“90方”产品不断涌现。对于大多数购房者来说，他们只要花90平方米的钱，就可以买到有三个房间的房子，甚至还可以买到有楼梯的跃层户型。房价是涨了，但是户型面积降下来了，因此购房总价也就被控制住了，这就让更多人能够买得起房子。

　　本地巨头与外来大鳄的交织

　　签了两个协议之后，万科来到了杭州。

　　2005年3月3日，国内地产大鳄万科集团与杭州本土巨头南都集团正式签署协议，万科集团以总计18.5785亿元人民币受让南都集团旗下的上海南都、苏州南都和浙江南都分别70%、70%和20%的权益。

　　2006年8月3日，万科与南都又签署了一份协议，万科因此拥有南都房产80%的股份，成为南都房产的控股股东，并一次性获得项目资源269.2万平方米，其中杭州项目174.1万平方米。至此，国内地产龙头老大万科用了总计两年时间、两次股权置换、总耗资36亿余元人民币，完成了国内地产业有史以来最大的一次并购案。

　　万科只是国内外地产大鳄大举入杭的一个标本，凯德置地、嘉里建设、复地集团、中海置业以及华润新鸿基等也都在这个时期享受到了在杭拿地或开工的喜悦，可以说地产大鳄们几乎已经拿遍了杭州东西南北中所有方位的土地。大鳄们说：我们不希望自己是“大鳄”，而希望我们是友善的“海豚”。

　　就在大鳄横行杭州楼市的时候，本土巨头越战越勇，在宏观调控的冷清气息中，不遗余力地锻造着杭州地产的声誉。钱江新城高端公寓项目——滨江·金色海岸以近8亿元的总成交金额，登上了2005年杭州房产销售排行榜的冠军宝座。滨江·金色海岸的成功，开启了杭州高端住宅市场的全新时代。滨江集团因此取代了正在逐渐消失的南都房产，成为本地巨头绿城的最佳对话者。

　　2006年9月，滨江与绿城联手以36.3亿元竞得杭州市中心的“杭汽发”地块，楼面价达1.087万元/平方米，名震中国。他们以这样一种方式，对那群多少有些水土不服的外来大鳄，宣布了杭州房企的“势力范围”与精神领地。