标题：楼市下滑地王不止 开发商加速飙地恐遭套牢

来源： 北京商报

金九月成交黯淡,楼市陷入明显下滑。而土地市场并未因此而沉寂。华东区域成为开发商争夺的新战场,9月22日绿城集团在苏州以61亿元拿下两块地块,其中一块楼面地价近3万元/平方米,成为了苏州最高楼面单价。而此前,上海长风地块刚刚成为了今年全国的新“地王”。

　　业内人士认为,“地王”涌现将不可避免地再次推高周边房价,开发商有恃无恐地吹泡沫,在国内经济复苏后将难免被“秋后算账”。

　　华东成“地王”新战场

　　在上海长风地块的争夺中败于中海地产后,华东区域的“地头蛇”绿城集团在22日长出一口气,耗资61亿元拿下了苏州两块地,其中一块成交楼面价高达28057元/平方米,创造了苏州最高楼面单价。

　　绿城集团近期疯狂地进行储备土地,而主要的“战场”还是在华东区域。据粗略统计,从8月7日到目前,绿城最起码已经拿下了6块地,绿城为拿地已经付出了130亿元左右,拿地主要集中在华东的杭州、无锡、苏州。

　　而就在9月10日,上海还造就了今年全国“新地王”。上海普陀长风生态商务区长风6B、7C两幅地块被中海地产出价70.06亿元竞得,楼面地价已高达22409元/平方米。一举超越此前的北京广渠路15号地块成为今年全国“新地王”。

　　开发商的如意算盘

　　一边是楼市迅速下滑,而另一边却是“地王”频频出现。在苏州拍出近每平方米3万元的楼面地价更是让人惊叹不已。弱市下的“地王”不禁让人担忧。

　　在明天地产业务总监贾玉鹏看来,楼市下滑情况下,“地王”却频频出现,不外乎几个方面的原因。一方面,开发商资金充裕需要买地。随着上半年资金的回笼,上市公司的股票增发,以及银行授信贷款增加,开发商手中有钱,就想买地。

　　此外,地块契合企业擅长的产品形态,特定的开发商进行开发有较大的溢价空间。像绿城拿的苏州的地,地理环境极佳,很适合绿城集团的产品定位,就是盖精美的豪宅。这是绿城的特长所在,在别人看是拿地价格过高,但是对绿城而言就比较合适。

　　另外一种就是从企业的战略布局考虑,中海拿下上海长风地块就是代表。中海一直想进入上海市场,但是没有什么土地储备,拿下“地王”是打入区域市场最好的方式,高地价也是必须付出的代价。

　　在北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文看来,目前一些大城市土地的稀缺性,以及招拍挂这种竞价模式,必然要不断滋生出“地王”。

“地王们”恐被“秋后算账”

　　不断出现的“地王”,将不可避免地再次推高周边的地价、房价。“‘地王’的出现对房价上推的效果是立竿见影,‘地王’就是标杆。”黄兴文表示。

　　当富力公司以楼面地价1.5万元/平方米竞下广渠路10号地后,其周边二手房价纷纷上涨了3000元/平方米。

　　有业内人士指出,8月开始,楼市下滑的主要原因就是房价上涨过快。而这些“地王们”还在不断上推房价,这种吹泡沫的方式,或许将促使政府对房地产的调控提前到来。

　　但黄兴文认为,目前开发商就是了解了地方政府的底线,国内经济需要房地产带动,认定不会对房地产进行大调控,所以有恃无恐地拿“地王”。何况土地储备又是上市公司很看重的指标。

　　“当国内经济形势明显好转了,不排除政府会出手调控飞涨的房价和地价。那时的‘秋后算账’,拿‘地王’的企业将会受其所累。”黄兴文表示。

来源：经济参考报

　　10多天内开发商投300亿 07年地王多数闲置

　　进入9月,土地市场愈加红火,在短短10多天时间内,国内房地产开发商已投入了近300亿元用于土地争夺。其中,第二周(9月7日至9月13日)更是上演“地王”争霸,“地王”屡屡刷新。专家提醒,由于房地产市场经常受政策、经济等不可控因素的影响,一旦房价出现调整,“地王”很可能深套其中。

