标题：焦点关注：秋交会带领楼市向下拐？

　　【搜狐焦点房地产网】各位现场的朋友大家好！欢迎大家来到秋交会上我们的直播现场，我们在秋交会的现场请来了两位业内非常资深的人士，左边这位大家肯定非常熟悉著名的博客人士也是很知名的房地产界的分析人士青忠贵(青忠贵博客,青忠贵新闻,青忠贵说吧)青总，还有这位是戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司综合住宅服务华南区助理董事胡瑜俭先生，欢迎你们的到来！今天我们讨论一个话题，大家看到了今天这个秋交会大家如果参加过以往的展会觉得人气比较旺一些，但是今天的人不会很多，今年的成交量好象不是那么好，市场又出了一种新的拐点论出来，但是我觉得这个时候正是非常火的论调就是“拐点”，事隔2年又出现了，您觉得这是出于一个什么样的原因？

　　【青忠贵】“拐点”论我觉得更多的是一种关注度，或者是哪位学者的言论，其实最多也只能说是这个市场的调整不能说拐点，现在的“拐点”应该这个市场形式出现一个根本性的变化，包括成交量、包括政策、包括一些实质性的变化，这种才能叫拐点。目前这个市场的形势来看不能称之为拐点。

　　【搜狐焦点房地产网】事实上我们看到这个成交量好像有一点下滑，连续都出现了零成交。

　　【青忠贵】是这样的一个情况，我觉得我们看成交量有时候看交易面积这个可能还不够全面，更多地是看交易的金额，我觉得这个更准确，对于一个买房者来说他更希望的是看他想要出多少前买房子，开发商更多地是看他的销售额金额更准确一些。从方面来说可能下滑得并不是特别明显，成交的面积尤其是新房的面积比较少。

　　【搜狐焦点房地产网】包括在盐田这些地方有大量的豪宅出来，您觉得豪宅这种东西是不是太特殊了一点？因为您说的是金额，我们看均价是没有下来，我认为可能是有豪宅在支撑。

　　【青忠贵】对，这个是肯定的，比如说今年推出来的向南山华侨城的波托菲诺（查看地图）5万多的均价，幸福里（查看地图）4万多的均价，这在成交量非常小的情况下会使房价有大幅地上升，这是肯定的。

　　【搜狐焦点房地产网】您刚才说的价格问题。

　　【青忠贵】价格来说今年的房价确实涨得非常多，相对于年初的时候我记得年初前3个月均价水平月度均价水平基本上在1.1万左右，4、5月差不多在1.2万多一些，到6、7月在1.4万多的水平8月份突然一下到了1.9万。如果说按8月份相比一季度来说确实有比较大的上升，大家这个中间有成交量的变化，也有大豪宅的集中推出有关系，这有一些特殊的或者个性化的因素，其实我觉得现在整体的房价水平如果从普遍的情况来说，包括一、二手房在一起的话我觉得还没有到07年的水平，就深圳而言。

　　【搜狐焦点房地产网】胡总您怎么看这个问题的呢？

　　【胡瑜俭】我是这样认为的，其实我比较认同青总的看法，实际上现在很多人说出现拐点我并不这么认为，实际上拐点的意义是非常大的，基本上在一定的比较长的时间内这种趋势已经确立了，下面是直接进入往下的了就没有反过来逐步回升的过程了，所以我认为这个提法不对，我觉得应该“调整”比较适合一些。

　　【搜狐焦点房地产网】您认为房价现在处于上升的通道吗？

　　【胡瑜俭】目前是量跌价涨，这个价格肯定是要逐步回调的，而且从目前的市场心态来讲实际上我认为从两方面来讲，现在观望也是因为很多的价格已经超过了07年的高度了，很多的人认为这个不正常的，然后从发展商的角度来说他们经历过07到08年的下跌的这种心态他们也会偏向对市场化更实际一点，他们这个价格不会拔得很高，虽然他们现在的资金压力已经完全解困了，但是发展商他也不希望再出现的这样一个局面。

　　【搜狐焦点房地产网】他会有一些防范。

　　【胡瑜俭】对，对他有一些心理准备。上周开盘的汉京山（查看地图），包括太古城那些之前叫价很高的，最后太古城叫3.8万，你进去销售员跟你讲3.8万一平米，到了最后实际算价的时候他会告诉你2.6万还带3千块钱的装修，你说这个价格差异多大？实际上发展商经过那一波也充分吸取了这个教训，所以价格会回调，但是并不是说我们通常说的这种，他有一个主动适应的心态，不会出现反转只会说是一调整互相的靠拢，跟07、08年还完全不一样，从目前的市场成交量来讲，包括刚刚青总也讲了他的成交量远远没有到那么惨淡的地步。二手房的的情况可以肯出来8、9月份是持平的，可以证明这个市场跟以前的市场差异是不一样的，08年的金融危机的调整跟现在的包括外围环境、中国的率先回暖外围的环境逐步回暖，人的信心逐步回升，这个又是完全两码事的。所以这个跟以前的市场是完全不一样的，我认为说这种“拐点”这个论调又待后期的逐步确认，至少目前我认为不是还是处在一个“调整”。

