标题：广东房企敢为天下先(组图)

　　广州珠江新城景观。城市30年的发展变迁,房地产行业贡献巨大。李广军摄

　　
　　广东房地产发展日新月异。李广军摄

　　
　　万科四季花城情景洋房,广东房企在理想人居探索上领先全国。关丽摄

　　广东的房地产发展史就是中国房地产的发展史。得益于改革的先行一步,加上广东房企敢为天下先的开拓创新精神,从领跑到领先,创新开拓、四海纵横、争俏海内外资本市场……广东房地产一直保持着领航地位。

　　得益于改革开放

　　1978年,党的十一届三中全会作出了实行改革开放的重大决策。1979年,党中央、国务院批准广东、福建在对外经济活动中实行“特殊政策、灵活措施”,并决定在深圳、珠海、厦门等地试办经济特区,广东省成为全国最早实行对外开放的省份之一。

　　这次历史机遇,既带有偶然性也带有必然性,既是对广东人一直以来“敢为天下先”的探索精神的肯定,也对广东人务实勤劳的实干能力的认可。至此,革命先驱者的故乡在沉寂了半个多世纪之后,又一次站到了历史浪头,引领全国人民奔向富强民主的新社会主义。面对这次千载难逢的机遇以及地缘之利,广东经济一路狂飙猛进,创造了比“亚洲四小龙”腾飞时发展速度更快、高速增长时间更长的纪录。

　　同样的,改革开放更为房地产发展带来无穷的契机；房地产,也是改革开放伟绩中辉煌的一笔。

　　与广东经济同步发展的是,广东房地产这30年来的迅猛发展。从最初深圳土地出让的共和国第一拍,到建成新中国第一个商品小区,到房地产企业上市……广东涌现出一大批实力雄厚的房地产企业,有广州最早的房地产综合开发企业的城建；有中国最大的专业住宅开发企业的万科；有内地规模最大的碧桂园……这些企业的发展,是中国经济成长的缩影,这些企业的产品,也是改革开放30年来民众生活不断提高的佐证……广东的房地产企业,在改革开放浪潮中,敢为天下先,以其成熟并不断创新的开发理念和服务意识,在全国范围内一直名列前茅。

　　敢为天下先

　　第一个商品住宅小区建设,第一次国有土地使用权拍卖,第一个在楼盘小区内兴办学校,第一个将“五星级的酒店式服务”引进楼盘小区管理中……“敢为天下先”的广东房地产企业以改革开放为契机,在房地产开发领域第一个吃螃蟹,通过不断的开拓创新,成就了近30年的辉煌,引领了中国房地产市场潮流。

　　广东房地产企业是中国地产开发的先行者。上世纪80年代初,国内第一个商品房住宅小区———东湖新村在广州东山区开发兴建,掀起了中国房地产市场化序幕。1987年底,广州市芳村区花地湾1.07平方公里土地实行开发招标,引来了国内多家房地产企业的激烈竞逐,成为了1980年代中国房地产市场的最大传奇。1990年,国内房地产抵押贷款方法在广州的首次实施……中国房地产市场由此掀起大开发热潮。

　　广东房地产企业是中国“教育地产”的缔造者。1994年9月4日,碧桂园首创了在楼盘小区内开办学校之先例,自此,楼盘开发商均将学校作为拉动楼盘销售的灵丹妙药,纷纷在楼盘小区内或自办学校或引进名校,或者干脆兴建学校然后转赠给有关教育部门。“教育地产”开始在广东乃至中国房地产市场大肆兴起。

　　广东房地产企业是中国地产金融创新的引领者。2000年10月,广州市城市建设开发集团有限公司与建行广东省分行联手推出“抵押式房屋置换、以楼供楼”贷款业务。“押旧买新”作为一项创新业务,给广东楼市带来了积极的推动作用。