　　成交红火“地王”频现

　　9月第二周(9月7日至9月13日)上演了多场“地王”争霸。天价地块相继诞生,土地成交价格屡创新高。

　　其中,9月7日宁波建材以21.92亿元取得一地块,该地块成为宁波今年以来的总价“地王”;同日下午,经过100多轮的竞拍,万科与中粮地产联手以总价22亿元摘得北京房山区地块,溢价率高达263%。

　　9月8日,保利地产经过150多轮的竞价取得南京河西金沙江地块,总价15.92亿元,楼面地价7553元/平方米,摘南京单价新“地王”。

　　9月9日、10日土地争霸赛进入白热化。三块“地王”分别在合肥、北京和上海诞生。其中,绿地集团以10.80亿元的总价,取得合肥211亩居住用地,楼面地价为5120元/平方米,刷新了合肥今年的单价“地王”纪录;深圳招商、华侨城联手取得宝安区地块,创深圳单价“地王”新纪录。

　　而最为轰动的是,中海地产在上海以70.06亿摘得今年全国的总价“地王”桂冠。中海地产此次拍下上海普陀区长风6B、7C地块,溢价129%,刷新了今年以来国内土地交易市场的纪录。

资金充沛是主因

　　从各地土地成交来看,各地“地王”的缔造者仍以国字头企业为主,中海、保利、招商、绿地等企业的表现尤其活跃。业内人士认为,央企的主业产能过剩,在通胀预期的背景下,提价能力弱,自然要加速进入会随通胀而提价的房地产行业。因此,动辄数十亿的天价“地王”,由国资背景企业制造,也就不足为奇了。

　　中原地产认为,充沛的资金是其背后的主因,这与资本市场近期的活跃,房企IPO又现高潮的效应密不可分。

　　中国建筑成功登陆A股市场,融资逾400亿元。万科近期获得建设银行500亿元银行授信,同时高票通过了百亿元增发方案;金地集团继不久前与平安信托百亿信托业务合作后,又于近期获得工商银行300亿元融资授信,同时完成数十亿元增发计划;绿地集团获国家开发银行300亿元授信。此外,还有一大批公司债和短期融资券计划纷纷获批。

　　亚豪机构副总经理任启鑫指出,政府宽松的信贷政策和今年以来楼市的持续热销也让资金链紧绷的房地产开发商大为缓解,而预期未来的房价上涨也刺激了这种热情。

　　这可以从一组数据中得到佐证:国家统计局统计显示,1至8月,全国商品房销售面积49416万平方米,同比增长42.9%。其中,商品住宅销售面积增长44.5%;办公楼销售面积增长18.5%;商业营业用房销售面积增长29.4%。1至8月,商品房销售额23464亿元,同比增长69.9%。其中,商品住宅销售额增长74.6%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长35.6%和43.5%。价格方面,8月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%,涨幅比7月份扩大1.0个百分点。

风险不容忽视

　　一面是房企拿地动作频频,“地王”时时显现,一面是监管部门的政策“冷风”频吹。自8月以来,税务总局明确要求各地税务机关加强股权交易、反避税,发改委也表示要着力稳定房地产市场预期,而国土资源部更是多次下发清查闲置土地的相关通知。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强说,目前地价的溢价幅度很高,这无疑蕴含较高的风险,同时,部分房地产开发商对于未来的走势过于盲目乐观,按照目前的销售速度来推算未来的市场状况,于是对土地患上了饥渴症,不惜血本拿地,这其中的风险应引起高度警惕。因为一旦市场和房价出现调整,“地王”很可能深套其中难以自拔。

　　这种说法绝非危言耸听,根据中原地产研究中心统计显示,2007年18幅地王中除去四幅退地“地王”,14幅地王中七幅处于闲置待开发状态,七幅地块的楼面地价占周边楼价比重接近90%,其中两幅地块楼面地价甚至超过周边楼盘价格。巨大的土地成本迫使2007年“地王”多数处于闲置状态。

　　陈国强认为,政府监管不到位、土地供应量不足和土地供应市场的不透明,都促成地价、房价居高不下。如果政府在出让土地的计划性、公开性方面透明一些,比如2009年度将会出让哪些土地,多少量的土地,什么时间会推出什么样的地块,那么企业便不会处于盲目紧张、焦虑的状态,而这对于土地价格的上涨也会起到一个很好的缓冲。

