标题：上海楼市供应再临贫血危机 一手房只够卖3个月

《东地产》吴燕凌

上海楼市供应再次面临“贫血”危机。

根据台庆房产提供给《东地产》的一份报告显示：目前(截至9月13日，下同)上海一手住宅存量套数为40854套，按前八个月的去化速度即月平均成交13198套来看，若无新增房源，现有存量3个月即可去化完毕。

一手房供应紧缺

台庆数据显示：按前8个月平均去化速度计算，杨浦区的供应最为严峻，现存量仅够1.3个月。长宁区和宝山区分别可供消化1.7个月。

闸北、浦东、卢湾仅稍有缓和，现存量去化完毕分别需要2.2、2.6和2.8个月，均撑不到年底。

而徐汇和静安的情况则较为乐观。所剩房源可够消化8个月。

上海台庆房产副总经理陈史翎认为，徐汇、静安的存量消化理论上需时最高，但是并不表示其供应过量，部分楼盘推出几年后还有大量存量房，主要在于价格高企，实则为变相捂盘惜售。

例如徐汇区的汇峰鼎园，存量套数达400套以上。但其房源从2004年下半年即已推出，从开盘价17000-22000元销售一部分后到2005年直接飙至35000-38000元，至今乏人问津。

静安区的君御豪庭和远中风华园也同样存在捂盘并提价的现象，导致销售缓慢。

量跌价升趋势不变

台庆数据显示：，9月上半月上海一手住宅成交6140套，同比8月上半月下降4.4%。均价16965元，环比8月下半月下降7.7%。成交量仍呈现萎缩态势。

其中，若分别从总价、单价和面积来看，则除总价在90-200万、单价1.2万-2万和面积在90平米以下的的一手住宅和呈现增幅外，其余均不同程度地下降。

陈史翎认为，尽管从短期看来均价有所下调，市场呈现上述表现，但当前量缩价扬的趋势应仍会维持不变。

21世纪不动产的黄河滔也称，一手房价受结构性影响较大，可能还会涨。而前不久刚出现了地王，冷却需要时间。

买家观望情绪严重

陈史翎表示，开发商捂盘、捂地，其根源还是在于土地供应不足，尤其是内环以内土地稀缺，致使地价、房价连年攀升，故持有内环以内楼盘或土地的开发商即使在房子卖不动的时候也不着急，能拖多久便拖多久。而最近的几幅住宅土地拍挂，动辄就诞生地王，也从另一个侧面凸显市区土地的稀有，还是只有在短期内大量、密集释出土地，才能保证稳定的市场走势。

“各方博弈导致局势僵持。”中原地产研究经理马冀说道。

在马冀看来，银行方面已经完成房贷指标，购房按揭门槛上升了。而房价也已火箭般上蹿，整体超过07年，达到高位。前一阶段还有豪宅的支撑，到现在价格仍只是在波动范围内小幅颠簸。购房者也已形成了一定的抗性，成交下滑。有限的成交多集中在外环。所以虽然下半年供应不足，但总体市场的局面已经形成僵持，观望的情绪非常严重。

在此情况下，上海的楼市将变得更加扑朔迷离。

当前各区域一手住宅存量需消化时间

各区县2009年前

8月总成交量月平均

成交量存量套数

(截止到9月13日)存量消化需时

(单位：月)