　　广东房地产企业是中国地产大盘开发的先驱者。早在10多年前,广东房地产便迈出了郊区化大盘开发的步伐。“中国第一村”祈福新村就是中国房地产大盘开发之典范。如今,拥有宏大规模、创新配套、优美环境、完善交通路网以及国际人文社区定位的祈福新村,不仅成就了无数置业者及其幸福生活梦想,更成为中国地产的骄傲。2001年,随着祈福新村、锦绣香江、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐、华南新城、广地花园与南国奥园等华南板块八个大盘的相继开发,广东引领了中国地产“大盘时代”,更掀开了中国房地产开发“城市经营”之序幕。

　　关丽

　　风云榜

　　土地拍卖“第一槌”广东敲响

　　1987年7月1日,深圳市政府提出以土地所有权与使用权分离为指导思想的改革方案,土地使用权作为商品可以有偿出让、转让、租赁。同年9月8日,深圳市以协商议标形式出让第一块国有土地使用权。以深圳市对土地使用权实行招标、拍卖等方式有偿出让为标志,广东省内逐步形成了土地一、二级市场,房地产开发经营迅速走向市场化。

　　1987年底,广州花地湾土地开发招标引来了国内多家房地产企业的激烈竞逐,“龙虎风云逐花地”的一幕,成为了80年代中国房地产市场的最大传奇。

　　在广州、深圳等地实践的推动下,1988年《宪法》修改时规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”,1990年国务院又作出对国有土地使用权出让和外资开发成片土地的有关规定,外资也可以“买地”开发房地产了……

　　广州、深圳的实践,促成了中国土地使用制度的改革。关丽

　　第一个商品房小区亮相广州

　　1979年12月21日,一个名叫“东湖新村”的小区打下了第一根桩,这是新中国成立以来第一个纯商品房项目。东湖新村的出现创造了多个全国第一:全国第一个商品住宅项目,第一个引进外资开发的住宅项目,第一实施物业管理的住宅小区……

　　1978年,广州人均居住面积是3.82平方米,人均居住面积在2平方米以下的达到2万户以上(当时广州仅几十万户)。面对只有地没有钱的局面,广东省、市领导决定引进外资来解决住房难问题。1980年11月,东湖新村首期1-5栋封顶,这些房子全部交给港方。在尚未封顶时,港方已将这部分物业在香港预售,5栋楼总共才140个单元,广告一打出,当天即有1800多人排队抢购,售价达港币2300元-2500元/平方米。1981年4月,第二期5栋楼在交楼后的几天就被急切的各路买家消化了。在楼盘开发与资金快速回笼这一良性循环的支持下,到1982年中,东湖新村25栋住宅楼全部建成。第一批面向国内市场的商品房也在东湖新村诞生。

　　另外,1981年,东湖新村第一批业主收楼入住,该小区的物业管理处也正式成立,此项创举又使其成为全国最早一个开展物业管理的住宅小区。关丽

　　广州首创房地产按揭贷款

　　广州珠江实业总公司在开发销售广州世界贸易中心(下简称“世贸”)时开创了国内动产不动产抵押贷款先河。1989年8月,一份由珠江实业起草的“呼吁尽快起草实行房地产抵押贷款办法”的千字建议呈送广州市委市政府。1990年7月,世贸成功获得新加坡财团1000万美元的开发贷款,同年10月,广州市工商银行又首开国内先例,贷给世贸2000万美元开发款项。1991年9月,东亚银行首先与世贸签约,为世贸作按揭贷款,即一次性付清世贸的贷款,而由购买世贸写字楼的买主按一定利息分期偿还东亚银行。

　　广州珠江实业在开发销售世贸时首创的房地产抵押贷款创新举措,对中国房地产行业产生了极其深远的影响。“广州市房地产抵押管理办法”的实施标志着我国房地产抵押制度建设的开始。1995年6月30日,《中华人民共和国担保法》颁布,是我国现代抵押制度依法建立的标志。1998年1月1日,《城市房地产抵押管理办法》(建设部第56号令)施行,这是当时关于房地产抵押的一部最为细致明确的操作性规章。后来的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》都对抵押登记制度作了规定……房地产开发抵押贷款从此在中国房地产市场风行。关丽

