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来源： 北京商报
随着半年来房价的飞速上涨，北京楼市已显现出阶段性的触顶调整，特别是在央行重申二套房贷和银行介入“阴阳合同”等政策后，新旧房市场出现了明显的调整迹象。进入9月以来新房交易量呈现了连续递减趋势，上周（9月14日-20日）期房交易量较上上周下滑10.98％。同样，在二手房市场由于政策的调整，网签退签率达到了8％，是正常时期的8倍。 因此不少业内人士认为，二手房市场大幅动荡将会带动整个市场的调整，就如2007年年底时，中天沈飞的捐款潜逃成为了整个地产危机的导火索一样，这次二手房大幅退签率的出现或许预示着整个市场调整的开始。 二手房网签退单率达8％ “市场数据显示，进入9月份后，二手房网签退单率已经超过了8％，而往常这一数字仅在1％左右。”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华向记者介绍。同时他表示，这个比例恰好说明新政策对交易影响的力度，“其中90％的退签全是由于银行贷款出现了问题，只有不到10％的交易是因为买卖双方不愿承担多出的税费而夭折”。 徐东华认为，“银行信贷收紧将会在未来的一段时间内继续影响网签的退单率。一些质量不佳的交易会因为银行的拒绝贷款而退单。紧缩信贷除了帮助银行控制风险，也将明显抑制一些非理性的购房需求”。 同时也有业内人士认为，受二套房贷政策以及二手房贷款将不能避税等因素的影响，不少购房者都在期待着出现价格“拐点”。 “年底前交易量进一步收缩应属必然。”徐东华认为，房价的走向由交易双方对政策的耐受能力而决定。很可能会有二手房业主在“2010年1月1日营业税由2年内征收恢复至不满5年的房产征收5.5％营业税”的预期下，选择在第四季度尽快出手持有的房产。“房源集中放量过程的出现，反倒有可能引发购房人的再度观望，供求双方再度陷入拉锯局面，继而在业主抛售心理带动下出现价量双降的局面。” 新房周签约率环比下降10.98％ 同二手房出现的动荡一样，上周北京市新房市场继续持续了交易量下滑的趋势。 根据北京市房地产交易管理网最新统计数据显示，上周商品住宅期房签约1962套，环比上上周的2204套下跌10.98％。北京楼市成交量开始进入下行通道。 有业内人士表示，交易量的下滑主要是由于房价的上涨速度过快，已经显现出了触顶迹象。例如北四环项目太阳公元一期于4月9日开盘，当时的成交价格为1.8236万元/平方米，热销了451套。而进入9月份后，该项目的销售价格涨到了3万元/平方米以上，随即销售速度出现明显的放缓，8月2日开盘的房源到目前只销售了108套。 伴随着新房交易量的持续下滑，一些新盘的优惠力度不断加大，上周末9个新开盘的项目中，7个项目有不同程度的开盘优惠，从9.6折到9.9折不等。其中朝阳区纯新盘项目屯三里折扣力度最大，交3万元购房意向金的购房者，开盘当天可享受一次性付款8.5折、银行按揭9折的优惠力度。 有关分析人士指出，房价暴涨、虚高是成交量下降的主要原因，2009年6月以来，北京楼市各项目均有不同程度的大幅提价，北京房价短期内出现暴涨，各地区房价普遍“虚高”，刚性需求被压制，其市场主体地位逐渐被投资性需求所取代，购房者陷入新一轮的观望，北京楼市成交量呈现螺旋式下降。商报记者 赖大臣 相关链接 9月5年内二手房源再上市猛增53％ 二手房市场“恐慌性”出售已经越来越明显。从两年内再上市房源继而开始影响到5年内房源供应。记者从中大恒基市场部了解到，9月来5年内的二手房房源新增突破2万套，环比8月同期的1.3万套增加达53％。更是占总新增房源数3.25万套的62％，而8月同期新增房源仅2.7万套。 对比二手房市场以往由于销量一路走高而发生的“房源短缺”，二手房市场出现的这一系列变化，源于9月初北京银监局下发的《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》。通知要求，各银行在审批二手房贷款时，以房屋成交价格与评估价格两者中较低者确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。 “这一政策影响最大的房源为涉及到需要差额缴纳营业税的两年内二手房再上市房源。这部分房源如果需要贷款，相比以前需要多缴纳3万元以上的税费,”中大恒基市场部经理张大伟告诉记者，这一政策不仅影响了两年内目前需要缴纳营业税的房源，对于5年内的房源供应也产生了很大影响。 此外，受北京银监局9月初下发的文件影响，去年楼市出台的最大救市政策——二手房营业税减免，业内也担心将要取消。 “一旦12月底营业税减免政策取消，北京二手房交易由此增加的成本，不会恢复到政策颁布之前，而会远远高于此前，阴阳合同的取消将使5年内房源再交易成本增加3％以上。而从地局及建委等部门得到的消息，大都认为这一优惠政策取消的可能性非常大，”张大伟认为。