　　对于未来的市场走势,陈国强说,自7月下旬以来,市场已经出现了一些变化,“价涨量跌”已经成为一些城市楼市的典型特征,从“价涨量跌”到“价量齐跌”可能仅一步之遥。未来走势无疑存在着诸多变数,能否朝着高价拿地的房企预期方向发展尚不能确定,一旦出现较大调整变化,类似2007年“地王”盲目看好后市的惨淡情形可能再现楼市。

　　业内人士认为,“地王”涌现将不可避免地再次推高周边房价,开发商有恃无恐地吹泡沫,在国内经济复苏后将难免被“秋后算账”。

　　华东成“地王”新战场

　　在上海长风地块的争夺中败于中海地产后,华东区域的“地头蛇”绿城集团在22日长出一口气,耗资61亿元拿下了苏州两块地,其中一块成交楼面价高达28057元/平方米,创造了苏州最高楼面单价。

　　绿城集团近期疯狂地进行储备土地,而主要的“战场”还是在华东区域。据粗略统计,从8月7日到目前,绿城最起码已经拿下了6块地,绿城为拿地已经付出了130亿元左右,拿地主要集中在华东的杭州、无锡、苏州。

　　而就在9月10日,上海还造就了今年全国“新地王”。上海普陀长风生态商务区长风6B、7C两幅地块被中海地产出价70.06亿元竞得,楼面地价已高达22409元/平方米。一举超越此前的北京广渠路15号地块成为今年全国“新地王”。

　　开发商的如意算盘

　　一边是楼市迅速下滑,而另一边却是“地王”频频出现。在苏州拍出近每平方米3万元的楼面地价更是让人惊叹不已。弱市下的“地王”不禁让人担忧。

　　在明天地产业务总监贾玉鹏看来,楼市下滑情况下,“地王”却频频出现,不外乎几个方面的原因。一方面,开发商资金充裕需要买地。随着上半年资金的回笼,上市公司的股票增发,以及银行授信贷款增加,开发商手中有钱,就想买地。

　　此外,地块契合企业擅长的产品形态,特定的开发商进行开发有较大的溢价空间。像绿城拿的苏州的地,地理环境极佳,很适合绿城集团的产品定位,就是盖精美的豪宅。这是绿城的特长所在,在别人看是拿地价格过高,但是对绿城而言就比较合适。

　　另外一种就是从企业的战略布局考虑,中海拿下上海长风地块就是代表。中海一直想进入上海市场,但是没有什么土地储备,拿下“地王”是打入区域市场最好的方式,高地价也是必须付出的代价。

　　在北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文看来,目前一些大城市土地的稀缺性,以及招拍挂这种竞价模式,必然要不断滋生出“地王”。

“地王们”恐被“秋后算账”

　　不断出现的“地王”,将不可避免地再次推高周边的地价、房价。“‘地王’的出现对房价上推的效果是立竿见影,‘地王’就是标杆。”黄兴文表示。

　　当富力公司以楼面地价1.5万元/平方米竞下广渠路10号地后,其周边二手房价纷纷上涨了3000元/平方米。

　　有业内人士指出,8月开始,楼市下滑的主要原因就是房价上涨过快。而这些“地王们”还在不断上推房价,这种吹泡沫的方式,或许将促使政府对房地产的调控提前到来。

　　但黄兴文认为,目前开发商就是了解了地方政府的底线,国内经济需要房地产带动,认定不会对房地产进行大调控,所以有恃无恐地拿“地王”。何况土地储备又是上市公司很看重的指标。

　　“当国内经济形势明显好转了,不排除政府会出手调控飞涨的房价和地价。那时的‘秋后算账’,拿‘地王’的企业将会受其所累。”黄兴文表示。

来源：经济参考报

　　10多天内开发商投300亿 07年地王多数闲置

　　进入9月,土地市场愈加红火,在短短10多天时间内,国内房地产开发商已投入了近300亿元用于土地争夺。其中,第二周(9月7日至9月13日)更是上演“地王”争霸,“地王”屡屡刷新。专家提醒,由于房地产市场经常受政策、经济等不可控因素的影响,一旦房价出现调整,“地王”很可能深套其中。

　　成交红火“地王”频现

　　9月第二周(9月7日至9月13日)上演了多场“地王”争霸。天价地块相继诞生,土地成交价格屡创新高。

　　其中,9月7日宁波建材以21.92亿元取得一地块,该地块成为宁波今年以来的总价“地王”;同日下午,经过100多轮的竞拍,万科与中粮地产联手以总价22亿元摘得北京房山区地块,溢价率高达263%。