　　第一家全流通的A、B股上市公司

　　2005年11月15日下午,在举行的万科股权分置改革相关股东会议上,万科股改方案获得顺利通过,万科地产成为国内首家实现全流通的含B股公司。

　　万科最初股改的原因是因为万科的股权结构对管理者缺乏中长期的股权激励机制,这一度被机构投资者认为是万科的死穴,投资级别也因此被降低。但由于之前制度的种种限制,从1998年股改这一方面被搁置后,到2005年初,制度才给万科的“积病陈疴”留出一道改革的罅隙,万科因此也成为深沪两市第一个吃螃蟹的公司。

　　在万科率先以大股东发行认沽权证的形式进行股改之后,市场对此给予了高度评价。从2005年底万科股改得以实施到现在,万科的股改激励权证已基本上化为管理者和股东切实的利益,今天回过头来审视万科股改,万科的改革仍然可以说是不可谓不成功的尝试。作为深交所第一家进入股改程序的含B股上市公司、推出纯认沽权证方案的尝试者———万科又一次身担楼盘上市企业股改“先行者”的角色,探索出了一条全新路子。关丽

　　第一个提出“复合地产”概念

　　“复合地产”的房地产开发理念,如今已被国内房地产行业所广泛认可和采用。而其最早的提出、探索和实践,是由来广东的房地产企业来完成的。

　　1998年,奥园集团首先提出了“复合地产”理念。作为一种创新的开发、经营模式,“复合地产”尝试把体育和房地产住宅嫁接,形成了体育+房产的开发理念,配以完善的体育配套、科学健康的管理模式和休闲运动生活文化形象,将健康运动生活的人居概念移植入房地产业中。

　　从首个运动社区———广州奥园,到复合地产标志性项目———南国奥园的开发,再到奥园主席郭梓文在“居住改变中国———2001年上海房地产高峰论坛”上系统阐述复合地产开发经验“房地产开发十大心法”,奥园集团迈出了集团战略升级的第一步,并向国内地产同行们传播奥园地产“领跑复合地产,引领城市未来”的先进理念。奥园以广州地产“领跑者”的身份升级为国内房地产行业最新标准的制定者和复合城市地产的引领者。

　　在广州奥园成功后,对于复合地产,很多发展商趋之若鹜。在广州掀起了一阵复合地产的旋风后,随着广州开发商的不断北上西征布局,复合地产页走出了华南在全国范围内大放异彩。李广军

　　第一个推出楼盘创新配套

　　从最初配套先行的“五星级学校+会所”模式领跑中国房地产市场,到今天“五星级酒店+高尔夫+主题公园”等城市化运作的跨越式探索,碧桂园建造了一座又一座人居新城市,经过不断探索与实践,碧桂园率先成功构建了便捷的、多功能的“碧桂园家园模式”,并形成了碧桂园独特的规模化“五星级配套连锁体系”,进一步发展为广东房地产企业征战全国各地房地产开发的有效利器。

　　1992年,作为碧桂园开卷力作的顺德碧桂园,率先进行了配套先行,教育先行的大胆尝试。导入“教育”产业,两年后与北京景山学校成功合办广东碧桂园学校,以教育启动房地产,以学校为依托,组建五星级会所、俱乐部等社区配套场所,引发了中国房地产业的第一次“革命”,开创了教育地产的先河。1994年,碧桂园创造性地把五星级服务引入社区经营和物业管理,并加以实践。在此后十余年的发展中经过不断的丰富和提升,最终沉淀为碧桂园品牌的基本元素。

　　碧桂园的超级配套体系并不是楼盘的附属品,而是独立运作、在各自专业领域享有盛誉的品牌。可以说,碧桂园集团在坐拥品牌与产品两大优势之余,配套体系的整合无疑是锦上添花,而其愈发完善的功能,以及广大业主的良好口碑,都进一步将碧桂园的优势明朗化,同时也有力地提高了碧桂园自身的市场影响力,并形成强大的市场吸引力。李广军

　　第一个提出假日地产营销概念

　　从1999年10月1日开始推行黄金周,到现在已经执行了10年。由于黄金周时间长,消费者花钱欲望强烈,且有足够的时间外出踩盘选择理想居所,因此,“五一”、“十一”、春节三个长假成为大小房企的“吸金”盛宴。