　　【搜狐焦点房地产网】如果不是拐点我们怎么来理解最近的成交量这么惨淡呢？是什么造成的？是消费者的预期吗？

　　【青忠贵】更主要的我认为是房价的快速回升，这是最主要的原因。

　　【搜狐焦点房地产网】为什么呢？

　　【青忠贵】我刚才说了最重要的是成交的金额，对于消费者或者是开发商来说更重要的还是体现在最终的消费者的能够出多少钱，他能够收回多少钱的问题，目前的房价快速回升抑制了消费者购房需求，尤其是对于自住型、改善型的抑制非常大，现在大家看到的一些豪宅更多地是投资，所以现在投资需求比例越来越大。所以说房价的快速回升在需求结构发生变化的情况下导致了成交量的下降这是很正常的，包括未来我觉得如果房价不能很明显地下调的话这个成交量还会延续，甚至还会有明显地下降。

　　【搜狐焦点房地产网】这个成交量如果说抑制了，保持这种价格比较高成交量比较低的情况下，这么发展下去好像这种情况在以前没有出现过。

　　【胡瑜俭】出现过，量涨价跌出现过。

　　【搜狐焦点房地产网】维持这么长一段时间的话好像没有见过，这意味着一个什么样的情况？

　　【青忠贵】这个在07年的下半年出现过这样的情况，更多的是一种调整的迹象。

　　【搜狐焦点房地产网】我们知道07年维持了一段马上一下子就上来了。

　　【青忠贵】对，如果出现政策的调整，尤其政策面包括金融政策和融资政策出现非常大的变化，如果市场继续走高的话可能会出现调整。

　　【搜狐焦点房地产网】现在市场有一种论调，我们知道08年政府打这个房子打得很厉害，因为遇到了危机了又要保8又要GDP，所以做了这么大的一个拉回式的调整，把打压房产的那些调整全部取消了，随着我们经济的好转，国家对房产的政策会不会再调回到以前的政策？

　　【胡瑜俭】我觉得这个问题是这样的，就目前来讲的话中国的预测可能会超8，超额完成这个任务，但是我认为目前外围的环境还没有企稳，至少在今年内不会出现什么不利于房地产和金融的政策，可能有一些微调，有些微调已经做了而且明确表示微调已经基本到位，央行这边也提出了这么一个说法。实际上我认为在未来的话随着中国实体经济的崛起，目前因为实体经济这一块的回稳还没有出现一个很明显的一个迹象，所以我觉得在明年可能上半年或者是早一些时候应该都不会有太严厉的政策，可能最多继续保持一些微调。政府用这一手其实他很聪明，因为房价他无限制上涨甚至超过07年人们认为比较敏感的一个界限的话，实际上政府他也想去保持一下，就是说想让房地产不要往这种疯涨的局面去走，希望他能够沿着一个比较健康的路线去发展。所以说他所知道的就是给市场制造一个信息，我是在做微调，实际上我也看到这个了，其实我也管，但是看你这些房地产行业特别是发展商你们对这一块要主动去调整，要去适合市场的情况目前的一些现状，他是给市场传递这么一个信息的。

　　【搜狐焦点房地产网】您觉得现在市场上面是什么样的情况呢？

　　【胡瑜俭】我目前觉得有些楼盘还是比较主动的，包括我刚刚讲的几个新开的盘都比较积极的，只前价格都叫得很高，但是到后面他们报出来的价格是非常有冲击力的，就刚才讲的太古城还有宝安中心区的花郡，不过他们的这种开盘模式在深圳很少，他们前期会招他们公司的一些他们的诚信客户摸底，他们的价格相对来说低，他们的单房在宝安区二手楼的价格都可以超过他们的价格了。

　　【搜狐焦点房地产网】他们为什么会采取这种模式呢？

　　【胡瑜俭】包括置业者也好、包括发展商也好经历过07、08年这种调整他们都会变得比较理性，很多对于之前的调整肯定会心有余悸，对于他们后期这种推广来讲 相对一个快速回笼资金和减少持有的风险的话他们相对来说比较理性一些。第二，有个别的发展商可能他们资金上面还是缺乏，还是不够充裕，他们希望这个市场调整有一些更有冲击力的价格能够使他们渡过这个资金链的难关，这个也会有。所以说我认为目前对于这个市场来讲，可能跟07年的那个时候不一样，发展商的心态也好、置业者的心态也好，如果07年那个时候大家认为调整一段时间肯定会再涨。