因此不少业内人士认为，二手房市场大幅动荡将会带动整个市场的调整，就如2007年年底时，中天沈飞的捐款潜逃成为了整个地产危机的导火索一样，这次二手房大幅退签率的出现或许预示着整个市场调整的开始。
二手房网签退单率达8％
“市场数据显示，进入9月份后，二手房网签退单率已经超过了8％，而往常这一数字仅在1％左右。”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华向记者介绍。同时他表示，这个比例恰好说明新政策对交易影响的力度，“其中90％的退签全是由于银行贷款出现了问题，只有不到10％的交易是因为买卖双方不愿承担多出的税费而夭折”。
徐东华认为，“银行信贷收紧将会在未来的一段时间内继续影响网签的退单率。一些质量不佳的交易会因为银行的拒绝贷款而退单。紧缩信贷除了帮助银行控制风险，也将明显抑制一些非理性的购房需求”。
同时也有业内人士认为，受二套房贷政策以及二手房贷款将不能避税等因素的影响，不少购房者都在期待着出现价格“拐点”。
“年底前交易量进一步收缩应属必然。”徐东华认为，房价的走向由交易双方对政策的耐受能力而决定。很可能会有二手房业主在“2010年1月1日营业税由2年内征收恢复至不满5年的房产征收5.5％营业税”的预期下，选择在第四季度尽快出手持有的房产。“房源集中放量过程的出现，反倒有可能引发购房人的再度观望，供求双方再度陷入拉锯局面，继而在业主抛售心理带动下出现价量双降的局面。”
新房周签约率环比下降10.98％
同二手房出现的动荡一样，上周北京市新房市场继续持续了交易量下滑的趋势。
根据北京市房地产交易管理网最新统计数据显示，上周商品住宅期房签约1962套，环比上上周的2204套下跌10.98％。北京楼市成交量开始进入下行通道。
有业内人士表示，交易量的下滑主要是由于房价的上涨速度过快，已经显现出了触顶迹象。例如北四环项目太阳公元一期于4月9日开盘，当时的成交价格为1.8236万元/平方米，热销了451套。而进入9月份后，该项目的销售价格涨到了3万元/平方米以上，随即销售速度出现明显的放缓，8月2日开盘的房源到目前只销售了108套。
伴随着新房交易量的持续下滑，一些新盘的优惠力度不断加大，上周末9个新开盘的项目中，7个项目有不同程度的开盘优惠，从9.6折到9.9折不等。其中朝阳区纯新盘项目屯三里折扣力度最大，交3万元购房意向金的购房者，开盘当天可享受一次性付款8.5折、银行按揭9折的优惠力度。
有关分析人士指出，房价暴涨、虚高是成交量下降的主要原因，2009年6月以来，北京楼市各项目均有不同程度的大幅提价，北京房价短期内出现暴涨，各地区房价普遍“虚高”，刚性需求被压制，其市场主体地位逐渐被投资性需求所取代，购房者陷入新一轮的观望，北京楼市成交量呈现螺旋式下降。商报记者 赖大臣
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9月5年内二手房源再上市猛增53％
二手房市场“恐慌性”出售已经越来越明显。从两年内再上市房源继而开始影响到5年内房源供应。记者从中大恒基市场部了解到，9月来5年内的二手房房源新增突破2万套，环比8月同期的1.3万套增加达53％。更是占总新增房源数3.25万套的62％，而8月同期新增房源仅2.7万套。
对比二手房市场以往由于销量一路走高而发生的“房源短缺”，二手房市场出现的这一系列变化，源于9月初北京银监局下发的《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》。通知要求，各银行在审批二手房贷款时，以房屋成交价格与评估价格两者中较低者确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。
“这一政策影响最大的房源为涉及到需要差额缴纳营业税的两年内二手房再上市房源。这部分房源如果需要贷款，相比以前需要多缴纳3万元以上的税费,”中大恒基市场部经理张大伟告诉记者，这一政策不仅影响了两年内目前需要缴纳营业税的房源，对于5年内的房源供应也产生了很大影响。
此外，受北京银监局9月初下发的文件影响，去年楼市出台的最大救市政策——二手房营业税减免，业内也担心将要取消。
“一旦12月底营业税减免政策取消，北京二手房交易由此增加的成本，不会恢复到政策颁布之前，而会远远高于此前，阴阳合同的取消将使5年内房源再交易成本增加3％以上。而从地局及建委等部门得到的消息，大都认为这一优惠政策取消的可能性非常大，”张大伟认为。
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