　　在1999年春节,当市场惯性还停留在春节不卖楼时,广州碧桂园却打破常规,大年初一开始推盘,并首家开通50台大巴的免费睇楼车。以大盘和低价的优势,一口气销售了4000多套房子,这一年春节,广州碧桂园成为神话。它打破了太多常规:春节卖楼、免费看楼车等等,它制造的话题,时至今日还让人们津津乐道。此后每年的春节、“五一”、“十一”,碧桂园都以其特殊的假日营销成为房地产假日经济的“领头羊”。

　　在广州的地产历史中,从早期选择春节销售的广州“碧桂园”,2001年星河湾借“五一”黄金周时机开盘而一举成名崛起,2002年“五一”,碧桂园位于广园东的新项目凤凰城开盘,当天成交7.5亿元。时至今日,黄金周效应越来越受房产产界重视,每年的黄金周假期广州都要上演楼市销售大战。李广军

　　第一个将名校引入楼盘小区

　　1994年,作为碧桂园开卷力作的顺德碧桂园,率先进行了配套先行、教育先行的大胆尝试。导入“教育”产业,与北京景山学校成功合办广东碧桂园学校,1994年开学,竟出人意料招到1300多名学生,跳出地产做地产。“地产+教育”创新模式怪一时间令碧桂园名声大振。碧桂园以教育启动房地产,引发了中国房地产业的第一次“革命”,开创了教育地产的先河。而在顺德碧桂园的成功经验之后,“地产+教育”模式被地产开发企业广泛仿效,全面风行。

　　在教育地产一炮打响后,许多大型房地产项目纷纷仿效引进名校走上“大盘+名校”的开发模式。如今,随着市场大环境的逆转,行业竞争日趋激烈,单一住宅建筑已很难满足客群日益增长的多元配套需求,继商业、交通等配套之后,教育配套已经成为房地产项目的又一重量级价值砝码。

　　李广军

　　记者观察

　　中国房地产领跑者

　　敢为天下先,是广东房地产企业精神中最鲜明的一点。

　　国内首个商品房住宅小区、首次土地开发招标拍卖、首次实施抵押贷款购房、掀起房地产大盘开发热,首创教育和地产的联姻……广东房地产业一直以来,领中国房地产发展风潮之先。近年来,不满足于局限一隅仅仅做个住宅开发商、做个称霸一方诸侯的广州开发商又开始迈出了跨行业跨区域之步伐。向“泛地产”行业纵深扩张,跨越区域开拓外地市场,甚至“借鸡生蛋”开拓海内外资本市场……广东房企不断的创新开拓,不仅成就了30年的辉煌,更引领了中国房地产市场潮流。

　　2008年楼市成交遭遇寒流,陷入低迷不振。市场呈现供过于求,营销时代回归。在新形势下,广东房地产品牌企业果断大胆亮剑,凭借高性价比的产品,加上成功营销,实现了销售业绩的新纪录。据统计,2008年全国13家知名房企销售额突破百亿大关,其中广东房企就占据半壁江山。万科凭借478.7亿元的销售额取得冠军,而碧桂园全年实现合同销售金额约175亿元人民币,比2007年楼市红火的时候还多。保利地产2008年销售金额205.11亿元,同比增长20.36%。

　　房地产发展的新时代中,广东房企的竞争意识、奋进精神得到前所未有的展现。进入2009年,随着政策暖风频吹,市场信心不断恢复,2009年5月刚过,就已有万科、世茂地产、富力、中海、保利、绿地、绿城7家上市房企的销售金额就已超过百亿元。而在这7家销售超百亿房企中,来自广东的企业就占了4席。而雅居乐、恒大也在6月进入百俱乐部。星河湾地产进军上海,在今年8月推出的浦东星河湾,实现当月成交40亿元,震惊业内,创造了中国房地产单盘销售的又一新纪录。

　　从无到有、从小到大,勇于创新积极开拓的广州房地产企业,在多年的市场竞争中四海纵横,已成为中国房地产行业一面引领潮流的旗帜,中国房地产市场中一股巨大而蓬勃向上的力量。