　　【搜狐焦点房地产网】调整会永远涨下去。

　　【胡瑜俭】他们就是这么想的，05年政府就在出政策，06年也在出，其中都有一个时间整个房地产出现停滞，出现滞销的局面，但是后面越调价格变得越快，到07年“9.27”政策出来大家还是认为是暂时的，实际上那个国家已经遏住了房地产发展的命脉，因为这个是发展的必不可少的。那一招下去打准了七寸，但是很多的发展商还是抱着幻想认为这只是暂时的幻想，由于他们前期快速的上扬利润丰厚，自己认为可以撑一段时间没有问题。所以说那个时候的心态跟现在的心态不一样，实际上他们也会对政府的政策有一部分的发展商他们会理解的。

　　【搜狐焦点房地产网】这次我们看到了从08年、09年这两年政策的变化对市场的反映可以说是立竿见影的，政策市的本质表露无疑，想起来比较好笑，觉得中国的房地产市场似乎并不那么市场经济，青总您怎么看这个问题？

　　【青忠贵】通过我自己的观察我个人感觉至少我在深圳从事这个房地产行业有十年时间了，房地产市场从来就没有真正理性过，确实这是正常的，这种包括市场经济、包括社会生活其他方方面面，包括我们个人来说真正理性的时候几乎也是没有的，可能偶尔会有短暂的时间内会相对理性。

　　所以我认为市场跟个人差不多，任何时候都是理性跟感性的结合，有时候理性，我认为感性更多一些，因为大家看到的更多的是一种短期的市场走势，更多的是看重一些短期的行为，包括我们现在的市场形势。我敢说世界上没有一个人能够预测到中国房地产2009年会是这样的一个走势，没有哪一个经济学家或者是专家学者能够预测到房价会有这样明显的回升。

　　【搜狐焦点房地产网】可能发改委知道。

　　【青忠贵】发改委也不知道，估计没有人会知道会出现这样的情况。按照理论的推理，或者按照我们历史房地产趋势的分析是得不到这样的一个结论的，这个重要的原因在于哪里呢？在于金融危机的发生这谁是也预料不到的，而且在市场经济最成熟的美国发生了，按说金融危机应该是一个非常不理性的东西为什么要在美国这样一个市场经济最成熟的国家发生呢？应该说在房地产市场很多东西尤其对市场走势有一些决定性影响的因素，很多带有一定的偶然性不是完全靠规律能够把握的。我觉得今年对于房地产的开发商来说是历史上最好的时期，包括我看了一些数据，在07年的时候我们全国销售额上百亿的开发商只有10家，到了08年虽然市场整体成交量下降了但是还有13家，但是今年我估计至少有20家以上，而且这些不仅是超百亿的，有几家可能是超400亿的，有几家是超200亿的，200亿以上的至少10加以上。这样的形势开是不差钱的，为什么地王频见他们是“不差钱”是真的不差钱跟赵本山的小品不一样，我们看万科已经卖了400亿了，还有几家差不多卖了300亿左右，再加上融资那么宽松，融资的成本那么低，便利程度又那么好，所以大家拼命在融资，有人还在批评说万科你为什么要融资。

　　【搜狐焦点房地产网】我记得万科07年的100亿现在还套着呢。那您是否会认为这种是短暂的？刚刚您提到的这些宽松的政策会不会是短暂的？

　　【青忠贵】我个人感觉现在的政策如果大家仔细看看以前的具体政策的条款的时候，包括按揭方面的优惠，包括融资方面的优惠，当时的规定是到今年年底结束，暂时的时间是到12月31号，这是当时政策的期限，这到时候取消还是继续执行，我认为取消的可能性更大一些。

　　【搜狐焦点房地产网】你怎么来判断呢？

　　【青忠贵】开发不商不差钱，融资环境这么好，咱们几万亿的信贷规模大量地投放，听说9月份信贷量还是会比较大，包括我们宽松的货币政策还是会持续到年底，甚至有人说明年上半年还会持续这样的政策。在这样的环境中间最大的一个受益者我觉得应该是开发商。

　　【搜狐焦点房地产网】收益很明显。

　　【青忠贵】很明显他们处在历史上最好的时期，对于置业者来说房价上升了反而不利于我们目前的住房政策提倡的支持自住型的、首次置业的这样一个主导的政策方向，这样的一个环境下我更倾向于在年底之前这个政策不再机遇执行，将来政策随着宏观经济的整体好转这个政策会逐步收紧，包括信贷的、包括按揭的、包括税收方面的政策，房地产的政策环境如果回到2007年的状况。

　　【搜狐焦点房地产网】胡先生您认为这种事情正常吗？您认为发生了以后开发商怎么办呢？如果这个政策又回到了04年的样子。

　　【胡瑜俭】我觉得回到那个状态需要一个过程的，不像以前一样的，以前的那种调整应该是一种急刹车的形式，现在应该是逐步微调的方向会为主一点。刚才青总讲的明年可能会有一些政策按道理会有一些。