　　9月8日,保利地产经过150多轮的竞价取得南京河西金沙江地块,总价15.92亿元,楼面地价7553元/平方米,摘南京单价新“地王”。

　　9月9日、10日土地争霸赛进入白热化。三块“地王”分别在合肥、北京和上海诞生。其中,绿地集团以10.80亿元的总价,取得合肥211亩居住用地,楼面地价为5120元/平方米,刷新了合肥今年的单价“地王”纪录;深圳招商、华侨城联手取得宝安区地块,创深圳单价“地王”新纪录。

　　而最为轰动的是,中海地产在上海以70.06亿摘得今年全国的总价“地王”桂冠。中海地产此次拍下上海普陀区长风6B、7C地块,溢价129%,刷新了今年以来国内土地交易市场的纪录。

资金充沛是主因

　　从各地土地成交来看,各地“地王”的缔造者仍以国字头企业为主,中海、保利、招商、绿地等企业的表现尤其活跃。业内人士认为,央企的主业产能过剩,在通胀预期的背景下,提价能力弱,自然要加速进入会随通胀而提价的房地产行业。因此,动辄数十亿的天价“地王”,由国资背景企业制造,也就不足为奇了。

　　中原地产认为,充沛的资金是其背后的主因,这与资本市场近期的活跃,房企IPO又现高潮的效应密不可分。

　　中国建筑成功登陆A股市场,融资逾400亿元。万科近期获得建设银行500亿元银行授信,同时高票通过了百亿元增发方案;金地集团继不久前与平安信托百亿信托业务合作后,又于近期获得工商银行300亿元融资授信,同时完成数十亿元增发计划;绿地集团获国家开发银行300亿元授信。此外,还有一大批公司债和短期融资券计划纷纷获批。

　　亚豪机构副总经理任启鑫指出,政府宽松的信贷政策和今年以来楼市的持续热销也让资金链紧绷的房地产开发商大为缓解,而预期未来的房价上涨也刺激了这种热情。

　　这可以从一组数据中得到佐证:国家统计局统计显示,1至8月,全国商品房销售面积49416万平方米,同比增长42.9%。其中,商品住宅销售面积增长44.5%;办公楼销售面积增长18.5%;商业营业用房销售面积增长29.4%。1至8月,商品房销售额23464亿元,同比增长69.9%。其中,商品住宅销售额增长74.6%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长35.6%和43.5%。价格方面,8月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%,涨幅比7月份扩大1.0个百分点。

风险不容忽视

　　一面是房企拿地动作频频,“地王”时时显现,一面是监管部门的政策“冷风”频吹。自8月以来,税务总局明确要求各地税务机关加强股权交易、反避税,发改委也表示要着力稳定房地产市场预期,而国土资源部更是多次下发清查闲置土地的相关通知。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强说,目前地价的溢价幅度很高,这无疑蕴含较高的风险,同时,部分房地产开发商对于未来的走势过于盲目乐观,按照目前的销售速度来推算未来的市场状况,于是对土地患上了饥渴症,不惜血本拿地,这其中的风险应引起高度警惕。因为一旦市场和房价出现调整,“地王”很可能深套其中难以自拔。

　　这种说法绝非危言耸听,根据中原地产研究中心统计显示,2007年18幅地王中除去四幅退地“地王”,14幅地王中七幅处于闲置待开发状态,七幅地块的楼面地价占周边楼价比重接近90%,其中两幅地块楼面地价甚至超过周边楼盘价格。巨大的土地成本迫使2007年“地王”多数处于闲置状态。

　　陈国强认为,政府监管不到位、土地供应量不足和土地供应市场的不透明,都促成地价、房价居高不下。如果政府在出让土地的计划性、公开性方面透明一些,比如2009年度将会出让哪些土地,多少量的土地,什么时间会推出什么样的地块,那么企业便不会处于盲目紧张、焦虑的状态,而这对于土地价格的上涨也会起到一个很好的缓冲。

　　对于未来的市场走势,陈国强说,自7月下旬以来,市场已经出现了一些变化,“价涨量跌”已经成为一些城市楼市的典型特征,从“价涨量跌”到“价量齐跌”可能仅一步之遥。未来走势无疑存在着诸多变数,能否朝着高价拿地的房企预期方向发展尚不能确定,一旦出现较大调整变化,类似2007年“地王”盲目看好后市的惨淡情形可能再现楼市。