　　【青忠贵】政策持续的时间是到今年年底，当时制定政策的时候有这样的一个时间的限制。

　　【胡瑜俭】对，包括他的营业税也是说2年执行一个时间，但是这些政策肯定有待于未来逐步地微调，我认为现在是刚刚企稳回升他们的态度也相对比较谨慎一点。

　　【搜狐焦点房地产网】国家谨慎他也有可能不能让开发商谨慎啊，比如说有一个现象，回到今年的春交会的时候人是比较多，但是我们知道今年的春交会没有几个大牌的企业过来，现在不一样了，今年的秋交会虽然遇到国庆大典了但是出席的有万科、雅居乐这种比较远的开发商都过来了，您认为这种大牌的回归到我们房交会的话，而且我们看到他们也没有特别在节点上的项目，这是后续一种什么样的营销的改观，他们是一种对策吗还是什么样子的呢？

　　【青忠贵】我觉得还是刚才说的“不差钱”，半年应该说是紧缩，我记得万科当时他有一个很明显的说法，也是一个公司内部的策略，要降成本，尤其是营销方面的费用要下降10%还是多少我记不太清楚。经过这大半年的热销，据我了解手上的报告，万科手上的现金至少300意义上，如果融资成功的话至少有400、500亿继续销售，参加一个房交会最对几十万的花费，宣传一下品牌做一下推广，其实我感觉到今年的秋交会我看到真正的参展开发商的面积还没有秋交会多，因为我看到后面一排已经是空的了，所以说今年他的规模从参展的面积来说还不到春假会。

　　【搜狐焦点房地产网】但是有一个问题我观察了，今年秋交会的时候我们没有以往的那么多的土地推广，应该说现在是推土地的高峰，为什么会没有人来参加土地的推介呢？一个都没有。

　　【青忠贵】所以说有这么多的地王，大家手上有钱都在争地啊，那些推地的人就不需要到这里来专门卖地了，人家都很积极地主动地去找他们了，我看昨天晚上看到一个消息，说上海最大的开发商上海绿地拿了一个72亿的土地，楼面地价差不多差不多3万了。

　　【搜狐焦点房地产网】至少卖5万了。

　　【青忠贵】对，地王频现，人家说深圳地王根本算不上数的，人家动辄7、80个亿的，我们就是几个亿把楼面地价提高了，目前的市场情况下我觉得这个市场很特点，有可能我个人的一个直观的感觉，如果市场政策不及时的话，完全有可能会突破07年的高点，包括房价包括其他的，我有一点知觉，这个不一定准确了。

　　【胡瑜俭】土地这一块我认为今年也没有土地参展，其实我觉得我还是比较认同青总的观点，我只是想作一些不同。实际上大家也知道今年是60周年大庆，但是同时伴随着甲流的高峰期，60周年的大庆大家知道进来的形式也改变了，必须要测体温、要作登记，在一定程度上也影响了参加房展会的一些效果，包括甲流很多人不敢到这么多人群集中的地方来，这也是有一种心理说的影响。对于土地这一块，为什么今年没有土地在这里展？其一可能是当地的人也是想寻找这样的突然，但是为什么虽然不差钱，但是这么多的人拿的地价也很高，但是我认为实际上在背后他们可能认为在未来几年中国经济会出现快速甚至超越性的增长，对于未来的前景相当看好，对于未来的国际经济环境也非常看好，可能从另外一个方面他们可能会认为中国的未来可能要通胀的，可能会带来资产泡沫的加速上升，房产的这种价格、资产的价格肯定也会快速上扬，这也许就是为什么地王频现的这么一个比较重要的原因。

　　【搜狐焦点房地产网】他们也有人说很多企业拿地王是为了上市要提高自己的估值，您认为这种说法成不成立？

　　【胡瑜俭】我觉得还是有一定的关联，刚才讲了这种通胀预期的加强未来的固定资产这一块价格肯定会上升，而且现在随着地王的频现未来会不断地孵化出更多地地王出来，反过来又会做一个房地产二级销售市场上面，刚刚青总说他认为政府如果不及时采取策略可能这个房价会高过07年，我认为也是不无道理的。你想想这个地价都这么高了，深圳在光明那边都拍到6660元一平米，你想想这边的价格未来要卖到多高？所以这个还是蛮有道理的。

　　【搜狐焦点房地产网】我想问一下如果深圳成了这样的一个情况，深圳的老百姓怎么办？正常的刚性需求的人怎么办？我们知道第二季度开始很多的人被弹出市场了，剩下的需求还会不会有可能被释放出来？因为还有很多的刚性需求在这里，他们是被迫离开市场的，他们会不会再有机会再回到这个楼市里面来呢？